REALESTATE REVIEW

圖：上海愚園路

來源：小紅書博主梵克Frankkie

2024年過去一半，盤點一下今年的市場感受，可以用四個字來概括，那就是“大”潮消退。

這半年來深入到上海、成都、北京、西安、合肥等各個城市走訪和游學交流，發(fā)現(xiàn)整個城市商業(yè)領(lǐng)域的同學們，不能說不努力，大家都在拼命創(chuàng)造新場景，創(chuàng)造新業(yè)態(tài)。

但從行業(yè)大勢來看，主要問題還是出在宏觀經(jīng)濟上。受制于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷和地方財政的捉襟見肘，一些耗資巨大、風險高企新建項目或整體更新的項目，已經(jīng)肉眼可見地快速減少了。而贏商網(wǎng)的數(shù)據(jù)也證明了這一點：2024年1季度新開業(yè)的商場數(shù)量相比2022年高峰期下降了50%。

整個商業(yè)市場陷入大潮退卻之后的寂靜之夜。你若只看這個宏觀結(jié)論，似乎感覺不到希望。再加上現(xiàn)在社交媒體上各種“躺平”的輿論甚囂塵上，讓人心生焦慮。

但在很多人躺平的同時，另有一批人卻干得風生水起。因為中國的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，從來沒有停止過演進，只不過是你沒有看到新的演進方向。

從我們的觀察來看，隨著中國城鎮(zhèn)化的結(jié)束，中國商業(yè)的下半場正式從“項目時代”過渡到“店鋪時代”。

人工智能時代正在沖擊我們。有了AI的加持，線上零售在商品的豐富性、準確性、性價比方面的優(yōu)勢只會越來越強。這樣的科技大潮把我們快速逼近到了“孤獨社會”。我們足不出戶完全可以享受到最合適的商品，這點線上的能力無可比擬。

但物質(zhì)充裕的同時，伴隨而來的是情感和精神上的空白。面對這個我們越來越難以理解的現(xiàn)代社會，很多人都有一種失控感。我們在大城市的人海中，慢慢活成了一個個孤島。

所以，我們要走出門，進入線下實體，去尋找我們情感和精神的解藥。從這點看，線下的未來就是“情緒”、“社交”和學習“新生活方式”。而這樣有這個高級復雜情感成分的、與人充分互動的場景，至少短期內(nèi)沒有看到人工智能替代的可能性。

圖：《第五消費時代孤獨社會》書封面

我們要宣告的是， “大魚大水”的時代結(jié)束，更適合生態(tài)系統(tǒng)生存的“小魚時代”正式來臨。

其實在不知不覺中，大量一二線城市里的“老破小”項目已經(jīng)重新走起了翻身之路。城市更新一時間成為星星之火，在老街巷、老舊商場里重新燃起城市新消費的火焰。

于是便有了“巨富長”（上海巨鹿路、富民路、長樂路一帶）搖身一變成為最有上海腔調(diào)的生活方式目的地；爆改老商場，【THE BOX 朝外】一躍支棱起半個北京城的潮流；【REGULAR源野】帶動起全國松弛感公園商業(yè)的潮流。

下面我們不妨打開思路，來一場“未來更新消費場景的面面觀”。

需求變了！小店經(jīng)濟進入爆發(fā)期

從2023年的夏天開始，年輕人重返街區(qū)，citywalk成為流行的生活方式，讓近10年更新醞釀的愚園路成為全國潮流行走的方向。小街、窄巷、小店、自然、漫游、social成為年輕人快樂生活的法門。

這一切的發(fā)展趨勢，似乎在嚴格遵循【第五消費時代】的更慢、更小、更軟、社交與可持續(xù)性的消費需求進行著。

圖：第五世代消費需求

來源：房地產(chǎn)觀察家總結(jié)

①消費節(jié)奏變慢

人們更傾向于放慢腳步，享受慢餐和慢時尚。這種消費心態(tài)的變化，體現(xiàn)了消費者對個性化、特色化的追求，而非大規(guī)模、工業(yè)化的產(chǎn)品、今年爆火的“村咖”就是最好的映照。

