老實(shí)說，我對(duì)證券市場不感冒，原因很多人都知道，我曾說過一句話，在相關(guān)制度健全并落地之前，不想進(jìn)去浪費(fèi)時(shí)間、感情。但今天不由得還是說一下地產(chǎn)股的表現(xiàn)，原因有二：

一是跟接下來的樓市直接關(guān)聯(lián)；

二是有朋友在前些天找我咨詢了。

他問我，你研究樓市那么長時(shí)間，不知道有沒有可以買的房地產(chǎn)股票呢？我的回答是，當(dāng)然有。而且還明確告訴他，不要以為目前的樓市不咋地，但確實(shí)有一些房地產(chǎn)公司受益，樓市火熱時(shí)，他們賺大發(fā)了，樓市趨冷，他們賺得也不含糊。

于是乎，我給他提到了某房產(chǎn)中介票，之所以看好，我告訴了他幾個(gè)邏輯，這位朋友對(duì)我算是比較信任，前幾天也買了，今天中午告訴我大賺了一筆。我特意查了一下今天的行情：

盤中，今天地產(chǎn)板塊漲幅超5%，而大盤還不到1%，所以，地產(chǎn)股用暴漲來形容非常貼切。以濱江集團(tuán)、華發(fā)股份為代表的房企股漲停，以我愛我家為代表的房產(chǎn)中介股漲停，其他很多票也有大幾個(gè)點(diǎn)的漲幅，整個(gè)板塊喜氣洋洋。

實(shí)際上，這是房地產(chǎn)板塊的近三個(gè)月的第3次大漲，第一次是4月份，這次是跟隨大盤的自然上漲，沒什么好說的。但發(fā)生在5月份的第二次大漲，地產(chǎn)板塊指數(shù)從1075漲至1392，半個(gè)月不到漲了30%，遠(yuǎn)超同期大盤（4%左右）。

原因大家都看到了，受國家宣布去樓市庫存政策、一線城市放開部分限購、5.17新政等系列樓市重大舉措影響，資本市場給予了相應(yīng)的回饋。不過，隨著大盤的調(diào)整，以及樓市政策效應(yīng)的衰減，房地產(chǎn)板塊再次進(jìn)入調(diào)整期。

正當(dāng)許多人誤以為這次樓市救市政策又是曇花一現(xiàn)、不能持續(xù)之后，沒想到6月的樓市數(shù)據(jù)卻眼前一亮，特別是一線城市。

比如上海，就在幾天前，當(dāng)時(shí)很多業(yè)內(nèi)的預(yù)計(jì)是，6月的二手房成交量可能達(dá)到2.4萬套-2.5萬套，創(chuàng)近3年月度第二高。沒想到的是，最后2天再現(xiàn)成交高峰，讓6月份的二手房成交量達(dá)到2.63萬套，創(chuàng)3年新高。

所謂量在價(jià)先，一些上海人似乎意識(shí)到什么，這段時(shí)間不斷有業(yè)主下架掛牌房源或是最好的例證。

還比如北京，6月二手房成交量比5月增長了12%，同比去年6月份也增長了29%，1.49萬套的成交量也創(chuàng)造了今年月度新高。都知道，北京本輪樓市新增比上海晚一些，但即便如此，二手房成交量連續(xù)4個(gè)月超過1.2萬套的榮枯線，3-6月分別為1.42萬套、1.33萬套、1.33萬套、1.49萬套。大家也看到，6月份的成交量竟然比小陽春還高點(diǎn)。而且業(yè)內(nèi)還預(yù)計(jì)，由于網(wǎng)簽的滯后性，北京6月二手房實(shí)際成交量應(yīng)該在1.7萬套，已經(jīng)接近歷史1.8萬套的脫離底部區(qū)域分界線，值得關(guān)注。

深圳也不示弱，前6個(gè)月的二手房成交量已經(jīng)創(chuàng)近3年上半年的新高，同比去年同期增長了32%，連續(xù)4個(gè)月均保持在4000套以上的成交量，同樣也突破了榮枯線。

看到了吧，今天地產(chǎn)板塊再次大漲，原因和邏輯很清楚，就是前期的一系列樓市政策已經(jīng)在發(fā)揮作用，樓市信心開始回升，買方開始變得積極主動(dòng)。雖然說，當(dāng)下的市場離我們?nèi)鞘袔齑孢�有很大的距離，新房和二手房價(jià)格也沒有迎來實(shí)質(zhì)性的反轉(zhuǎn)，但這些都不影響資本市場對(duì)接下來樓市的看好，真金白銀投票已經(jīng)足以說明問題。

