等待12年，金融廣場(chǎng)火速?gòu)?fù)活。

好比淘汰歌手拿到“復(fù)活卡”，看上去遙遙無(wú)期的爛尾，等來(lái)“白衣騎士”。

就在上個(gè)月，國(guó)企——成都交子公園金融商務(wù)區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成功接盤“金融廣場(chǎng)”，成交價(jià)約43.32億元。

現(xiàn)在，成都金融廣場(chǎng)（CFC）已經(jīng)官宣更名為交子金融廣場(chǎng)（JFC）。

地段沒(méi)的說(shuō)，但是產(chǎn)品來(lái)不及改，也改不動(dòng)。

10來(lái)年前的產(chǎn)品，搭配一流的地段，有法拉利搭載1.0發(fā)動(dòng)機(jī)的趕腳，優(yōu)缺點(diǎn)非常明顯。

關(guān)鍵是價(jià)格，據(jù)售樓部消息，將對(duì)標(biāo)“銀泰”二手房，想要的剪刀差——沒(méi)了。

對(duì)標(biāo)銀泰最貴二手9萬(wàn)，金融廣場(chǎng)最高有可能沖擊8萬(wàn)（除去1萬(wàn)精裝）。這類房源，通常會(huì)出現(xiàn)在660㎡頂躍，總價(jià)超過(guò)半個(gè)小目標(biāo)。

那么，金融廣場(chǎng)還值得上車嗎？

01

毫無(wú)疑問(wèn)，金融廣場(chǎng)地段一流，和銀泰中心隔交子公園相望。

地段，以及無(wú)遮擋的景觀資源，是最大價(jià)值。

有人說(shuō)，樓下風(fēng)景值一個(gè)億！

▲交子金融廣場(chǎng)（JFC）在建工地空中視覺(jué)

周邊配套一流，不再逐一羅列，這里只說(shuō)它的產(chǎn)品。

整個(gè)項(xiàng)目占地約78畝，一共5棟超高樓+商業(yè)裙樓，總建筑面積超87萬(wàn)平米。

整體容積率達(dá)到12.0！

這樣的項(xiàng)目，非常復(fù)雜，超盤難度大。

核心是超200米的五星級(jí)酒店，以及兩棟超200米寫字樓，加上商業(yè)裙樓對(duì)設(shè)計(jì)方案非常嚴(yán)苛，兩個(gè)字“燒錢”。

因此，成都厚德天府置業(yè)雖在2012年以402元/㎡樓面價(jià)拿下金融廣場(chǎng)地塊，但后期設(shè)計(jì)規(guī)劃頗費(fèi)周折，直至退出。

金融廣場(chǎng)這樣的項(xiàng)目，決定其價(jià)值的不僅僅是地段、戶型，還有酒店規(guī)格，商業(yè)檔次。

前期消息稱將引入麗思卡爾頓，但并沒(méi)有最終落地，未來(lái)將引入什么樣的酒店，尚未得知。

相比對(duì)面銀泰中心，華爾道夫酒店是加分項(xiàng)，加上檔次不錯(cuò)的“銀泰IN99”，住宅也因此受益。

根據(jù)規(guī)劃，金融廣場(chǎng)商業(yè)最高達(dá)11樓，體量在20萬(wàn)㎡左右。

它最新英文名字JFC和IFS差的也不多，希望未來(lái)能和IFS一戰(zhàn)！

02

開(kāi)盲盒的不僅是酒店和商業(yè)，即將銷售的住宅也有開(kāi)盲盒的意思。

住宅沒(méi)有樣板間，要買，不好意思，只能看沙盤和戶型圖。

根據(jù)售樓部提供的價(jià)格預(yù)估，起步價(jià)在千萬(wàn)級(jí)，這樣的開(kāi)盤方式是不是有些草率？

既然沒(méi)有樣板間，接下來(lái)重點(diǎn)看圖。

兩棟住宅，主采光面朝北，樓下交子公園，正對(duì)銀泰中心。

▌4號(hào)樓3T2戶，有285㎡和360㎡兩款戶型（少量頂部躍層除外），單層高3.5米。

▌5號(hào)樓3T3戶，為235㎡和260㎡兩款戶型（少量頂部躍層除外），單層高3.2米。

4號(hào)樓層高更高，相同高度下（均為193米），4號(hào)樓49F，5號(hào)樓53F。

缺點(diǎn)很明顯，典型核心筒塔樓，比現(xiàn)在T2板式，采光、得房率上會(huì)差很多。

我們先看樓王4號(hào)樓。

雖然是3T2，但有兩個(gè)單元，做了單元拼接，285㎡戶型東西雙面為實(shí)體墻，不能采光。

360㎡戶型三面采光，超級(jí)視野，堪稱“樓王”！

這類塔樓，資源分配極其不均，360㎡戶型拿走最好資源，285㎡戶型雙面不采光，劣勢(shì)明顯。

未來(lái)360㎡戶型價(jià)值會(huì)斷層式領(lǐng)先！

再看360㎡戶型圖。

三面采光，北面（看交子公園）14.6米，南面12.95米，側(cè)面22.6米，總計(jì)超50米超大采光面！

由于是清水，可以自由規(guī)劃，從開(kāi)發(fā)商提供戶型圖來(lái)看，兩間套房+三間次臥，一共5間臥室。

此外還有兩間公衛(wèi)、保姆房以及閱讀/茶歇區(qū)。

5間臥室有些多余了。

建議把一間次臥改為衛(wèi)生間，升級(jí)成4間套房。

畢竟對(duì)于頂豪來(lái)說(shuō)，全套房舒適度會(huì)高很多。并且仍可保有公衛(wèi)和保姆間，配置上應(yīng)有盡有。

根據(jù)售樓部介紹，戶型為全落地窗。

像這樣的超高層，很難沒(méi)有大的承重柱。 甚至麓湖一些超高層組團(tuán)，也難免出現(xiàn)碩大“承重柱”。

由于沒(méi)有樣板間，從戶型圖上來(lái)看，金融廣場(chǎng)承重柱遮擋不算嚴(yán)重，在可接受范圍。

另一個(gè)缺點(diǎn)。

類似這樣的超高容積率塔樓，得房率都比較低。

根據(jù)成都購(gòu)房通數(shù)據(jù)，360㎡戶型得房率在77%左右，相比現(xiàn)在新品動(dòng)不動(dòng)100%得房率，實(shí)得面積價(jià)格會(huì)高出不少。

