4月，金茂以極其炸裂的24500元/平米樓面價(jià)，刷新成都單價(jià)地王！

一時(shí)間，轟動(dòng)全國。

市場至少有兩點(diǎn)好奇：

第一，金茂做什么產(chǎn)品？

如果說，地段決定下限，產(chǎn)品決定上限?！傲旨覊巍钡囟我讯?，可變因素只有產(chǎn)品。

金茂也清楚，必須要極有沖擊產(chǎn)品，才能打贏這場“硬戰(zhàn)”。

第二，金茂賣什么價(jià)格？

事實(shí)上，賣什么價(jià)格也取決于產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)猜測，要能消化“高地價(jià)”，金茂定價(jià)應(yīng)該會在4.5萬/㎡左右。

最終價(jià)格仍待金茂公布，產(chǎn)品我們已經(jīng)可窺見端倪。

01

新地王最終取名“金茂璞逸錦江”，金茂“璞”系全國第二座，第一座位于西安。

“璞”字取自“返璞歸真”之意。

從西安的金茂璞逸曲江來看，設(shè)計(jì)感強(qiáng)，大面積玻璃立面，內(nèi)部公區(qū)度假酒店風(fēng)格，顏值超高。

其次，“璞”系強(qiáng)調(diào)“返璞歸真”的理念，有種道法自然的意思，強(qiáng)調(diào)打造“高端度假體驗(yàn)”。

這也是當(dāng)前主流“豪宅”追求的酒店化公區(qū)風(fēng)格。

總體來說，以上兩點(diǎn)在成都項(xiàng)目的介紹中，也能看到，具體如何呈現(xiàn)，有待示范區(qū)展示進(jìn)一步深入了解。

02

“璞”系，戶型方面，十分炸裂，有重大升級。

采用了豪宅最新款“雙端廳”設(shè)計(jì)，雙端廳前提是不做樓棟拼接，獨(dú)立單元成棟，金茂璞逸錦江做到了這一點(diǎn)。

也有人說這是抄“華潤·錦宸府”作業(yè)。

是否抄作業(yè)先放一邊，我們先來看金茂璞逸錦江的總平圖和戶型布局。

整個(gè)項(xiàng)目占地約52畝，9棟住宅 （其中8號樓為物業(yè)用房，圖上未標(biāo)注）， 住兼商地塊。

商業(yè)占比5%，在外圍南邊布局一排2F商業(yè)，商業(yè)樓高12米。

住宅與商業(yè)距離約13.6米，對4樓以下臨近住宅可能存在視線干擾。

動(dòng)線上，商業(yè)和住宅隔開，不會有太多干擾。

再來看戶型。

整個(gè)小區(qū)只有198㎡和235㎡兩款戶型，面積段純粹，也是目前“林家壩”面積最大產(chǎn)品。

很顯然，它就是林家壩NO1。

▍235㎡戶型，270°超大采光，似曾相識

是不是和“華潤·錦宸府”有很強(qiáng)“似曾相識”的感覺。

當(dāng)然，也難說抄襲，把現(xiàn)在市場上最卷的143㎡戶型選10款出來，可能有9款“高度相似”。

有設(shè)計(jì)師曾說，好的產(chǎn)品，最終都會長得“一樣”。

戶型本身不用太多介紹，270°采光相當(dāng)霸道。

1、超大端廳，客廳連續(xù)采光面達(dá)到18米。

2、主臥挑出設(shè)計(jì)，擁有180度采光效果。

3、空中花園是加分項(xiàng)，不僅是室外休閑空間，也提升戶內(nèi)空間動(dòng)線效率。

如果要說有點(diǎn)小遺憾，做成全套房更佳。

另外生活陽臺在“書房外側(cè)”，晾曬衣物不太方便。

當(dāng)然，像這樣的戶型有兩個(gè)暗衛(wèi) （其中一個(gè)只有面盆） ，個(gè)人認(rèn)為是可以理解的，畢竟采光面都給到客廳和臥室。

▍198㎡戶型，U型端廳，3+X空間

這款戶型，向南面寬偏窄，不到15.6米，甚至不如一些143㎡戶型。

當(dāng)然，這樣的戶型勝在270°全采光。

1、整個(gè)客餐廳為“U形艙”，包括廚房在內(nèi)的U形采光面達(dá)到約21米。

2、配有180度采光轉(zhuǎn)角空中花園。

3、雖然是套四，但其中一個(gè)房間為可變空間，可以切換為套三，或者設(shè)計(jì)為半開放書房。

這樣的3+X設(shè)計(jì)，在麓湖等高端豪宅中，較為常見。

戶型總體不錯(cuò)，雖然有個(gè)別瑕疵 （比如暗衛(wèi)、不是獨(dú)立入戶等） ，但“瑕不掩瑜”。

主要考驗(yàn)是后期呈現(xiàn)，比如大面積玻璃立面工藝、顏值等，這也和金茂科技系統(tǒng)未來能否發(fā)揮更好的作用相關(guān)。

03

單看戶型非常不錯(cuò)，但這類戶型一定要強(qiáng)調(diào)場域內(nèi)外的資源融合。

放在這塊地，作為頂豪，它有BUG。

金茂璞逸錦江容積率2.5，加上住兼商，住宅排布稍顯緊密，不夠疏朗。

來看，金茂的樓棟間距。

把數(shù)據(jù)，放到模型上， 可以看到，樓棟之間間距普遍不大。

其中，9號樓端廳和4號樓臥室，最近間距只有19.9米。這樣的距離，臥室基本暴露在對面端廳的“強(qiáng)大視野”下。

其余樓棟間距，基本都在20米出頭。

要說完美位置，只有1號樓右腿，和7號樓左腿，南向間距達(dá)到55米，橫向距離也有44米。

端廳大平層， 需要開發(fā)商解決：如何避免端廳超大視野帶來的“強(qiáng)對視”問題？

市面上“頂豪”，主流解決方案是：一部分樓棟端廳，一部分不做端廳。

比如：麓湖·長灘，樓王做端廳，其余不做，長湖闕單獨(dú)做。

麓湖·玄鳥灣，有視野優(yōu)勢的樓王做，其余不做。麓湖所有組團(tuán)，總體思路均是如此。

閱天府，252㎡、部分199㎡做端廳，其余不做。

華潤·錦宸府，280㎡做端廳，240㎡不做。

華潤·青羊潤府，238㎡樓王做端廳，其余不做。

一句話，有條件的樓棟做，沒有就不做。

“金茂璞逸錦江”選擇全端廳，的確相當(dāng)炸裂，但非常有挑戰(zhàn)性。

雖然任何事總有人做“第一個(gè)”，但這也意味著風(fēng)險(xiǎn)。

做好了“開先河”，做不好“成先驅(qū)”。

04

因?yàn)槭堑赝酰稽c(diǎn)一滴，可能都會被放大。

也因?yàn)槭堑赝?，或許背負(fù)壓力，需要更大膽突破。

目前項(xiàng)目僅開放城市展廳，能看到的也只是總平和戶型布局，隨著展示區(qū)進(jìn)一步開放，希望金茂璞逸錦江給到更多驚喜。

「往期測評」

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