一線城市北京、上海、廣州、深圳，以及二線城市杭州，作為全國(guó)商品房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，是觀察市場(chǎng)走勢(shì)的重要窗口，近期市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

北京：7月，北京商品房成交10245套，環(huán)比上漲5.4%，同比下降3.5%；二手住宅成交15575套，環(huán)比增長(zhǎng)3.9%，同比增長(zhǎng)60.3%。

上海：7月，上海商品住宅成交4814套，環(huán)比下降38.7%；二手房網(wǎng)簽成交20380套，環(huán)比下降22.7%。

廣州：7月，廣州商品房網(wǎng)簽5211套，環(huán)比下降31.7%；二手住宅網(wǎng)簽10034宗，環(huán)比下降4.04%。

深圳：7月，深圳商品房成交3019套，環(huán)比下降5.5%，同比下降16.8%；二手房錄得5381套，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%，同比增長(zhǎng)79.4%，創(chuàng)2021年2月以來(lái)新高。

杭州：7月，杭州市區(qū)商品房成交4153套，環(huán)比下降54.1%，同比下降28.3%；二手房成交8375套，環(huán)比下降5.8%，同比增長(zhǎng)102.7%，創(chuàng)近七年同期次新高。

從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，在持續(xù)高溫的7月，各城市還是交出了不錯(cuò)的成績(jī)，且二手房的表現(xiàn)要好于商品房。

但市場(chǎng)仍較為脆弱，人們擔(dān)憂(yōu)517以來(lái)的政策效應(yīng)慢慢褪去，下半年商品房市場(chǎng)的走勢(shì)不明朗。

近期，一線城市北京、深圳、廣州紛紛出手，繼續(xù)加碼“穩(wěn)樓市”政策，釋放什么信號(hào)？

這些政策是否可行？

是否能穩(wěn)住樓市？

01

深圳官宣收購(gòu)商品房

430政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

“517”新政強(qiáng)調(diào)“支持收回閑置存量住宅用地、收購(gòu)部分商品房用作保障性住房”，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此后，各地存量商品房“去庫(kù)存”行動(dòng)不斷提速。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有廣州增城區(qū)、杭州臨安區(qū)、蘇州、紹興越城區(qū)、大理、昆明等超20城發(fā)布征集商品房用作保障房的公告或鼓勵(lì)收購(gòu)商品房。

8月7日，“深安居”發(fā)布征集通告，深圳市安居集團(tuán)有限公司所屬企業(yè)擬開(kāi)展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作。

征集范圍為深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源）。

征集房源條件包括所處位置交通便利、戶(hù)型面積合適、生活便利以及手續(xù)齊全等。其中，原則上項(xiàng)目（房源）主力戶(hù)型面積應(yīng)滿(mǎn)足深圳市保障性住房戶(hù)型、面積（65平方米以下）要求。

政府收購(gòu)商品房用作保障房，一定程度上可以緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，也直接起到樓市“去庫(kù)存”的作用。

今年6月我們?cè)l(fā)文認(rèn)為，無(wú)論是收回土地還是收購(gòu)商品房，都面臨諸多政策堵點(diǎn)。

解決收購(gòu)價(jià)格和房源面積這兩大問(wèn)題是關(guān)鍵。

首先，如何制定收購(gòu)價(jià)格？

多數(shù)城市目前僅發(fā)布了擬收購(gòu)商品房的公告，暫未明確或公開(kāi)具體定價(jià)規(guī)則，僅少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)。

如果以商品房的價(jià)格直接回購(gòu)的話(huà)，相當(dāng)于用商品房的代價(jià)去建造或者購(gòu)買(mǎi)了保障房，政府的成本提高了。

如果以極低的價(jià)格收購(gòu)，當(dāng)初花了高成本買(mǎi)地的房企，是否又愿意？

假設(shè)收購(gòu)價(jià)格低到了房企自己就能賣(mài)出去的水平，那么所謂的收購(gòu)已毫無(wú)意義。

其次，收購(gòu)房源與實(shí)際需求是否匹配？

以深圳為例，收購(gòu)房源要滿(mǎn)足面積65平方米以下的要求，但如此小面積的房源在近年新建商品房項(xiàng)目中并不多見(jiàn)。

最后的結(jié)果很可能是，理想很豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)很骨感。

02

北京商品房“以舊換新”首單成交

8月5日，有媒體報(bào)道，北京商品房“以舊換新”迎來(lái)首單成交，業(yè)主已與開(kāi)發(fā)商完成草簽，預(yù)計(jì)9月中旬進(jìn)行網(wǎng)簽。

7月19日，北京啟動(dòng)商品房“以舊換新”活動(dòng)，活動(dòng)持續(xù)至今年12月31日。

購(gòu)房居民與參與活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂換房協(xié)議并繳納換房訂金，同時(shí)參加活動(dòng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將同步掛牌居民想出售的舊房房源。在90天內(nèi)若舊房售出，購(gòu)房居民將與開(kāi)發(fā)商正式簽訂新房的購(gòu)房協(xié)議；若90天內(nèi)舊房未售出，購(gòu)房居民可與開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)商延期，也可以無(wú)條件申請(qǐng)退還訂金。

