一線城市北京、上海、廣州、深圳，以及二線城市杭州，作為全國商品房市場的風向標，是觀察市場走勢的重要窗口，近期市場表現(xiàn)如何？

北京：7月，北京商品房成交10245套，環(huán)比上漲5.4%，同比下降3.5%；二手住宅成交15575套，環(huán)比增長3.9%，同比增長60.3%。

上海：7月，上海商品住宅成交4814套，環(huán)比下降38.7%；二手房網(wǎng)簽成交20380套，環(huán)比下降22.7%。

廣州：7月，廣州商品房網(wǎng)簽5211套，環(huán)比下降31.7%；二手住宅網(wǎng)簽10034宗，環(huán)比下降4.04%。

深圳：7月，深圳商品房成交3019套，環(huán)比下降5.5%，同比下降16.8%；二手房錄得5381套，環(huán)比增長1.4%，同比增長79.4%，創(chuàng)2021年2月以來新高。

杭州：7月，杭州市區(qū)商品房成交4153套，環(huán)比下降54.1%，同比下降28.3%；二手房成交8375套，環(huán)比下降5.8%，同比增長102.7%，創(chuàng)近七年同期次新高。

從上述數(shù)據(jù)來看，在持續(xù)高溫的7月，各城市還是交出了不錯的成績，且二手房的表現(xiàn)要好于商品房。

但市場仍較為脆弱，人們擔憂517以來的政策效應慢慢褪去，下半年商品房市場的走勢不明朗。

近期，一線城市北京、深圳、廣州紛紛出手，繼續(xù)加碼“穩(wěn)樓市”政策，釋放什么信號？

這些政策是否可行？

是否能穩(wěn)住樓市？

01

深圳官宣收購商品房

430政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

“517”新政強調“支持收回閑置存量住宅用地、收購部分商品房用作保障性住房”，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此后，各地存量商品房“去庫存”行動不斷提速。

據(jù)不完全統(tǒng)計，已有廣州增城區(qū)、杭州臨安區(qū)、蘇州、紹興越城區(qū)、大理、昆明等超20城發(fā)布征集商品房用作保障房的公告或鼓勵收購商品房。

8月7日，“深安居”發(fā)布征集通告，深圳市安居集團有限公司所屬企業(yè)擬開展收購商品房用作保障性住房工作。

征集范圍為深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目（房源）。

征集房源條件包括所處位置交通便利、戶型面積合適、生活便利以及手續(xù)齊全等。其中，原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。

政府收購商品房用作保障房，一定程度上可以緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，也直接起到樓市“去庫存”的作用。

今年6月我們曾發(fā)文認為，無論是收回土地還是收購商品房，都面臨諸多政策堵點。

解決收購價格和房源面積這兩大問題是關鍵。

首先，如何制定收購價格？

多數(shù)城市目前僅發(fā)布了擬收購商品房的公告，暫未明確或公開具體定價規(guī)則，僅少數(shù)城市明確按照周邊房源進行定價。

如果以商品房的價格直接回購的話，相當于用商品房的代價去建造或者購買了保障房，政府的成本提高了。

如果以極低的價格收購，當初花了高成本買地的房企，是否又愿意？

假設收購價格低到了房企自己就能賣出去的水平，那么所謂的收購已毫無意義。

其次，收購房源與實際需求是否匹配？

以深圳為例，收購房源要滿足面積65平方米以下的要求，但如此小面積的房源在近年新建商品房項目中并不多見。

最后的結果很可能是，理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。

02

北京商品房“以舊換新”首單成交

8月5日，有媒體報道，北京商品房“以舊換新”迎來首單成交，業(yè)主已與開發(fā)商完成草簽，預計9月中旬進行網(wǎng)簽。

7月19日，北京啟動商品房“以舊換新”活動，活動持續(xù)至今年12月31日。

購房居民與參與活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂換房協(xié)議并繳納換房訂金，同時參加活動的房地產(chǎn)中介機構將同步掛牌居民想出售的舊房房源。在90天內若舊房售出，購房居民將與開發(fā)商正式簽訂新房的購房協(xié)議；若90天內舊房未售出，購房居民可與開發(fā)企業(yè)協(xié)商延期，也可以無條件申請退還訂金。