②偏好小規(guī)模的體驗環(huán)境

相較于傳統(tǒng)的大型購物中心，人們更愿意在自然環(huán)境中進行消費活動，例如街頭小店、開放式街區(qū)，充滿煙火氣的市集或者開放式的小型社區(qū)購物中心，這些環(huán)境都在強調(diào)與自然和社區(qū)的融合。

圖：成都芳華街的街頭

來源：小紅書博主是樂樂呀619

③消費行為更具社交性

社交成為人們消費的目的和主要內(nèi)容，那些有可以聊天的場地，有可以提供討論的商品，有可以隨時發(fā)生活動的人，有產(chǎn)生共鳴的個性的店鋪和場景，成為年輕人首選的消費場所。

④開始關(guān)注可持續(xù)性

環(huán)保和可持續(xù)變成了一種生活方式，這種消費需求直接催生出了一系列的生活方式品牌和可持續(xù)發(fā)展概念店這些新消費內(nèi)容，也讓同樣以可持續(xù)為理念的城市更新和自然微更新場景成為消費目的地。

圖：安福路 多抓魚循環(huán)店

來源：房地產(chǎn)觀察家

⑤對軟性元素的重視

硬件設(shè)施不再是流量的決定性因素，軟性的元素如體驗、文化、服務(wù)等才是關(guān)鍵，這些元素更能滿足消費者對于幸福感的追求。

圖：深藍計劃咖啡

來源：小紅書博主日富一日

正是基于這種消費動機的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在的網(wǎng)紅商業(yè)有了一個新的衡量標準——【非標濃度】。

脫離“千篇一律”大商超主導的即買即走模式，年輕人傾向于通過結(jié)交朋友買東西、賣東西。在建立于社區(qū)、街道、友鄰間的小店，再通過這種互動式消費，構(gòu)建一份超大城市里的歸屬感和精神空間。

美團數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月成都小店數(shù)量比去年就新增了25.7萬家。

這些極度彰顯個性化、人格化、社交化、不被定義的“非標小店”，正在成為一個個爆火的流量據(jù)點。它們也是一顆顆城市更新的種子，在向下扎根土地、抱團取暖的同時，也在試圖長成大樹與叢林。

場景變了！更加細膩的消費內(nèi)容持續(xù)更新

更新業(yè)態(tài)的5大典型模式

接下來我們詳細說說這些消費需求和“小店”都催生出了哪些更新業(yè)態(tài)。

1、微更新 X 社區(qū) —— 日常非標商業(yè)

這類更新項目大部分都是基于日常剛需消費而進行的更新迭代。

社區(qū)商業(yè)是城市中各片區(qū)的基礎(chǔ)生活消費重心，具有體量小、輻射范圍精準，復購率強，穿透力強等特點。

伴隨生活水平的提高，人們的生活方式、消費理念、商業(yè)價值觀都越來越成熟，特別是這幾年年輕人加入到了社區(qū)消費中，新的社區(qū)消費業(yè)態(tài)迅速爆發(fā)出來。

社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從“功能型”消費業(yè)態(tài)升級為“陪伴型業(yè)態(tài)”，更強調(diào)與區(qū)域人群的共同成長，情感聯(lián)系與價值共鳴。

因此，一種以“為消費者提供生活便利”為核心，布局合理、業(yè)態(tài)齊全、功能完善、更加精致并具有煙火氣的新商業(yè)體系逐漸形成。

圖：上海鴻壽坊

來源：網(wǎng)絡(luò)

【上海鴻壽坊】

這個被老上海人所熟知的“大自鳴鐘菜場”，在一番改造后，搖身一變成了充滿煙火氣的精致商業(yè)空間。

在設(shè)計上，項目既保留了傳統(tǒng)石庫門的精髓，同時又融入了現(xiàn)代元素和環(huán)保理念，打造了海派風情的百年的石庫門里弄商業(yè)，重新演繹了“市井文化”，解讀了當代“滬派文化”。

僅1.5萬平米的規(guī)模卻未給人壓抑局促之感。鴻壽坊巧妙地規(guī)劃了沿街商鋪與內(nèi)街空間，讓餐飲與生鮮品牌沿街開放，為過往行人提供便利美味。而內(nèi)街則成為寵物與生活方式品牌的舞臺，展示著獨特的魅力與創(chuàng)意。

