我是紫沐，這是我第405篇日記。

有粉絲問(wèn)我，有沒(méi)有廣州樓市板塊排名。

說(shuō)實(shí)話，我沒(méi)做過(guò)這東西，現(xiàn)在這環(huán)境也不需要這東西。

但可以和大家聊聊，我對(duì)各個(gè)板塊的最新看法，這樣更客觀。

先是珠金琶。

如果要給珠金琶排名，那肯定是珠城＞琶洲＞金融城。

我兩年前就是這么排的，現(xiàn)在也一樣。

這里面的關(guān)鍵指標(biāo)，是產(chǎn)業(yè)數(shù)量和質(zhì)量。

注意，這里指的不是規(guī)劃，是基本面。

很多人覺(jué)得經(jīng)濟(jì)萎靡是暫時(shí)的，過(guò)段時(shí)間就能恢復(fù)以前兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

我沒(méi)這么樂(lè)觀，我覺(jué)得經(jīng)濟(jì)能回到5%的增速就很不錯(cuò)了。

板塊的招商引資會(huì)越來(lái)越難，所以基本面遠(yuǎn)比規(guī)劃重要。

珠城的產(chǎn)業(yè)基本面，毫無(wú)疑問(wèn)是斷檔式領(lǐng)先。

琶洲西區(qū)的電商總部，也是肉眼可見(jiàn)在成熟。

唯有金融城，這板塊的發(fā)展歷史太過(guò)坎坷。

如果按最初的規(guī)劃，金融城的產(chǎn)業(yè)布局非常強(qiáng)。

用通俗一點(diǎn)的說(shuō)法，很多現(xiàn)在位于琶洲的大企，原本是打算放在金融城的。

只可惜金融城出師不利，發(fā)展中斷了5年，資源都被琶洲拿走了。

導(dǎo)致現(xiàn)在的金融城，城市界面是慢慢發(fā)展起來(lái)了。

但規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量，對(duì)比當(dāng)初滑坡明顯。

以這樣的產(chǎn)業(yè)布局，做不了城市的頭部板塊。

所以如果你是想購(gòu)置終極資產(chǎn)，我建議還是聚焦珠城和琶洲。

金融城的板塊強(qiáng)度，還配不上廣州第一檔。

接下來(lái)看看天河公園、天河北、匯景和華景。

這里面，我最看好的是天河公園。

被珠城和金融城環(huán)繞，加上稀缺的環(huán)境資源和三地鐵交匯的通勤優(yōu)勢(shì)，在廣州很能打。

在金融城徹底成熟之前，我覺(jué)得它能排廣州第三。

至于天河北，雖然是曾經(jīng)的CBD，但基本沒(méi)有重回巔峰的可能。

它太老了。

由于開(kāi)發(fā)時(shí)間早，里面的產(chǎn)品，包括標(biāo)桿產(chǎn)品，放到現(xiàn)在也很難下手。

只能靠著學(xué)位和配套，在苦苦支撐。

事實(shí)上過(guò)去幾年，天河北的購(gòu)買(mǎi)力一直被虹吸。

想改善環(huán)境的，會(huì)置換到天河公園。

重視教育的，也有不少去了華景新城。

所以你能看到這輪房?jī)r(jià)回調(diào)，天河北是跌得最慘的板塊之一。

匯景呢，它很特別。

單論環(huán)境，匯景環(huán)境特別好，曾經(jīng)是很多老錢(qián)的改善首選。

這幾年在學(xué)位和配套上，也有明顯的進(jìn)步，居住體驗(yàn)是在變好的。

但它地理位置有硬傷，被廣園快速給分割了。

這讓匯景變成一個(gè)更偏向內(nèi)部流通的市場(chǎng)。

匯景業(yè)主喜歡做內(nèi)部置換，但外部買(mǎi)家，對(duì)匯景不會(huì)太感冒。

在價(jià)位上，和這幾個(gè)板塊同級(jí)別的，還有越秀、海珠西和白云新城。

越秀和海珠西有點(diǎn)像，都是配套成熟，但沒(méi)什么想象力。

它們不缺接盤(pán)俠，但不足以支撐房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)。

白云新城也有自己的特殊之處，它是白云最TOP的板塊。

而且我覺(jué)得，未來(lái)白云不會(huì)有超越白云新城的板塊。