首批參加北京商品房“以舊換新”活動(dòng)的項(xiàng)目共31個(gè)，涉及房源9000余套，大多為改善型樓盤(pán)。此后又增加了5個(gè)項(xiàng)目、1171套房源。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，“以舊換新”活動(dòng)報(bào)名人數(shù)已有401人，訪問(wèn)人數(shù)達(dá)10562人。除首單成交外，目前還有18套已交訂金鎖定房源。

除北京以外，上海、深圳、青島、南京、長(zhǎng)沙、大連等60多城都出臺(tái)了住房“以舊換新”政策，不僅有開(kāi)發(fā)商+中介機(jī)構(gòu)搭建平臺(tái)的“幫賣(mài)模式”，還有國(guó)企或城投下場(chǎng)的“收購(gòu)模式”。

目前各地成交案例都較少，人們對(duì)“以舊換新”政策多數(shù)還在觀望，這一政策成敗的關(guān)鍵在于能否將手里的二手房如愿賣(mài)出。

而二手房能否賣(mài)出，并不取決于政府的政策，最終還是取決于市場(chǎng)。

因此，人們對(duì)這一政策最終效果如何也普遍持質(zhì)疑的態(tài)度。

03

廣州花都買(mǎi)房享“準(zhǔn)戶(hù)口”待遇

8月6日，廣州市花都區(qū)住建局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，其中第一條就提到買(mǎi)房享花都“準(zhǔn)戶(hù)口”待遇。

《通知》顯示，非廣州市戶(hù)籍人員在花都區(qū)行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房，可以領(lǐng)取花都“花卡”，憑花都“花卡”及購(gòu)房合同享受區(qū)政策性照顧入學(xué)待遇。持卡人子女在學(xué)前教育階段，符合年齡要求的，按照教育部門(mén)學(xué)前教育相關(guān)規(guī)定，具有報(bào)名參加居住地本區(qū)教育部門(mén)辦幼兒園電腦派位的資格；義務(wù)教育階段，由教育部門(mén)統(tǒng)籌安排，具有公辦學(xué)校（含政府在民辦學(xué)校購(gòu)買(mǎi)的學(xué)位）入讀義務(wù)教育起始年級(jí)資格。

花都區(qū)某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員則表示，“準(zhǔn)戶(hù)口”待遇主要體現(xiàn)在教育方面，具體入讀學(xué)校還需等待相關(guān)部門(mén)的進(jìn)一步通知。

所謂的“準(zhǔn)戶(hù)口”待遇關(guān)鍵點(diǎn)在教育，如果不能享受到同一區(qū)域本地戶(hù)籍居民相同的教育資源的話(huà)，那這一政策的效果將大打折扣。

今年以來(lái)，多個(gè)城市出臺(tái)落戶(hù)新規(guī)。例如，杭州優(yōu)化積分落戶(hù)政策，大幅提高購(gòu)房積分權(quán)重，購(gòu)房獲得積分由此前的30分提高到80分（積分滿(mǎn)100分可申請(qǐng)落戶(hù)）；南京實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房就能落戶(hù)。

總體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)走勢(shì)仍不明朗。

在“517”新政等政策效應(yīng)下，近三個(gè)月，部分一二線城市出現(xiàn)局部復(fù)蘇，但人們擔(dān)憂(yōu)政策效應(yīng)逐漸消退，下半年是否會(huì)持續(xù)回暖目前也尚不可知。

近期多個(gè)一線城市繼續(xù)加碼“穩(wěn)樓市”，但目前推出的以舊換新、收購(gòu)商品房及買(mǎi)房落戶(hù)等政策，似乎影響都非常有限。

我們?cè)啻翁峒?，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)節(jié)，諸多影響因素并不取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及未來(lái)走勢(shì)，各階層人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際體感，包括就業(yè)和收入，以及國(guó)際地緣政治，或許是更大的影響因素。

而未來(lái)幾個(gè)月，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)面臨的不確定和影響因素也越來(lái)越多、越來(lái)越復(fù)雜。

地緣政治因素，越來(lái)越復(fù)雜。

全球的經(jīng)濟(jì)和金融走勢(shì)，也越來(lái)越復(fù)雜。

上周末和本周，全球股市和金融市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)，讓全世界陷入了對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退和金融動(dòng)蕩的極大恐慌。

本在意料之中的美聯(lián)儲(chǔ)降息的預(yù)期，和日本央行僅15個(gè)基點(diǎn)的加息，引發(fā)全球金融市場(chǎng)的劇烈震蕩，其恐慌程度堪比1990年日本大衰退和2008年全球金融危機(jī)。

這顯示出全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的脆弱和復(fù)雜，也透露出各國(guó)政府駕馭和應(yīng)對(duì)危機(jī)的難度。

文章部分內(nèi)容來(lái)源：深安居官微、廣州花都區(qū)住建局官網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、北京商報(bào)等。