這是一個(gè)歷史性時(shí)刻。

上半年南寧二手房賣了13231套，新房賣了11552套，整整多出了1679套。

7月1日~23日，二手房賣了2824套，新房?jī)H賣了1396套。2倍多的差距！二手房顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的銷售增長(zhǎng)勢(shì)頭。

二手房銷售套數(shù)越賣越多。

另一方面，掛牌的二手房也“越賣越多”。

二手房“供需兩旺”的深海之下，隱藏怎樣的暗流與趨勢(shì)？

勤奮的大V君，每天到辦公室啟動(dòng)電腦后第一件事就是打開(kāi)南寧住建局官網(wǎng)看樓市銷售數(shù)據(jù)。

圖 | 7月24日南寧住建局相關(guān)數(shù)據(jù)

這半年看下來(lái)，看得心里瓦涼瓦涼的，仿佛看透了行業(yè)，看透了人生。

直接上個(gè)炸裂的圖表：

圖 | 2024年1-6月南寧一二手住宅成交情況

南寧的一二手房（住宅）銷售，除了3月和6月新房比二手房高，其余月份都是二手房超過(guò)甚至碾壓新房。

圖 |2024年上半年南寧一二手住宅成交數(shù)據(jù)對(duì)比

然后算銷售總套數(shù)，上半年二手房與新房打了個(gè)13231∶11552。

整整多出了1679套。

上半年新房平均每月銷售了1925.3套，這意味著二手房幾乎比新房多賣了1個(gè)月的量。

不管你愿意還是不愿意，二手房成為2024年的樓市主角。

圖 |南寧二手房成交占比居高

6月，新房完成一次悲壯的逆襲。3150套的成績(jī)，不但成為6月新房銷售的高峰，還在當(dāng)月拉開(kāi)二手房246套的小幅差距。

眾所周知，6月很多房企為了沖年中任務(wù)，幾乎把所有的鉅惠“彈藥”都打出去。

到了7月，新房市場(chǎng)的表現(xiàn)比國(guó)足還要平穩(wěn)，截至7月23日，新房賣了1396套。

可是，可是……

同一時(shí)點(diǎn)的二手房賣了2824套，足足是新房的2倍多！

第一次感覺(jué)南寧新房市場(chǎng)像一個(gè)缺鈣的老太太，需要喝更多“藍(lán)瓶”的；而二手房像新能源車的“蔚小理”，人氣和速度一樣飛法法向上走。

上半年，二手房與新房打了個(gè)1.3萬(wàn)∶1.1萬(wàn)。

南寧自從有商品房市場(chǎng)以來(lái)，都是新房銷售一路絕塵，二手房遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面的。這是南寧三十年樓市未遇的大變局？

這是扭轉(zhuǎn)格局的樓市奇點(diǎn)嗎？

二手房賣得多，掛牌也多。

難得一見(jiàn)的樓市供銷兩旺呀！是不是該喝一杯慶祝一下？

往下看，笑哭你。

南寧具體掛牌了多少套二手房？并沒(méi)有權(quán)威數(shù)據(jù)。

資深業(yè)內(nèi)人士透露，目前南寧二手房掛牌數(shù)量早就超11萬(wàn)套。AI智能也是如此回答。

圖 | 百度AI智能回復(fù)

良慶和青秀二手房掛牌超2萬(wàn)套！這也好理解，為何現(xiàn)在的五象不少樓盤的價(jià)格鉅惠打得驚天地泣鬼神。

五象總部基地都能有“8字頭”樓盤促銷，這究竟是道德的淪喪，還是人性的扭曲？

圖 | 3月16日盛邦雙悅灣打出的海報(bào)

特別是去年3月以來(lái)，南寧二手房掛牌量持續(xù)走高，尤其是7、8月出現(xiàn)猛漲，合計(jì)新增9790套。

貝殼南寧的一張統(tǒng)計(jì)圖也可以看出，今年以來(lái)新增掛牌的二手房增長(zhǎng)得簡(jiǎn)直讓人肝疼。

1~6月，在貝殼名下的南寧平均“買賣新增房”達(dá)到4318.8套！

圖 | 貝殼新增掛牌二手房情況

寫到這里，突然想起一句話：時(shí)代的一粒灰，落在個(gè)人頭上，就是一座山。

每個(gè)月有4318.8套房掛牌二手房市場(chǎng)，這背后就有4000多個(gè)家庭悲歡離合的故事。

再統(tǒng)計(jì)今年1~6月南寧二手房住宅銷售備案總套數(shù)為13231套，平均每月銷售2205.2套。

這意味著南寧二手房的月均套數(shù)供銷比是4318.8∶2205.2。

接近2！說(shuō)明二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于銷。

供大于銷的結(jié)果，意味著二手房?jī)r(jià)格的斷崖式落體。大V君一個(gè)朋友在利海亞洲國(guó)際的41㎡學(xué)區(qū)房，2023年年初還能賣64萬(wàn)元。到了2023年底，賣不到60萬(wàn)元。

