曾經(jīng)，視高房價(jià)高點(diǎn)能賣到1.8萬/㎡。

天府新區(qū)(本文天府新區(qū)指成都直管區(qū))，房價(jià)也是有壓過五城區(qū)的趨勢，當(dāng)時(shí)更是有人預(yù)測，天府新區(qū)房價(jià)會(huì)是整個(gè)四川最高的地方。

而如今，視高法拍次新房已經(jīng)有跌到四五千，依然流拍，沒人買的。

天府新區(qū)各板塊的二手房價(jià)，也是遠(yuǎn)低于預(yù)期成交。

所以，為什么它們以前在配套、交通等等綜合表現(xiàn)，都不如五城區(qū)的情況下，房價(jià)甚至能高于五城區(qū)很多區(qū)域，而現(xiàn)在又降回來了？

我認(rèn)為，一般情況下，一個(gè)地方繁榮。

人口多，商業(yè)氛圍濃厚，區(qū)域內(nèi)自然會(huì)催生大量且多樣化的住房需求。

有了需求，緊接著房地產(chǎn)開發(fā)逐漸豐富，有剛需、有剛改、有改善各類小區(qū)出現(xiàn)，這才是一個(gè)區(qū)域樓市正常的發(fā)展過程，是客觀規(guī)律。

但在樓市上行階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)實(shí)在太賺錢了，往往會(huì)出現(xiàn)一些偏離市場運(yùn)行規(guī)律的情況。

部分新區(qū)、新城，只要有一分購房需求，就會(huì)成倍的放大住房供應(yīng)，不僅如此，新房房價(jià)也會(huì)被抬起來。

如果按照正常邏輯，老城有配套、有產(chǎn)業(yè)、交通又便利，新城、新區(qū)除了規(guī)劃，絕大多數(shù)配套設(shè)施都還沒有兌現(xiàn)，位置也不夠好，新城的房價(jià)理應(yīng)比老城更便宜。

等新城人氣聚集、配套、產(chǎn)業(yè)提升了，新城的價(jià)格才會(huì)超越老城。

但很多時(shí)候，新城、新區(qū)的房價(jià)，往往不會(huì)如此。

經(jīng)常會(huì)遇到，新區(qū)沒有發(fā)展起來，價(jià)格就已經(jīng)開始反超老城的情況。

為什么會(huì)這樣？

因?yàn)槿绻凑照＿壿?，新城、新區(qū)的房子，先把配套做起來，房價(jià)再跟著配套情況上漲，那么受益者會(huì)是那群買房的投資客。

他們不僅能享受到低房價(jià)，還能享受周邊配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的紅利。

新房便宜賣給你，然后還花錢花精力，修配套，拉產(chǎn)業(yè)，最后房價(jià)漲了，你賺的盆滿缽滿，合著好事全讓你趕上？

怎么可能！

實(shí)際上，新城新區(qū)的房產(chǎn)銷售，往往會(huì)先聊規(guī)劃，談定位，畫一個(gè)巨大的餅，開發(fā)商投入大量資金宣傳配合高傭金，讓購房者對(duì)未來樓市預(yù)期高漲，從而拉動(dòng)新房價(jià)格。

這樣做，一級(jí)市場（土地）、二級(jí)市場（新房）直接就能透支未來紅利價(jià)格。

購房者買入的那一剎那，價(jià)差，利潤，被一、二級(jí)市場吃干抹凈，所有的透支都是你來買單。

在這種情況下，三級(jí)市場（二手房）只能自求多福。

二手房問題沒有暴露出來之前，低成本買入的能喝點(diǎn)湯，暴露出來之后，高成本買入的就自己抱著腦袋哭吧。

所以曾經(jīng)，無論是視高也好，天府新區(qū)也好，它們房價(jià)高漲，只是因?yàn)樾路夸N售的炒作，以及二手房市場的問題還沒有顯現(xiàn)的結(jié)果。

而如今被逐漸打回原形是因?yàn)?，龐大的二手房存量，讓他們二手房低價(jià)競爭越發(fā)明顯，三級(jí)市場的問題出現(xiàn)了。

這兩天，我去了趟視高。

因?yàn)槿サ臅r(shí)候下雨，所以沒有把視高的城市界面拍的很清楚。

雖然位處在眉山市，但搭上了四川天府新區(qū)的東風(fēng)，必須要承認(rèn)，建設(shè)的是真不錯(cuò)，甚至很多地方的城市界面，不輸于天府新區(qū)成都直管區(qū)。

街道干凈，設(shè)計(jì)漂亮。

就是……沒什么人。

轉(zhuǎn)了一圈，視高可能就只有鋼鐵鎮(zhèn)人多一點(diǎn)。

天府大道兩側(cè)，我只能說，房子修了不少，但人真的太少了，街道上少有路人和車輛。

要知道，城鎮(zhèn)化并不是大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，更加需要制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的支撐。

沒有產(chǎn)業(yè)，沒有配套，沒有人口，真的很難指望這些地方能有人來。

也許有一天，等這里房價(jià)便宜到能吸引足夠多人的時(shí)候，這里會(huì)逐漸好起來。

但目前看，我認(rèn)為現(xiàn)在視高的房價(jià)，應(yīng)該還遠(yuǎn)沒有吸引到足夠多人的階段。

視高如此，其他新區(qū)、新城依然如此。

天府新區(qū)的房價(jià)，也還沒有降低，能和天府新區(qū)位置及配套相匹配的價(jià)格。

（對(duì)成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號(hào)“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規(guī)劃，很有幫助?。?/p>

之所以會(huì)寫這篇文章，是因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)，都2024年了，成都不少購房者，買房時(shí)腦子里依然裝著，扮豬吃老虎的爽文劇情。

買房腦子里幻想的都是新區(qū)逆襲老城的橋段。

想要逆襲，想要買預(yù)期，并沒有錯(cuò)。

但錯(cuò)就錯(cuò)在，總有購房者，愿意花高成本買預(yù)期！

記住，新區(qū)、新城對(duì)比老城時(shí)，如果沒有配套優(yōu)勢、也沒有位置交通優(yōu)勢，那么新區(qū)、新城就應(yīng)該比老城便宜！

購房者要知道，漲是為什么漲，跌又是為什么跌。

這世界上哪有什么以弱勝強(qiáng)？

所謂的以弱勝強(qiáng)，是弱者逐漸變成強(qiáng)，強(qiáng)者逐漸變成弱。

表面上看，是弱者戰(zhàn)勝了強(qiáng)者，但本質(zhì)上都是以強(qiáng)勝弱。

花高成本買“預(yù)期”的新區(qū)購房者，也都吃了高成本的虧。

買房買“預(yù)期”當(dāng)然可以，但在“預(yù)期”沒有兌現(xiàn)之前。

只有低價(jià)才能有利潤，低價(jià)買進(jìn)永遠(yuǎn)是王道。