沒有過于潮流和復雜的業(yè)態(tài)，匯聚的全是生活中最樸素的元素。鴻壽坊巧妙地融入小商業(yè)業(yè)態(tài)，打造餐飲零售混合的菜市場。顛覆了傳統(tǒng)菜市場的刻板印象，將整潔與秩序賦予每一個角落，讓人們感受到的只有日常的精致感、舒心感與真實感。

圖：上海鴻壽坊

來源：小紅書博主 NIKO吳簡直

2、微更新 X 老建筑 —— “私密”社群

這些商業(yè)大多是將藝術(shù)生活與商業(yè)結(jié)合得非常融洽的翹楚。

在一個獨立的老建筑或者是社區(qū)里的一片老院子里，主理人們會集合2-3種業(yè)態(tài)，可以是餐廳、酒吧，或者是古董店、零售、畫室，無限多元，以一個相對私密的場景營造出一個商業(yè)、藝術(shù)、生活乃至對未來理想生活的理解追求的烏托邦。

這樣一個新的融合，為人們提供了一個釋放和社交的空間，也打造了更深層次的【精神社群】。

比起網(wǎng)紅效應(yīng)，這樣的商業(yè)會聚集更多的“回頭客”。這種由物質(zhì)消費帶來的精神層面的場景體驗轉(zhuǎn)化，會讓人覺得即使是消磨時間，也是一種治愈，而這種情緒價值越消費就會越濃郁。

圖：N29-3

來源：小紅書博主糖樂樂

【成都·羊市街29號院 N29-3】

羊市街29號院，是一個以騎行為主題的小型商業(yè)空間。由一棟二層的小樓及環(huán)繞周邊的小院共同構(gòu)成。改造前是一個70年代的機關(guān)大院，整個改造空間不過600多㎡。

從場景來看，主理人保留了70年代的生活氣息，肉眼可見的原址痕跡，刻意磨毛的墻壁，裸露的管線，復古的裝潢.....新空間的粗糲感和老建筑的年代感完美地融合了。

圖：一樓的商店

來源：小紅書博主 遠古飛行員

主理人將N29-3定位為幾個好朋友品牌一起玩的品牌朋友之家。一層由三個與騎行和戶外相關(guān)的品牌及一個來自北京的三口咖啡組成的復合型空間。這三個品牌分別是：GRC house騎行俱樂部、竹制自行車abusolutely、UPPER VOID二普緯度戶外露營用品專賣店。二樓則是一個展覽空間，將來應(yīng)是活動展覽并蓄的狀態(tài)。

目前的三個品牌都有固定的線上渠道，因此線下空間更側(cè)重于社群活動和產(chǎn)品分享。

圖：院子里的咖啡

來源：小紅書博主梅梅大仙

3、微更新 x 微文旅 —— 新生活方式的聚集地

城市里總是有一些地方記錄著城市的歷史和一代人的記憶。這種極具在地文化和共同情感的舊址，為人們提供了精神消費和情緒價值，或老人故地重游或新人觸摸歷史。

在這種能夠觸發(fā)人們前往游逛休閑、旅游打卡的存量空間，多半是一些老園區(qū)、舊廠房。主理人通過舊建筑改造、功能布局優(yōu)化、文化延續(xù)及新業(yè)態(tài)注入等手段，重生空間活力。

這些更新后的舊址往往會城市成立新文化和新消費的陣地。

圖：帶夢胡同

來源：小紅書博主 Coisini

【寧波·帶夢胡同】

帶夢胡同的前身，是成立于1986年的寧波“白天鵝”毛巾廠，占地12畝，改造后建筑面積6,450平方米。

從一個破舊的廠房，變成一個白色夢幻般的院落，設(shè)計在空間重新塑造的過程中，發(fā)揮了重要的作用。

從外部道路進入帶夢胡同的院落，三面圍合的建筑環(huán)繞著一個經(jīng)常舉辦活動的中心廣場，80年代工廠大院的場景感驟然生成了。

在建筑更新上，帶夢胡同保留了建筑原本的結(jié)構(gòu)，以樓梯實現(xiàn)連通，連接每個單體建筑，動線從頭到尾貫穿整個園區(qū)，每一個“胡同”都可自由通行，上上下下閑逛，會發(fā)現(xiàn)幾乎所有的鋪子都做到了“首層有花園，二層還有露臺”。

