1996年，一家特別的地產(chǎn)商來到了北京。

地產(chǎn)商叫漢斯，來自美國休斯頓。靠著做高檔寫字樓，漢斯成了當(dāng)時(shí)全球前四的地產(chǎn)公司。

當(dāng)時(shí)的美國金融圈，特別看好中國這樣的新興市場(chǎng)，他們組建了專項(xiàng)房地產(chǎn)基金。漢斯帶著他們的使命，來到北京。

手握巨款，漢斯沒有馬上出手。而是先在使館區(qū)附近，開發(fā)了涉外出租的萬國公寓。

中國允許使館為員工購買住房的政策，一直到1998年才放松。之后的5年時(shí)間里，因?yàn)橹袊M(jìn)行了房改，北京的房地產(chǎn)投資也狂飆猛進(jìn)，增速超過20%。

期間，漢斯始終在尋找理想的地塊。他們看遍了北京，用了整整7年：

斃掉了100塊地。

他們等到了東四環(huán)的一塊地，緊挨著朝陽公園和紅領(lǐng)巾公園，有稀缺的雙公園景觀。再往東北向過去，有一片高爾夫別墅群。周圍還有國貿(mào)、三里屯、燕莎三大商圈環(huán)抱。

入則寧靜，出則繁華，漢斯當(dāng)時(shí)就被打動(dòng)了。

要知道，當(dāng)時(shí)漢斯想要說服房地產(chǎn)基金委員會(huì)投資一個(gè)項(xiàng)目，并不容易。3家決策公司共派出6個(gè)人，每個(gè)人都擁有一票否決權(quán)。之后還得經(jīng)過8個(gè)月的基金審查，光是項(xiàng)目細(xì)節(jié)就得列上厚厚的幾十頁。

但北京東四環(huán)的這個(gè)項(xiàng)目，很快得到基金委員會(huì)所有人的認(rèn)可。

當(dāng)時(shí)，中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)化剛剛拉開帷幕，外資還拿不了一手地。漢斯找來天鴻集團(tuán)和中建國際幾個(gè)中國投資方，組成中外合資的項(xiàng)目公司，在北京開發(fā)了第一個(gè)真正的項(xiàng)目：

公園大道。

可以說，漢斯的商業(yè)計(jì)劃里，預(yù)見了北京最早國際居住區(qū)的崛起。

1

漢斯那時(shí)的經(jīng)營路徑其實(shí)很明確，就是緊跟會(huì)玩會(huì)消費(fèi)的歪果仁。這個(gè)經(jīng)驗(yàn)，是他們來北京之前就得到驗(yàn)證的。

上世紀(jì)90年代，莫斯科的經(jīng)濟(jì)陷入頹勢(shì)，但漢斯卻盆滿缽滿。他們聚焦高端市場(chǎng)，以高昂的價(jià)格租給美國使館人員，還有英美學(xué)校師生。他們實(shí)現(xiàn)了15%的超高投資回報(bào)率。

公園大道的擇址，也是如此。

2001年9月，5支美國的建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)來到北京。他們是來競(jìng)標(biāo)一個(gè)美國的項(xiàng)目。

幾個(gè)月后，來自SOM建筑設(shè)計(jì)公司的著名建筑師哈特曼勝出，他獲得了這個(gè)美國國務(wù)院歷史上第二大海外建設(shè)項(xiàng)目：

美國駐華大使館新館。

新館在亮馬河下游的第三使館區(qū)。之前北京的第一使館區(qū)，位于建國門一帶。第二使館區(qū)，位于三里屯附近。

到了1987年，因?yàn)橹暗膬蓚€(gè)使館區(qū)太過擁擠，北京規(guī)劃局有了建設(shè)第三使館區(qū)的設(shè)想。在亮馬河下游，東三環(huán)與東四環(huán)之間，他們劃出了一個(gè)圈。

但很多年里，使館區(qū)的建設(shè)進(jìn)度緩慢，一直到2004年前后。

在第三使館區(qū)出現(xiàn)之前，北京的使館建筑大都是統(tǒng)一建設(shè)的，白挑檐、平屋頂。也是從美國使館開始，使館建設(shè)不再包辦，而是由外國使團(tuán)獨(dú)立設(shè)計(jì)。

幾年后，一座庭院里高低錯(cuò)落的全玻璃幕墻建筑拔地而起，它將中式和現(xiàn)代建筑融合，讓北京東四環(huán)的城市界面，開始呈現(xiàn)前沿開放的底色。