可以說，這輪地產(chǎn)板塊的再次大漲，樓市走向終究算是明牌了。

如果說第一次（5月份）是資本市場對(duì)樓市重大舉措的反饋，那么第二次（7月份）則是對(duì)一列樓市舉措落地后結(jié)果的反饋，其實(shí)就是一張明牌。有因有果，說明前期的措施已經(jīng)在發(fā)生作用，只不過，目前最大的效果是體現(xiàn)在一線城市，而其他城市感受不明顯。

但思路是清晰的，就是通過一線城市的走熱帶動(dòng)其他城市的升溫。方向是清楚，目標(biāo)是明確的，最終讓整體市場企穩(wěn)回升。那么，能夠?qū)崿F(xiàn)嗎？

實(shí)際上，我們從證券市場上也看出一些端倪。房產(chǎn)中介票很熱，一些龍頭開發(fā)商、沒有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的央企國企也不錯(cuò)，但很多房地產(chǎn)票也只是被板塊帶動(dòng)了一下，唯唯諾諾，根本就不敢大舉上漲，這其實(shí)跟實(shí)體市場一樣，并不是所有城市、所有板塊都能被帶熱，道理在前面文章也說過了，主要還是樓市庫存過大，大到什么程度？就是比歷史上任何時(shí)候的庫存量都大。

怎么辦呢？還是堅(jiān)持我先前的建議，一線城市先熱是好事，但要樓市去庫存政策的大力配合，這是加快樓市復(fù)蘇的唯一路徑。

從這個(gè)角度講，預(yù)計(jì)接下來的大會(huì)或者重要部門還會(huì)宣布去樓市庫存的策略，一線城市還會(huì)繼續(xù)放開限購。直至樓市全面復(fù)蘇，這應(yīng)是今年樓市的真正明牌。

事情就這么個(gè)事情，但很多人還是誤判了。我們再回到證券市場，需要說明的是，就地產(chǎn)股票而言，跟實(shí)體市場有些區(qū)別，我多提一嘴，算是個(gè)提醒吧。

都知道，地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)過了高速發(fā)展期，后面確實(shí)也不具備過去的爆發(fā)式增長，說白了，市場容量降檔，承受不了那么多的房地產(chǎn)開發(fā)投資、那么多的住房供應(yīng)。以至于很多房企在這幾年債務(wù)暴雷，按照黃老的預(yù)計(jì)，未來5-10年，10萬家房產(chǎn)商，可能只剩下幾千家，也就是說我們在資本市場上看到的房產(chǎn)商大都會(huì)消失，要么被兼并，要么關(guān)門或注銷。

所以，雖然我們知道接下來房地產(chǎn)市場會(huì)企穩(wěn)復(fù)蘇，但大部分房企并不能活過來，一旦押注錯(cuò)，照樣是血本無歸。因此，我的建議是：

一是有潛在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房企票不能碰，已經(jīng)爆了的就更不用說了；

二是可考慮布局央國企地產(chǎn)票和優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)中介服務(wù)票。前者有信用背書，起碼不會(huì)憑空消失了，后者主要是因?yàn)楦鞒窍嗬^進(jìn)入存量房市場，即便市場不咋地，但二手房成交量擺在那里，房產(chǎn)中介沒少賺。

而且還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況是，由于房產(chǎn)中介網(wǎng)點(diǎn)多，獲客廣，一二手房聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢明顯，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)越來越依托房產(chǎn)中介渠道銷售，甚至砍掉或者弱化了自銷渠道。這就是一些人說的，現(xiàn)在房產(chǎn)中介是“新房和二手房通吃，吃了買家吃賣家，最后還把開發(fā)商吃了”，話雖有點(diǎn)難聽、有些過，但不得不說房產(chǎn)中介的賺錢能力確實(shí)夠強(qiáng)。

現(xiàn)在能理解，一些名牌大學(xué)生紛紛也進(jìn)入房產(chǎn)中介行業(yè)了吧。

啰嗦了這么多，其實(shí)就是想告訴大家，無論是實(shí)體樓市，還是證券市場的地產(chǎn)板塊，他們都有相通的地方，買房人和資本市場都看好的是抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、有業(yè)績支撐的公司，具體來說，買房要看開發(fā)商，買股票也要看公司，萬萬別閉著眼瞎買。