如今2024年7月，這類型房子基本上只能賣55萬(wàn)元。

圖 | 利海亞洲國(guó)際二手房掛牌情況

這還不是最慘的！想聽(tīng)故事嗎？請(qǐng)接著往下看。

剛才說(shuō)了，南寧月均二手房掛牌超過(guò)4000套。

一套掛牌的二手房，就有一個(gè)家庭的悲歡離合。大V君的好朋友，說(shuō)了他上半年來(lái)所遇到的幾個(gè)故事。

這個(gè)房主L先生，2019年在龍光·玖瓏臺(tái)以單價(jià)1.2萬(wàn)元/㎡買下了139㎡房子。

當(dāng)時(shí)的房貸利率超6！

圖 | L先生在平臺(tái)上掛出房源

如今裝修好了，以平均單價(jià)6978.42元/㎡出售。

一刀就砍到腰！

房主做生意失敗了，以壯士斷臂的決絕出售二手房，告別南寧。

還有一個(gè)房主C先生。當(dāng)年在盛天東郡買了一套241㎡大平層，全屋紅木裝修花了150萬(wàn)元！

圖 | C先生的房源

如今房子掛牌245萬(wàn)元還送兩個(gè)產(chǎn)權(quán)車位。折騰下來(lái)，相當(dāng)于虧損了150多萬(wàn)元，全屋紅木裝修贈(zèng)送！

不過(guò)該房主不缺房，他賣掉盛天東郡的原因也很簡(jiǎn)單樸素，換房買中國(guó)鐵建·西派御江的超大平層。

這兩個(gè)故事的背后，可以看出南寧二手房換房的幾種類型：

第一種：很多中小企業(yè)主做生意虧損了，需要賣房還債。

第二種：收入下降了，但房貸利率居高不下，需要賣房降負(fù)債和降負(fù)擔(dān)。

第三種：換房找更好的學(xué)區(qū)。

第四種：換房找更大的房子，改善生活?；蛘邚呐d寧、西鄉(xiāng)塘到青秀，換更好的城區(qū)和景觀。

這也可以看出二手房的兩個(gè)流動(dòng)趨勢(shì)：

第一，整合資源，置業(yè)向價(jià)值更高區(qū)域流動(dòng)。

就像那位盛天東郡的業(yè)主一樣，尋求資產(chǎn)的更大化。

實(shí)際上，還有一些南寧業(yè)主賣掉房子后，謀求在一線城市置業(yè)！

為啥？

一線城市逐漸解除限購(gòu)了！一線城市的資源聚合教育水平更有吸引力。

一想到南寧的中考“五五分流”，有名氣一點(diǎn)的職高也快擠不進(jìn)?？蓱z天下父母心的虎爸虎媽，雞娃不如雞自己，去北上廣深，甚至考慮香港的“優(yōu)才”計(jì)劃。

有的人賣房從興寧、西鄉(xiāng)塘搬到青秀，有的人賣房從南寧搬到北上廣深。

這個(gè)趨勢(shì)的背后，是城區(qū)的分化、城市的分化。

隨著限購(gòu)的放開(kāi)，未來(lái)的人才流動(dòng)向哪里？

可以肯定，那里人才多，就那里的房子值錢。

第二，降低負(fù)債，置業(yè)流向價(jià)格與利率更低的物業(yè)。

這個(gè)很好理解，曾經(jīng)在利率6以上的大冤種們，銀行不降存量房貸利率，我就選擇用腳投票——賣房解套。

買套二手房，價(jià)格和利率都可以做到“史上最低”，還能為自己解套，何樂(lè)不為？

今年以來(lái)已有兩次降息。目前5年期以上LPR降至3.85%。在南寧買房5年期利率基本可以享受3.25%，甚至3.15%。

未來(lái)的房貸利率市場(chǎng)，預(yù)計(jì)還有得降。

記住，利率與GDP掛鉤。為了穩(wěn)樓市，啥招都可以出。不要以為歐洲的“零利率”與我們很遙遠(yuǎn)。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)隨著利率的不斷走低，二手房的掛牌和銷售還將繼續(xù)增加。

留住一套好房子，大膽整合資產(chǎn)吧！

“超級(jí)會(huì)議”上周開(kāi)了。

租售并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式已經(jīng)到來(lái)。

其核心意義是穩(wěn)樓市穩(wěn)房?jī)r(jià)，力促資金向?qū)崢I(yè)流動(dòng)，大力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。

但“美好的居住生活”是房地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)，這就意味著更多“不太好”的房子在劇烈出清中。這表現(xiàn)為現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)“供銷兩旺”。

與此同時(shí)，二手房與新房改善慢慢實(shí)現(xiàn)正循環(huán)，一個(gè)更好的居住時(shí)代將到來(lái)。

二手房一定是向價(jià)值最高區(qū)域和利率最低、成本最低物業(yè)流動(dòng)。更何況房地產(chǎn)稅未來(lái)終究要來(lái)的。

這就意味著我們要：

留住一套好房子，大膽整合資源！

寫完本篇，看到窗外雨后天晴的南寧，一個(gè)房子密密麻麻生長(zhǎng)的南寧。風(fēng)吹過(guò)已靜下，將心意再換誰(shuí)？

時(shí)代的風(fēng)，猛烈刮在樓市上空，多少人像沙子一樣被吹散，甚至無(wú)影無(wú)蹤，然后才換來(lái)這蔚藍(lán)天空？