但這個(gè)國際居住區(qū)的城市界面，早期都以歐美建筑為主。為了吸引更多的外國業(yè)主，漢斯就在營造國際生活方式上，花了不少心思。

他們?cè)诋?dāng)時(shí)就給住宅裝上新風(fēng)系統(tǒng)，這是通用電氣發(fā)明的精尖技術(shù)；引入了北美住宅當(dāng)時(shí)最流行的紫外線空氣消毒；標(biāo)配的中央空調(diào)，這在當(dāng)時(shí)國內(nèi)只會(huì)出現(xiàn)在寫字樓里。

給項(xiàng)目取上公園大道的名字，也是一樣的道理。對(duì)于美國人來說，光是聽到公園大道這個(gè)名字，就走不動(dòng)道了。

幾乎是同時(shí)，緊挨著公園大道，一座歐式的國際公寓，也問世了，它的名字叫：

棕櫚泉。

棕櫚泉是美國科羅拉多沙漠旁的一座綠洲城市，以陽光、棕櫚樹和度假設(shè)施享譽(yù)世界。開發(fā)北京棕櫚泉公寓之前，四川地產(chǎn)商人曾偉就去了不少歐美國家找感覺。

于是，歐式古典的噴泉池，中央佇立揮翅膀的飛獅，成了棕櫚泉公寓的標(biāo)志。

為打出國際范的招牌，棕櫚泉，請(qǐng)來了美國管家——萬豪酒店管理集團(tuán)，并斥千萬巨資，為所有樓棟配備了工人電梯。

當(dāng)時(shí)的棕櫚泉公寓不會(huì)想到，自己拉開了北京城市豪宅群的時(shí)代序幕。在這之前，沒有人會(huì)相信，東四環(huán)的地段，也能講好豪宅的故事。

同時(shí)期的皇石公寓，靠著羅馬角斗場(chǎng)、圣彼得大教堂同款石材的歐式建筑風(fēng)格，在海外華人圈賣得風(fēng)生水起。

整整二十年前，外資在京購買高檔公寓的比例超過7%。最受青睞的，就是第三使館區(qū)周邊的歐式建筑。

2

北京城市的總體規(guī)劃，第一次出現(xiàn)“CBD”的字眼，是在1992年。

當(dāng)時(shí)為了吸引外資，負(fù)責(zé)CBD區(qū)域規(guī)劃的官員，跑到世界各地考察CBD。回來后，他們復(fù)盤：

曼哈頓的樓間距小，華爾街就是一條小窄道……

他們決定對(duì)標(biāo)巴黎的拉德芳斯。在距離天安門五六公里的位置，找到了CBD的原點(diǎn)。

1997年，北京CBD啟動(dòng)建設(shè)，卻趕上亞洲金融危機(jī)。再次重啟，是2001年了。

公園大道、棕櫚泉這些朝陽城市豪宅的崛起，和CBD站在同一起跑線上。那也是外資涌入中國的狂熱期，4平方公里的CBD，擠進(jìn)來1萬多家企業(yè)。

風(fēng)來了。中國本土地產(chǎn)商的嗅覺，其實(shí)要比漢斯們更敏銳。比如2004年，泛海集團(tuán)一口氣拿下了東四環(huán)邊上四塊土地。

朝陽當(dāng)時(shí)已經(jīng)請(qǐng)調(diào)研公司研究CBD東擴(kuò)，泛海的地塊，就挨著CBD東面。

拿到地后，這家創(chuàng)始人最早來自山東濰坊一家柴油機(jī)廠的民營房企，在東四環(huán)做了四個(gè)小區(qū)——碧桂園、香海園、蘭海園、櫻海園，四個(gè)小區(qū)的園林風(fēng)格，分別是：

英式、意式、西班牙式和法式。

為了營造尊貴感，泛海甚至放上了復(fù)刻版的巴黎凱旋門。透過花紋繁復(fù)的鐵藝柵欄，人們能看到質(zhì)地厚重的石材外墻，那是從沙特運(yùn)過來的：

寶利金鉆花崗巖。

在泛海打造歐式宅邸的同時(shí)，隔著東四環(huán)遙遙相望的霄云路八號(hào)，換了種思路。

2008年，霄云路八號(hào)在香港開售，把投資房產(chǎn)刻進(jìn)基因里的香港人，買空了一棟樓。見慣了英美舶來審美的港人，被一比一還原的圓明園園林景觀震住了。

