土拍是樓市的風(fēng)向標(biāo)！西安的“地王”你們還好嗎？

土地樓面價(jià)代表著未來房?jī)r(jià)（按行業(yè)普遍算法2.2~2.5倍），所以我們關(guān)注土拍。

不過在樓市下行趨勢(shì)下土拍降溫，曾經(jīng)“高溢價(jià)”拿地的開發(fā)商也正為自己的“沖動(dòng)”買單。

近日關(guān)于“德美置業(yè)的退地”行為引發(fā)關(guān)注！

消息來源于7月16日西安自然資源規(guī)劃局發(fā)布了《西安市2024年度二季度存量住宅用地信息的公示》。

回顧土拍歷史，遭遇退地的地塊是德美置業(yè)在2021年3月份雁鳴湖板塊附近摘得的一宗29.74畝的住宅用地，拿地成本核算：每樓面價(jià)約8090元+38200平方教育配套代建，溢價(jià)率高達(dá)43.86%。

溢價(jià)之高令人咂舌，比后來萬科東望、龍湖云璟地塊都要高出一大截兒，而且東側(cè)緊鄰就是地鐵8號(hào)線車輛段。

地價(jià)和位置都不占優(yōu)勢(shì)，由此來看開發(fā)商“申請(qǐng)退地”似乎也變得情有可原，只能說當(dāng)時(shí)的樓市氛圍太讓人“上頭”。

回到當(dāng)下的土地市場(chǎng)，火熱就不要談了，底價(jià)成交才是市場(chǎng)常態(tài)，還偶有“流拍”。

2024年上半年43宗住宅用地出讓，只有高新軟件新城兩宗出現(xiàn)溢價(jià)，由中海（溢價(jià)率12.46%，中海云水觀園）和保利（溢價(jià)率14.26%，保利天瓚）摘得。

更值得注意的是民營(yíng)房企已基本停止拍地，央企、國(guó)企、城投成為土地市場(chǎng)主力軍。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)，拿地只是第一步，后續(xù)還牽扯著資金、產(chǎn)品、品牌、營(yíng)銷多重輸出，所以不具備開發(fā)能力的“城投企業(yè)”會(huì)尋求品牌房企合作，于是市場(chǎng)中就出現(xiàn)了一些的代建項(xiàng)目，以綠城、龍湖為代表。

當(dāng)然也不是所有的“城投”都能如愿以償，也有一些拿地多年卻仍未動(dòng)工的項(xiàng)目，也有申請(qǐng)解除出讓合同的。

如在此次公示信息的420個(gè)項(xiàng)目中，灞橋區(qū)由城投（西安市紡織城開發(fā)建設(shè)有限公司、西安市灞橋區(qū)城建置業(yè)有限公司）旗下全資子公司在2022年6月摘得的兩宗住宅用地“因開發(fā)企業(yè)資金短缺”未動(dòng)工。

而在當(dāng)時(shí)的土拍中，由西安市紡織城開發(fā)建設(shè)有限公司摘得的（BQ2-19-116）地塊還出了2%的溢價(jià)，樓面價(jià)7692元/㎡，另一宗（BQ2-4-59）地塊樓面價(jià)7703元/㎡。

回看灞橋區(qū)以往土拍，兩宗地屬于板塊內(nèi)的“地王”，但結(jié)果卻有些唏噓。

另外還有長(zhǎng)安區(qū)亦由城投旗下全資子公司（西安市長(zhǎng)安城晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）于2022年6月摘得的（CA01-35-32）地塊，同樣有15%的溢價(jià)率，樓面地價(jià)8280元/㎡。

比較巧合的是，該宗地同樣屬于板塊“地王”，如今卻顯示為“建筑單位申請(qǐng)解除出讓合同”。

由此也不禁發(fā)問，西安的“地王”你們還好嗎？

無疑！退地風(fēng)波將對(duì)未來土拍帶來一定影響。當(dāng)然這只是個(gè)別現(xiàn)象，大多數(shù)的開發(fā)商仍積極發(fā)力，為西安的購房者帶來大量?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

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