在這看似簡單的院落中，發(fā)掘出50多家小店來，一層有咖啡、餐酒吧、自營的DEMOLAB快閃策展空間、買手店，家具、綠植花店，上了二層，又有運動瑜伽、服飾定制、婚禮定制、兒童插畫等。

巨大的院子，也成了寧波最網(wǎng)紅的社群活動地和市集集合地。

圖：帶夢胡同成為生活方式的聚集地

來源：小紅書博主梅梅大仙

4、微更新 x 老商場 —— 破土重生，潮流迭代

老舊商場的改造難度其實是微改造中難度最大的。首先是傳統(tǒng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)不適合現(xiàn)代的游逛體驗，改動起來動輒上億。此處可以參考這有山。其實就是，即便大刀闊斧地改造后，仍然改變不了盒子式的消費方式，很容易事倍功半。

其實盒子的更新重心應(yīng)該放在主題和業(yè)態(tài)上。成都的GOGO EGO就走出了商場更新非常好的一步。

圖：爆改前后的GOGO EGO

來源：小紅書博主 芋妮啵啵

【GOGO EGO】

春熙路商圈的EGO潮流廣場，曾經(jīng)是一代人的青春記憶，但是隨著所處地段的商業(yè)式微及自身業(yè)態(tài)老舊沒了往日輝煌。今年EGO潮流廣場從品牌經(jīng)營模式、裝修改造等多個維度完成了全方位的換血，以GOGO EGO的形象重出江湖。從五月一日開業(yè)以來，一個多月的時間便刷爆小紅書，再次成為頂流商業(yè)

從空間整個視覺氛圍包裝上來看，GOGO EGO確實做足了功夫，亮黃色的視覺主色分外搶眼，而黑色卡通臘腸狗ip在整個空間場景的反復運用，強化及迎合了年輕人的消費語境。

圖：盒子的內(nèi)部

來源：小紅書博主 沉珍

商場的整個品牌運營模式也大爆改，1-5樓突破了傳統(tǒng)商場與品牌合作的模式改為ego自營的潮流超市，集合了200多個創(chuàng)意品牌，這里更像是一個大型的潮流品牌集合店。

6、7樓的空間則為新增的特色區(qū)域KAKA巷，聚集了許多小的特色商店和展覽空間。烈的多巴胺視覺沖擊色系，搭配出不同的片場化場景。將曾經(jīng)的商業(yè)空間讓位于“沉浸式拍照打卡”。

圖：多巴胺童話般的KAKA巷

來源：小紅書博主梅梅大仙

5、微更新 X 自然無人區(qū) —— 情緒價值爆棚的反向消費

社交平臺在快速地改變?nèi)藗兊南M動機：從開始的跟隨著種草，逐漸變成了開發(fā)者樂趣。新的社交和分享方式，大大地釋放了所有人的探索欲望。這種樂趣不但讓全國的city都在walk，也催生了wild walk。

一些小眾的探索型情緒消費目的地成為網(wǎng)紅。

不同于城市更新，這類項目是對大自然的微改造，在一整片絕佳的自然環(huán)境中，植入一個小小的時尚業(yè)態(tài)，營造出一種深度的沉浸感和野外的趣味性。

這類項目主打一個“反向操作”。位置往往選擇在核心景區(qū)不遠的“無人區(qū)”，不太通暢的交通甚至會增加探索的情趣。

《桃花源記》里“林盡水源，便得一山，山有小口，仿佛若有光”便是這類項目的意象境界。

圖：深藍計劃

來源：深藍計劃

【深藍計劃X·孤獨咖啡館】

深藍計劃的改造能有多“微”？看看它的結(jié)構(gòu)就知道了：

一個水泥廠廢棄石灰石礦坑蓄水而成的湖，深度約為108米，面積300余畝；沿湖觀光帶，石子鋪就，遍置椅子；一個不大的咖啡館，因為面積太小，其中美式咖啡只好在另一處??；一棟至少有四十年歷史的水磨石地面紅磚墻面的二層小樓，二樓是一個叫“In Tai”的餐廳；一個觀景臺，以及其他用創(chuàng)意重塑的舊房老屋甚至殘垣斷壁。

但正是這種極度自然的野性和非常city的咖啡一結(jié)合，讓人喝出了一種蘊含自然和鄉(xiāng)村風情的“特調(diào)”。如此獨一無二的體驗，讓深藍計劃成為2023年中國最火的咖啡。