所以它也不缺接盤(pán)俠，是白云最頂級(jí)地緣性購(gòu)買(mǎi)力的終極目標(biāo)。

但整體購(gòu)買(mǎi)力數(shù)量還是太少了。

特別這幾年小老板不好做，白云新城的房?jī)r(jià)也不太好看。

上述這些板塊，還有個(gè)共同點(diǎn)，就是分化特別明顯。

比如天河公園，能打的基本就熹園和天逸。

天河北就是峻林，海珠西就是光大，越秀就是靠近珠城的楊箕一帶標(biāo)桿。

其他的老破小和老破大，和廣州大部分房子一樣，基本喪失了金融屬性。

后續(xù)很容易被廣州的新規(guī)新盤(pán)沖擊。

這是你在入手之前，必須清楚的一個(gè)點(diǎn)。

接下來(lái)到近郊板塊。

先聊聊大家最關(guān)心的老黃埔和萬(wàn)博。

雖然這兩地方都有完善的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，但我覺(jué)得期待值不用太高。

還是那句話，未來(lái)招商引資的難度和以前不是一個(gè)級(jí)別。

以前的板塊規(guī)劃，都會(huì)把產(chǎn)業(yè)布局提前談好。

像珠城和琶洲，建城市界面的時(shí)候，就已經(jīng)談好會(huì)有哪些產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐了。

但現(xiàn)在的板塊規(guī)劃，沒(méi)有這東西。

城市界面建好了，寫(xiě)字樓建好了，能吸引來(lái)多少產(chǎn)業(yè)，規(guī)模如何，都得靠地區(qū)操盤(pán)手自己爭(zhēng)取。

這種情況下，能兌現(xiàn)規(guī)劃的一半水平，就已經(jīng)很了不起。

所以不管老黃埔還是萬(wàn)博，新荔灣（白鵝潭-芳村）還是科學(xué)城，你把它們當(dāng)?shù)鼐壭运蔷涂梢粤恕?/p>

老黃埔由于石化的存在，注定不能打環(huán)境牌。

它要么打通勤牌，發(fā)揮靠近天河的優(yōu)勢(shì)。

要么打?qū)W位牌，獲取家長(zhǎng)的關(guān)注度。

所以保利中央公館，明明是新規(guī)盤(pán)，也有性?xún)r(jià)比，為什么賣(mài)得不太好？

就是通勤和學(xué)位這兩個(gè)點(diǎn)，拉跨了。

換個(gè)角度，像城光這種優(yōu)勢(shì)契合老黃埔的樓盤(pán)，控制入手價(jià)在5萬(wàn)以下，未來(lái)流通性會(huì)挺不錯(cuò)。

萬(wàn)博和老黃埔不一樣。

它的城市界面和配套都更好，自住舒適度更高。

但萬(wàn)博這幾年都有個(gè)問(wèn)題，就是溢價(jià)。

從萬(wàn)博和樾府開(kāi)始，新盤(pán)定價(jià)明顯過(guò)高了。

所以過(guò)去兩年不管你是買(mǎi)和樾府，還是耀盛新世界和瑞麓府，到現(xiàn)在肯定是虧的。

萬(wàn)博城一出來(lái)，4字頭打價(jià)格戰(zhàn)，1萬(wàn)套存貨，水分都擠出來(lái)了。

而且萬(wàn)博城的價(jià)格，我覺(jué)得會(huì)越往后越低，這兩年的萬(wàn)博新業(yè)主，還得站崗一段時(shí)間。

至于更遠(yuǎn)郊的板塊，什么知識(shí)城、黃埔新城，我覺(jué)得就沒(méi)啥分析必要，懂得都懂。

各個(gè)板塊更具體的分析，以前也都有寫(xiě)過(guò)，可以翻一下歷史文章。

現(xiàn)階段廣州買(mǎi)房，我覺(jué)得與其關(guān)注什么排名，不如多考慮適配性。

買(mǎi)房的邏輯順序，應(yīng)該是先梳理清楚自己的需求，確認(rèn)自己想通過(guò)這次買(mǎi)房解決什么問(wèn)題。

然后，再去市場(chǎng)上做篩選、做匹配。

買(mǎi)房策略沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，因?yàn)槊總€(gè)人的籌碼和需求都不一樣。

要學(xué)會(huì)自己定制。

或者找有經(jīng)驗(yàn)的人定制。