尤其是空中四合院，是他們從未見過的產(chǎn)品。

后來霄八進(jìn)化成縵合北京，請(qǐng)來了隱奢酒店大師操刀設(shè)計(jì)。并把酒店常見的黑金卡會(huì)員體系，引進(jìn)了社區(qū)服務(wù)里。

這期間，圍繞著東四環(huán)，又長(zhǎng)出了很多洋氣的消遣去處。一些海歸年輕人，往這搬進(jìn)了歐美的生活方式。

曾經(jīng)掩鼻而過的亮馬河，也改頭換面。寶格麗酒店在河邊熠熠生輝，看書的、曬背的、玩漿板的，游野泳的，都自得其樂，甚至有塞納河畔的錯(cuò)覺。

3

20多年里，北京東四環(huán)的國際居住區(qū)，長(zhǎng)成萬國建筑博覽的樣子。但遺憾并不是沒有，比如：

純正中式精神內(nèi)核的住宅，在這里陷入了漫長(zhǎng)的缺席。

遺憾，在最近終于要被彌補(bǔ)了。

今年6月，朝陽在東四環(huán)拿出了壓箱底的黃金地段，酒仙橋住宅地塊。要知道，整個(gè)東四環(huán)上一次供地，都要追溯到2018年。

拿下酒仙橋住宅地塊的，是央企中建旗下的中建智地。從2021年開始，這家企業(yè)在北京參與了9個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，總貨值超過了800億。

這一次，中建智地察覺到了東四環(huán)的遺憾。他們要拼上這片國際居住區(qū)美學(xué)的最后一塊拼圖，在這里放上自己的頂豪產(chǎn)品系宸系，做一個(gè)：

北京宸園。

這些年包叔見過高周轉(zhuǎn)的，見過卷配置的，但很少見到像中建智地這樣：

主打文化大宅。

2021年，中建智地開始打造宸系的中式文化大宅。在順義，他們以王維筆下的輞川別業(yè)為藍(lán)本，做了宸系第一個(gè)作品：

宸廬。

朝陽奶西，他們又還原北宋名畫《西園雅集》的生活場(chǎng)景，做了一個(gè)宸園。為了營造出純正的宋風(fēng)美學(xué)，他們甚至專程跑了一趟河北正定的：

隆興寺摩尼殿。

在昌平，他們重現(xiàn)盛唐風(fēng)韻，往國賢府里放入大山大水，華麗中透著一股蒼勁。

在東四環(huán)，他們給北京帶來了第二座宸園。在一眾資歷頗老的豪宅面前，北京宸園放棄了用力過猛的堆砌，顯現(xiàn)出一種中式的風(fēng)淡云輕。

在西方建筑觀里，先有房子，再配上景觀。紐約中央公園的興起，其實(shí)是園藝師對(duì)工業(yè)化和城市化的反抗之舉。

宸園捧起的，是老底子的《營造法式》和《造園記》。他們想告訴人們，在中國傳統(tǒng)的建筑學(xué)里：

還有比造房子更重要的事情。

他們也讓北京最繁華的城市地段，變得不再只有一種西方奢華的價(jià)值觀。

北京宸園往園子里放上的，是原始狀態(tài)的成片銀杏樹。其中百年樹齡的銀杏樹，成年人難以環(huán)抱。

再用石山石疊上高山。一條飛瀑，從山頂一瀉而下。

建筑細(xì)節(jié)上，隨處可見宋韻獨(dú)有的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)。在屋檐立面上，引入九脊殿、疊澀、懸魚鴟尾、疊瓦鋪裝。

同時(shí)，他們保留了現(xiàn)代人生活的場(chǎng)景空間。把大戶型的室內(nèi)層高，做到了3.6米。在山水會(huì)所里，放上了室內(nèi)高爾夫、壁球、搏擊、瑜伽，滿足現(xiàn)代生活方式的專享空間。

最近，有一部國產(chǎn)3A游戲黑神話悟空，點(diǎn)燃了中年男人的情趣。

游戲的制作人馮驥說，講一個(gè)中國故事給全世界的人聽，其實(shí)并不容易。就像送一件禮物：

硬塞的不一定會(huì)喜歡。

這得用精良的畫面，和諧的特效，加上先進(jìn)的技術(shù)，花很多年的時(shí)間打磨才行。

做游戲和造房子，其實(shí)都是手藝活。想要表達(dá)的文化內(nèi)核，不在嘴上，在手上。

珍愛包叔，順手“在看”