這些商業(yè)不再執(zhí)著于傳統(tǒng)商業(yè)裝修的精細化“P圖”，更在意能否提供給特定消費者想要的氛圍感“濾鏡”。

打法變了！微更新業(yè)態(tài)的打造要點

1、需要更加精準的選址策略

微更新的魅力在于其獨特的唯一性，要打造的是“城市獨享版”的定位策略。

一方面需要足夠的流量以確保廣泛地吸納自然流量，這是所有商業(yè)的根本，微更新業(yè)態(tài)也不例外，另一方面還需要深厚的土壤能夠容納如此個性化的商業(yè)和內(nèi)容的存在并且生根發(fā)芽。

①城市核心區(qū)，這些黃金位置不僅經(jīng)濟活動頻繁、商業(yè)氛圍濃厚，且文化底蘊深厚，更易于與周邊業(yè)態(tài)協(xié)同，共同構(gòu)建起具有強大聚合力的商業(yè)生態(tài)圈。能夠迅速捕獲城市廣泛的注意力流，實現(xiàn)客群的快速聚集。

②人口成熟區(qū)，微更新業(yè)態(tài)通常面向具有特定興趣和需求的小眾市場，成熟的人口聚集區(qū)除了有更多的客群，最重要的是有更為固定的目標客群，能更加精準捕捉人群的個性化需求。

③城市微度假熱點區(qū)域，擁有豐富文化遺產(chǎn)或獨特歷史背景的文旅區(qū)域或者是自然條件絕佳的微度假區(qū)域，如古街老巷、度假區(qū)，甚至寺廟，本身就擁有流量，同時濃厚的文化底蘊和故事性，通過對原有業(yè)態(tài)和環(huán)境的微更新，可以深度融合和放大在地文化的體驗感和故事性，達到1+1>2的效果。

④城市公園，每個城市公園都是一個自帶流量和自帶場景的商業(yè)圣體。在全國掀起公園拆圍開放和局部商業(yè)改造的風口之下，公園消費場景會成為最火爆的更新業(yè)態(tài)之一。

2、尋找到與在地文化和消費習性契合的創(chuàng)新業(yè)態(tài)是關(guān)鍵

這些更新后的新業(yè)態(tài)，小而美，更像是一種生活的藝術(shù)，是一種人文的溫度，它讓人們在繁華的都市中找到了一片屬于自己的溫暖天地，而對于商業(yè)經(jīng)營者來說則是“越小越要細節(jié)”“越小越要溫情”。

因此，去深入捕捉城市文化、區(qū)域范圍內(nèi)的人群生活慣性，才能更加精準地篩選出契合的業(yè)態(tài)。

簡單點說，就是先生活在這里，再了解這里，最后改造這里！

3、在手法和內(nèi)容上切忌貪多貪足

在微更新領(lǐng)域中，以文化和群體需求為導向的項目往往比以流量為導向的項目更有生命力和競爭力。

城市更新，要對原址和原址之上的文化負責的。在更新項目中，設(shè)計應(yīng)當服務(wù)于功能，而非形式；業(yè)態(tài)應(yīng)當服務(wù)于生活，而非流量。

浮華的背后，還是要提供獨一無二的價值主張和情感滿足，不能試圖什么都要，才能避免消費者的喜新厭舊。

克制的更新，是手法，是策略，更是更新主理人需要修煉的心態(tài)。

最后

未來，在城市發(fā)展換擋和新消費驅(qū)動的背景下，城市更新項目如雨后春筍，各地都在探索著城市更新策略和項目。

而那些拼了命地想走出傳統(tǒng)消費死圈的商業(yè)和品牌們，重新翻紅了，也帶紅了很多品牌，不斷地推出新的生活方式。

在未來，以低成本、多元內(nèi)容和藝術(shù)為核心，以情緒與社交為內(nèi)容的城市微更新項目不斷地出現(xiàn)不斷地更替，并成為城市里最蓬勃有力的終端商業(yè)神經(jīng)元。

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：///////////

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：///////| 天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺灣：

西南地區(qū)-成都：////// |重慶：//

華中地區(qū)-長沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市

| | |

住宅

文旅項目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

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