剛剛售罄的金三“華潤(rùn)錦宸府”，得房率接近100%，畢竟是最新產(chǎn)品。

360㎡仍然是四個(gè)戶型里面最值得買入的，可惜7月份不會(huì)開(kāi)。

03

再來(lái)看4號(hào)樓285㎡戶型。

相比360㎡戶型，285㎡戶型就差很多。

首先，這款戶型雙面不能采光，戶型狹長(zhǎng)，南北兩邊采光面不大。

北面（看交子公園）面寬12.3米，南面（看寫字樓）面寬9.85米。

南北采光面加起來(lái)一共22.2米。

這是什么概念呢？

我們選一款市面上主流的143㎡戶型。

該143㎡戶型，南向采光15.4米，北向采光10米，共計(jì)25.4米。

也就是說(shuō)金融廣場(chǎng)285㎡戶型，趕不上當(dāng)前主流143㎡采光面。

其次，285㎡戶型太過(guò)狹長(zhǎng)，面寬不大，進(jìn)深卻很深。

南北兩端進(jìn)深超過(guò)22米，導(dǎo)致戶型狹長(zhǎng)，中間餐廳距離兩端采光都較遠(yuǎn)。

第三，雖然面積285㎡，感覺(jué)挺大，但浪費(fèi)也大，并不好用。

甲方提供的戶型圖為套三。

深測(cè)君和設(shè)計(jì)師深度交流后，認(rèn)為做套四不是不可以，但必須有一間暗臥，犧牲舒適度，有種剛需房感覺(jué)。

核心筒+單元拼接，通常都會(huì)有這樣的問(wèn)題。

就在對(duì)面的銀泰中心，也有類似問(wèn)題，并非金融廣場(chǎng)獨(dú)有。

銀泰中心288㎡戶型，同樣為套三設(shè)計(jì)，采光面狹窄。

若改成套四，面臨“臥室C”成為暗臥的尷尬。

285㎡只能做套三，對(duì)房間多少無(wú)需求的土豪或許能接受。

04

再看5號(hào)樓，235㎡和260㎡戶型。

也是此次首批次開(kāi)盤樓棟。

在能級(jí)上，5號(hào)樓低于4號(hào)樓，3T3配置，層高3.2米。

從單層平面圖可以看到，235㎡采光更佳，260㎡夾在中間，東西兩側(cè)不能采光，問(wèn)題和285㎡戶型一樣。

先來(lái)看260㎡戶型。

缺點(diǎn)非常明顯，又是一款豎向戶型，采光面太小。

北向（交子公園側(cè)）采光面9.6米，南向（寫字樓側(cè)）采光面同樣9.6米。

這款戶型也只能做套三（開(kāi)發(fā)商給到的戶型圖也為套三設(shè)計(jì)）。

深測(cè)君認(rèn)為，這是四款戶型中最“雞肋”戶型。

采光資源有限，改套四同樣存在暗臥問(wèn)題。

該戶型規(guī)劃有保姆套間，不過(guò)同樣也沒(méi)有采光。

當(dāng)然，作為清水房，加上幾乎沒(méi)有承重墻（四周為承重柱），所有戶型需要保姆房都可以實(shí)現(xiàn)。

最后是235㎡戶型。

235㎡戶型雖然也是兩面采光，但是面寬足夠大，是理想的大面寬小進(jìn)深戶型。

以上圖235㎡戶型為例。

北向（看交子公園）面寬達(dá)22.8米，比285㎡北向面寬（12.3米），足足大了10.5米！

其次，235㎡戶型東側(cè)（看交子公園和錦江）面寬也有10.9米，比285㎡南向面寬（9.85米），也大了1米！

總體算下來(lái)，235㎡采光面比285㎡大了近12米。

大面寬，加上足夠優(yōu)秀的采光面，給235㎡戶型帶來(lái)了更大的設(shè)計(jì)空間。

235㎡做套四，每套都能采光，相反260㎡和285㎡卻不能做套四。

更好的資源，給到能級(jí)更低的戶型，這樣的設(shè)計(jì)，固然是基于戶型的資源，但也確實(shí)太反常！

05

這四款戶型，該如何選？

1、首選360㎡，最霸道的采光和視野，最頂級(jí)資源搭配超一流地段，未來(lái)和其它戶型價(jià)差很大。

2、其次選235㎡，雖然有兩個(gè)暗衛(wèi)，但是整體超過(guò)33米的面寬，采光足夠。

并且，235㎡能做套四，285㎡和260㎡反而只能做套三。

3、后面兩款戶型不做推薦，如果有“剪刀差”，見(jiàn)機(jī)行事吧。

把四款戶型放在這里，供大家參考。

[ 圖片滑動(dòng) ]

總的來(lái)說(shuō)，金融廣場(chǎng)開(kāi)的倉(cāng)促，有些可惜這么好的地段。

最后，如果價(jià)格和二手比沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，那么不妨看看對(duì)面的銀泰，至少眼見(jiàn)為實(shí)。

「往期測(cè)評(píng)」

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