上半年的觀山湖，確實太安靜了。

半年度4大新聞，基本聚焦在洋浦觀山玉熱銷，龍湖天曜降價，閱山湖持穩(wěn)，剩下的就是未來星光搞工抵房了。

這種節(jié)奏，總給人一種同行躺平擺爛、房開提桶跑路、地產(chǎn)不行的錯覺……甚至連國家出臺的救市政策下，市場也完全打不起精神。

01

是貴陽客戶不買房子了嗎？

從實際情況來看不是這樣。

①、2024年5月貴州省新房備案情況看，前20的房地產(chǎn)項目中，貴陽市的樓盤一共有17個，這代表省會的實力，也證明全貴州的房地產(chǎn)市場當中，貴陽市的地產(chǎn)熱度遙遙領(lǐng)先。

②、在前10項目中，熱銷榜第一，第二都來自觀山湖，且成交金額相比其他區(qū)域至少超出50%，觀山湖市場躺平的說法不成立。

但為什么觀山湖，總是給人感覺一種空虛貴族的感覺呢？

原因無他，而是習慣了熱熱鬧鬧、發(fā)展超快的地產(chǎn)市場忽然停下來回歸正軌，多少有點不適應(yīng)。

一方面，一蹶不振的市場環(huán)境，再加之少有新盤亮相，讓大家覺得，觀山湖的擴張速度也因為市場環(huán)境原因一蹶不振；

另一方面，觀山湖市場發(fā)展也沒有明確發(fā)展方向，給人一種濃重的迷茫和不確定感。

觀山湖的下一個時代在哪里？

所有人都不確定，內(nèi)心更充滿了迷茫和不自信。

02

屬于觀山湖西的樓市5年，

正逐漸收尾

在過去5年，整個觀山湖的發(fā)展，都聚焦在賓陽大道以東、云潭路以西的發(fā)展（大觀山西片區(qū)）。

第一、在云潭路向西方向，以賓陽大道為軸心，圍繞“萬科－中鐵－宇虹－保利－龍湖”的大片區(qū)域進行開發(fā)。

奈何大哥出身豪門，但八字不硬，讓人神魂顛倒的城市熱度還沒體驗多久，市場就開始下行。無奈之下只能放下身段，壓價格、搞贈送，一套一套宛如夢。

但價格一旦隨行就市場，又要被很多人挖苦：哼~想不到濃眉大眼的觀山西，也有今天？

▲ 從驗資入場到隨行就市，就那么一兩年

2024年的觀山湖，沒有哪個房企不降價，沒有哪個樓盤不出優(yōu)惠……

大老板下場指導意見，通過下放首付比例和貸款利率，希望那些安身國、央企、事業(yè)單位群體，有條件的都上車——連曾經(jīng)所謂的世界500強也轟然倒塌，還有什么不能變？

很多朋友張口閉口就是“買房不買觀山西，虧完褲衩虧手機”……

朋友別嘴硬，觀山西這片土地，可能是當前置業(yè)觀山湖的理想選擇：

①、盡管沒有頂級學區(qū)，但是觀山湖七中、九中也還行啊，第三梯隊教育資源穩(wěn)住，娃娃讀書也算放了個心。（八中就免了，門檻太高）。

②、盡管不在市中心，但是位置好、選擇多??！

想要地鐵房你找萬科，想要改善房你找龍湖、保利，想要剛需首套你真的可以看看現(xiàn)在的宇虹二手房……高端一點的，閱山湖別墅和云著平層都很不錯。

③、樓盤基本交付，房企營銷神功失靈，業(yè)主所見即所得。這對絕大部分業(yè)主朋友來說，所見即所得，這非常友好。

第二、那么觀山西最后的成片土地，就剩廣大成－金華鎮(zhèn)這么一片土地還有開發(fā)可能性。（至于碧桂園西南上城為代表的整片土地開發(fā)基本結(jié)束，就剩下保交樓，所以此樓盤慎入）。

但是多久有這個可能性？老吳沒那個八字，更算不出來！

觀山西已經(jīng)過了高潮階段，后面幾年的核心工作就是大量交房。

未來觀山西隨著城市配套逐漸成熟，大概率成為以“居?。睢睘榇~的城市生活帶，此時業(yè)主入手的最佳方式，就是買資源配套還不錯，性價比比較高的新盤二手房。

性價比真的不錯！

03

觀山湖下一個樓市5年，

請向東看！

如果說觀山湖上一個樓市5年都集中在觀山西，那么下一個樓市5年，就在觀山東。

2023年末，觀山湖賣地的時候也賣了一個小高潮：7大機構(gòu)組團進場掃貨，一共為大老板創(chuàng)收42.34億。

以盼盼食品的項目君安金檀郡未來，樓面價都干到了3k，賣地簡直就是打秋風啊——他們好像不理解觀山東的城市價值！

當所有人大家都沉浸在觀山東七盤面世、新地騰飛的喜悅之中時，老吳卻發(fā)現(xiàn)了一個很殘酷的現(xiàn)象：觀山東同樣沒有多少土地，可用于集中開發(fā)了。