首批參加北京商品房“以舊換新”活動的項目共31個，涉及房源9000余套，大多為改善型樓盤。此后又增加了5個項目、1171套房源。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，“以舊換新”活動報名人數(shù)已有401人，訪問人數(shù)達10562人。除首單成交外，目前還有18套已交訂金鎖定房源。

除北京以外，上海、深圳、青島、南京、長沙、大連等60多城都出臺了住房“以舊換新”政策，不僅有開發(fā)商+中介機構搭建平臺的“幫賣模式”，還有國企或城投下場的“收購模式”。

目前各地成交案例都較少，人們對“以舊換新”政策多數(shù)還在觀望，這一政策成敗的關鍵在于能否將手里的二手房如愿賣出。

而二手房能否賣出，并不取決于政府的政策，最終還是取決于市場。

因此，人們對這一政策最終效果如何也普遍持質疑的態(tài)度。

03

廣州花都買房享“準戶口”待遇

8月6日，廣州市花都區(qū)住建局印發(fā)《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，其中第一條就提到買房享花都“準戶口”待遇。

《通知》顯示，非廣州市戶籍人員在花都區(qū)行政區(qū)域內購買新建商品住房，可以領取花都“花卡”，憑花都“花卡”及購房合同享受區(qū)政策性照顧入學待遇。持卡人子女在學前教育階段，符合年齡要求的，按照教育部門學前教育相關規(guī)定，具有報名參加居住地本區(qū)教育部門辦幼兒園電腦派位的資格；義務教育階段，由教育部門統(tǒng)籌安排，具有公辦學校（含政府在民辦學校購買的學位）入讀義務教育起始年級資格。

花都區(qū)某樓盤銷售人員則表示，“準戶口”待遇主要體現(xiàn)在教育方面，具體入讀學校還需等待相關部門的進一步通知。

所謂的“準戶口”待遇關鍵點在教育，如果不能享受到同一區(qū)域本地戶籍居民相同的教育資源的話，那這一政策的效果將大打折扣。

今年以來，多個城市出臺落戶新規(guī)。例如，杭州優(yōu)化積分落戶政策，大幅提高購房積分權重，購房獲得積分由此前的30分提高到80分（積分滿100分可申請落戶）；南京實現(xiàn)買房就能落戶。

總體來說，市場走勢仍不明朗。

在“517”新政等政策效應下，近三個月，部分一二線城市出現(xiàn)局部復蘇，但人們擔憂政策效應逐漸消退，下半年是否會持續(xù)回暖目前也尚不可知。

近期多個一線城市繼續(xù)加碼“穩(wěn)樓市”，但目前推出的以舊換新、收購商品房及買房落戶等政策，似乎影響都非常有限。

我們曾多次提及，這一輪房地產(chǎn)市場的深度調節(jié)，諸多影響因素并不取決于房地產(chǎn)市場本身。

經(jīng)濟形勢及未來走勢，各階層人們對經(jīng)濟的實際體感，包括就業(yè)和收入，以及國際地緣政治，或許是更大的影響因素。

而未來幾個月，中國經(jīng)濟和世界經(jīng)濟面臨的不確定和影響因素也越來越多、越來越復雜。

地緣政治因素，越來越復雜。

全球的經(jīng)濟和金融走勢，也越來越復雜。

上周末和本周，全球股市和金融市場的劇烈波動，讓全世界陷入了對經(jīng)濟衰退和金融動蕩的極大恐慌。

本在意料之中的美聯(lián)儲降息的預期，和日本央行僅15個基點的加息，引發(fā)全球金融市場的劇烈震蕩，其恐慌程度堪比1990年日本大衰退和2008年全球金融危機。

這顯示出全球經(jīng)濟復蘇的脆弱和復雜，也透露出各國政府駕馭和應對危機的難度。

文章部分內容來源：深安居官微、廣州花都區(qū)住建局官網(wǎng)、中國房地產(chǎn)報、北京商報等。