荒置了16年，重慶核心區(qū)著名的“菜地”，將要變成超高摩天大樓。

　　人生就是這樣大起大落，太刺激了。

　　該地塊位于南坪后堡核心區(qū)域，緊鄰南坪商圈、重慶國際會展中心、重慶游樂園（科普中心）、南濱路、超級80街等特色資源，還有著名的長江國際。

　　? 地塊實(shí)景圖

　　該地塊是住宅、商業(yè)商務(wù)用地，占地224畝，建筑面積高達(dá)76萬平米，容積率是5.08。

　　看起來土地很大對不對？

　　但這還是它大幅削減了面積之后的情況。

　　2008年剛拿地時(shí)，還只有58萬平米，樓面價(jià)903.62元/㎡，總價(jià)4.7億元。

　　2009年-2010年，就被調(diào)規(guī)到140萬平米了。（規(guī)劃了2棟498米高的全球最高摩天雙子塔、3棟250米高的超高層住宅）

　　2020年，又被調(diào)規(guī)到76萬平米，其中住宅面積不超過53.2萬平米，住宅占比70%

　　按照它最新的規(guī)劃定位，主要有3塊：

　　1、數(shù)智會展創(chuàng)新源（產(chǎn)業(yè)之渡）

　　數(shù)字化賦能南坪會展中心，帶動工貿(mào)大廈、揚(yáng)子江假日飯店、科普中心更新?lián)Q代，構(gòu)建現(xiàn)代化數(shù)智會展創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高地。

　　2、一天三夜體驗(yàn)場（時(shí)間之渡）

　　圍繞夜重慶 、夜經(jīng)濟(jì) 、夜生活，構(gòu)建全市具有代表性的消費(fèi)極核 ，打造本地居民 、外地游客體驗(yàn)魅力重慶的體驗(yàn)場 。

　　3、立體交通體驗(yàn)窗（空間之渡）

　　通過區(qū)域交通、水平交通、垂直交通等多維交通方式，構(gòu)建獨(dú)具山城特色的立體交通展示窗口。(軌道3號線、10號線、27號線直達(dá))

　　? 規(guī)劃圖

　　這么核心的土地，為什么不開發(fā)呢？

　　部分港資囤地的老套路了。

　　開發(fā)才賺幾個錢，賺土地的錢可以賺更多。

　　這塊土地是香港太平協(xié)和購買的，當(dāng)時(shí)的購買價(jià)是4.1億元，但去年頤天康養(yǎng)是花了39.48億元買的。

　　根據(jù)淘寶資產(chǎn)拍賣網(wǎng)顯示，這塊土地已上架過5次，2次中止、2次流拍，起始價(jià)從最高49.34億元也降至39.48億元，減價(jià)接近10億。

　　太平協(xié)和在中國大陸還有其他的騷操作。

　　上海。

　　它在上海有一塊土地，而且還是在靜安區(qū)這種核心位置，目前已經(jīng)閑置了30年，土地樓面價(jià)僅僅只有1.9萬元/平米，但現(xiàn)在靜安寺區(qū)域平均二手房成交價(jià)早已超過10萬元/平方米。

　　這塊土地后續(xù)的命運(yùn)大概會是怎樣呢？

　　重慶南坪核心區(qū)這么大體量的土地，76萬平米，53.2萬平米住宅，總價(jià)近40億元，已經(jīng)超過了市場上99%的開發(fā)商的承受能力。

　　所以它會被再次賣出去嗎？

　　我猜想不會，沒人能接的起這個盤。

　　所以它更大的可能性，應(yīng)該是找開發(fā)商代建代銷了。

　　? 后堡項(xiàng)目規(guī)劃圖

　　即便有開發(fā)商有這個財(cái)力，但這塊土地還有23萬平米的商業(yè)商務(wù)啊，而且還是在南坪，極其考驗(yàn)操盤能力。

　　要知道，就連觀音橋的中環(huán)萬象城，也才只有16.27萬平米的商業(yè)體量啊，而且重奢本來就是一個極具差異化的賽道。

　　南坪的商業(yè)本來就已經(jīng)嚴(yán)重過剩了，2025年龍湖南城天街還要開業(yè)，后堡這個地方要想把這么大體量的商業(yè)給做起來，難度不可謂不大。

　　南坪跟后堡本來就有一定距離，如果后堡跟南坪的商業(yè)不能融合在一起，單靠后堡自己的人流量是很難成功的，必須要吸引南坪商圈的客流量。

　　南坪跟后堡，讓我想起了紅旗河溝跟觀音橋。觀音橋的商業(yè)是非常成功的，已經(jīng)成了西南第一商圈，但紅旗河溝的龍湖新壹街，早已經(jīng)成了外賣一條街，幾乎全是做外賣的。

　　為什么會這樣？

　　原因很多，但有一點(diǎn)很重要，那就是紅旗河溝是一個交通樞紐，而且這里的交通動線的設(shè)計(jì)非常不合理，就導(dǎo)致人們只會從這兒經(jīng)過，不會在這里停留下來消費(fèi)。

　　還有一點(diǎn)就是，紅旗河溝跟觀音橋沒有連成一片，紅旗河溝沒辦法吸收到觀音橋商圈的天量人流，純靠自有流量是養(yǎng)不活新壹街的。

　　后堡也是同樣的問題。

　　這塊土地緊鄰主干道，對大多數(shù)人來說，這里就是一個過路的位置，人們經(jīng)過這里要么去南坪要么去渝中了，很難在這里停下來，除非這里有非常棒的商業(yè)、有極具差異化的商業(yè)場景，才會讓人有停下來的沖動。

　　商業(yè)方案的定位和設(shè)計(jì)、商業(yè)場景的差異化、商業(yè)動線的合理化、南坪商圈的可延展性，是考驗(yàn)這個項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

　　南岸區(qū)已經(jīng)被這塊土地耽誤了太久了，希望能拿出一個強(qiáng)有力的競爭方案，幫助南坪商圈真真切切扔掉PPT的帽子，重回重慶五小龍的巔峰排位賽。