在城市經(jīng)營中：樓盤集中開發(fā)和集中面市的意義，是通過每個房企的力量和渠道群體，通過比較、判斷、解讀等多種行為，讓片區(qū)流量呈現(xiàn)幾何倍數(shù)增加——這是流量密碼。

如果城市基本盤扎實，配套過關(guān)，未來可期，那么新區(qū)騰飛基本沒問題。

▲ 6平方公里，還沒西南上城大

而從地圖上我們看到：整個觀山東目前還有可能開發(fā)的片區(qū)，不會超過6平方公里（花果園還有10平方公里），除去山地和已建成區(qū)，再加接下來7大新盤即將落地，代表整個觀山湖新地，越來越少！

未來觀山湖將越來越貴，且買且珍惜吧老鐵！

04

觀山湖東，

優(yōu)點比缺點更大

在老吳看來，觀山東的土地屬性真心還不錯，但是缺點也比較明顯：

先說發(fā)展優(yōu)勢：

①、地理位置較好。整個觀山東片區(qū)，方圓3公里的地理距離都在金融城的輻射之下。

這就意味著，這觀山東7兄弟，全部提供以容積率2.5的土地做住宅，在當下產(chǎn)品內(nèi)卷、超高實得的市場風氣來說，大有可期。

業(yè)主現(xiàn)在入場，實話講不會吃虧！

所以老吳建議：以后別觀山東了，聽起來土不拉幾的，也體現(xiàn)不出城市價值——直接掛金融城東，讓觀山東的城市價值又更加直觀體現(xiàn)。

畢竟觀山湖的城市開發(fā)雛形已出來了，剩下的就是見縫插針，搶土地做樓盤！寸土寸金的時代，每一寸土地都要物盡其用。

②、出行還算便捷：觀山東相當部分土地靠近金融城，干道交通方便，3公里左右車程還是能夠接受。

但蘭海高速以東的位置，城市基本和地鐵無緣（除非大老板特批）。

就算即將面世的君安金檀郡，距離白鷺湖站直線距離也要800米，騎共享電瓶車其實也挺方便。

③、整個高鐵北站帶來的城市曝光質(zhì)量，比觀山西高出一大截。外省人、地州人進貴陽，不論是度假還是生活，觀山東就在北站和金融城的地理中央，片區(qū)的居住客群也會更加多元化！

有曝光就有流量，就有更好的市場基礎(chǔ)，這一點可得好好利用??！

缺點吧，個人認為未來將被解決：

①、學校不確定：大老板在觀山湖的學校投入，貌似都不太大。最悲觀的情況是：觀山東還不如觀山西，至少還有第三梯隊的七、八、九中還能撐撐門面。

但好消息是：地產(chǎn)新政出來之后，大老板鼓勵房企引入優(yōu)質(zhì)教育資源，那么沒錢力，就出人力！因此觀山東的教育配套有機會升級，未來可期！

②、商業(yè)不確定：更好的生活，難道不該有更好的商業(yè)？

觀山東雖然離金融城很近，但倒來不去的出行體驗很打擊消費積極性，那么樓盤方圓500m距離內(nèi)，總要做一些適合工薪階層的小聚的業(yè)態(tài)吧。

那么，精致的小型商街對于片區(qū)的業(yè)主來講，還需要補足。

▲ 看看北大資源的商業(yè)，都被逼成什么樣子了！

觀山東的土地，是嶄新的土地，本地居民少，所以安家觀山湖的業(yè)主們，更可能是來自其他區(qū)域的中青年群體，他們也是貴陽的希望，是觀山湖的消費中堅，應(yīng)該被善待！

未來觀山湖的故事還會越來越多。

尤其在今后土地有限、成熟配套兌現(xiàn)之下，城市價值的提升是必然的。而捉襟見肘的城市空間需要的地產(chǎn)邏輯，將迎來再次變化……

當然了，那是下一個時代的命題了！

如果你對觀山湖區(qū)感興趣，或者最近想在貴陽買房，歡迎掃下方二維碼加吳老板微信私聊。