據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，全國百城新建商品房均價(jià)
同比上漲了1.2%，6月比5月上漲了0.15個(gè)百分點(diǎn)，但二手房價(jià)格，今年上半年同比則下降3.6%，6月比5月下降了0.73個(gè)百分點(diǎn)，自2022年4月以來，連續(xù)下降2年零2個(gè)月。即便如此，仍然建議準(zhǔn)備賣房的朋友，已經(jīng)到這個(gè)時(shí)候了，就不要急了，1年后你可能會(huì)感謝我。

早在3年前，我寫文說，如果有多余且不咋樣的房子，該變現(xiàn)就變現(xiàn)，那個(gè)時(shí)候主要是基于房地產(chǎn)稅預(yù)期。在當(dāng)時(shí)環(huán)境下，房地產(chǎn)稅作為一種增加地方財(cái)稅和平抑樓市熱度的稅種，而且看到廈門等城市已經(jīng)開始著手試點(diǎn)，有呼之欲出之勢(shì)。只是，后來因?yàn)?道紅線出來后，市場(chǎng)熱度急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)稅失去了推出的時(shí)機(jī)，但前者對(duì)市場(chǎng)的殺傷力有過之而無不及。經(jīng)過3年的持續(xù)調(diào)整，目前新房價(jià)格雖然與二手房價(jià)格仍有一定差距，但由于開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)、信托等債權(quán)人的鉗制關(guān)系，無法再繼續(xù)下調(diào)價(jià)格，否則就是資不抵債。所以，目前新房的成交，主要是房地產(chǎn)政策優(yōu)化后所釋放的自然成交，“你要買就買，反正就這價(jià)了”。由此我們可以看到，無論是網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，還是統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)，今年新房的價(jià)格實(shí)際上都是逐月在微幅走高的。

而二手房價(jià)格呢？從數(shù)據(jù)上看，百城均價(jià)并沒有止跌，但有一個(gè)現(xiàn)象是，管理層主導(dǎo)的“由一線城市帶動(dòng)其他城市樓市熱度”的思路開始有了轉(zhuǎn)機(jī)。根據(jù)易居地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月份28個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交量增長18%，正好彌補(bǔ)新房下降的18%，這是顯然不是巧合，說明只要市場(chǎng)的需求稍微擠擠就有。6月份的二手房成交數(shù)據(jù)，幾乎創(chuàng)下近一年的單月新高。接下來的7-8月份屬于樓市淡季，數(shù)據(jù)應(yīng)該有所下滑，但到“金九銀十”月份，數(shù)據(jù)大概率再超前高，那個(gè)時(shí)候市場(chǎng)氛圍會(huì)明顯不一樣了。

我們說，今年的所有“氣氛組”都是在幫助市場(chǎng)走量，說白了，所有的地產(chǎn)優(yōu)化支持政策都是在幫助樓市去庫存。即便到年底，仍舊會(huì)經(jīng)歷較為冷淡的市場(chǎng)，不排除一些急需用錢的業(yè)主低價(jià)甩賣房源，但千萬不要被眼前的假象所迷惑。正如此前所分析的那樣，一旦到了明年春天，我們的樓市大概率迎來全新的變化，一線城市和強(qiáng)二線城市進(jìn)入真正的“小陽春”模式。邏輯上主要就在于二手房成交量異動(dòng)。

在近10年，2014年和2018年分別經(jīng)歷二手房成交量的率先啟動(dòng)，分別造就了兩輪房價(jià)跳漲，而這輪呢？經(jīng)歷了2023年1月和2023年10月的兩次二手房成交量快速上漲，1月那次到榮枯線后向上持續(xù)了三個(gè)月就下來了，10月那次剛沖到榮枯線后就下來了，而2024年6月份再次來到榮枯線。所謂再一再二不可再三，相信這次能延續(xù)勢(shì)頭，沖破磁場(chǎng)。市場(chǎng)就是這樣，成交量上來后，觀望的人也就相繼加入，各方面形勢(shì)一下就扭轉(zhuǎn)了。

還需要明確一點(diǎn)，決定房價(jià)走向的根本因素是供需。這幾年，由于各城樓市庫存過多，主動(dòng)壓縮了供地，大多數(shù)城市供地普遍有50%左右的縮減，一些城市基本就不供地了，零星賣兩塊改善宅地。大家不要小瞧控制土地供應(yīng)的影響，正如北大國發(fā)院教授徐高所言，別看現(xiàn)在房價(jià)下行壓力大，我們正經(jīng)歷新中國成立以來的供應(yīng)收縮，供需矛盾可能在不久就會(huì)迎來逆轉(zhuǎn)，他擔(dān)心未來1-3年的房價(jià)上漲壓力會(huì)比較大。理論上確實(shí)如此，現(xiàn)在看庫存多，一旦國家采取去庫存措施持續(xù)發(fā)揮作用，庫存去化之后，但由于新增的供應(yīng)又沒跟上來，新一輪房價(jià)上行也是自然而然。

由此可見，雖然房產(chǎn)持有者經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)3年的深度調(diào)整，房產(chǎn)財(cái)富明顯縮水，每一次期待的轉(zhuǎn)機(jī)都化為了泡影，但這次不一樣。希望現(xiàn)在準(zhǔn)備賣房的朋友們不要倒在黎明前，即便最壞的情況是，年底前可能還有少部分的慣性下沖，可接下來很可能就進(jìn)入新的上行通道。如果說明年上半年仍舊以沖庫存量為主，但下半年是不是就是“量價(jià)齊升”的趨勢(shì)了？再熬熬吧。