今天資本市場有個在傳的“小作文”，影響了市場整體情緒，地產(chǎn)行業(yè)上市公司立刻活躍起來?！靶∽魑摹笔沁@樣說的：

“據(jù)彭博社消息，中國正在考慮進一步下調(diào)存量房貸利率，允許規(guī)模高達38萬億元人民幣的存量房貸尋求轉(zhuǎn)按揭，以降低居民債務(wù)負擔(dān)、提振消費。

知情人士表示，根據(jù)相關(guān)方案，存量按揭客戶可以與銀行重新協(xié)商房貸利率，而不用等到1月;此外，他們也可以將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新利率簽訂合同，這將成為全球金融危機以來中國首次允許這種被稱為“轉(zhuǎn)按揭”的操作。因討論未公開，知情人士要求不具名。

不過知情人士表示，目前還不清楚新政是否將適用于所有住房。雖然降低存量房貸利率會削弱國有中資銀行的盈利能力，但中國正面臨著防止房地產(chǎn)市場進一步拖累經(jīng)濟的壓力。

如果該計劃獲批，可能比預(yù)期更快地減輕房貸負擔(dān)。”

這條未被求證的消息釋放后，今天下午，處于長期下跌的各地產(chǎn)股迅速反彈。房地產(chǎn)行業(yè)ETF上漲5%，萬科股價更是反彈8.33%。

市場對這則消息的反饋如此敏感，房地產(chǎn)板塊的活躍帶動了整個A股市場的情緒。

那么，為何會是這樣？

一、房地產(chǎn)市場長期下跌超三年，負面效應(yīng)已經(jīng)傳導(dǎo)到了消費端。消費業(yè)整體超預(yù)期下滑，急需政策調(diào)整。

今天是8月30日，也就是各家上市公司中報披露的最后一天。從今年夏天反饋的各個經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，可謂是慘不忍睹。

整個經(jīng)濟從三年前的房地產(chǎn)崩盤后，負面效應(yīng)終于傳導(dǎo)到了消費端。今年消費業(yè)公司的年中財報都出現(xiàn)了不同程度的下滑，而這樣的局面，是前所未有的。

今年6、7月，一線城市的消費數(shù)據(jù)出人意料的下跌。2024年6月，上海、北京、廣州、深圳的消費數(shù)據(jù)出現(xiàn)了斷崖式下跌，他們的6月社會零售商品消費總額同比增速比5月分別下滑了11%、12.8%、10.2%和3.2%。

同時，反映消費能力，涉及到民生行業(yè)最重要的餐飲業(yè)，也出現(xiàn)了比較大的問題。

1、北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，北京規(guī)模以上(即年營收1000萬元以上)餐飲業(yè)利潤總額1.8億元，同比下降88.8%，利潤率低至0.37%。

2、上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)2024年2季度，年主營業(yè)務(wù)收入超過200萬元的住宿和餐飲業(yè)企業(yè)，營業(yè)利潤數(shù)據(jù)累計虧損7.7億。

再看具體公司情況。大體可以總結(jié)為下面兩點：

1、高端奢侈品消費下降明顯。

太古地產(chǎn)最新公布的今年第二季度營業(yè)數(shù)據(jù)，在經(jīng)營期內(nèi)，只有上海前灘太古里銷售額略微增長0.2%，是唯一銷售額增長的商場，而北京三里屯太古里銷售額下跌3.5%，廣州太古匯銷售額下跌9.4%，北京頤堤港銷售額下跌3.8%，成都太古里銷售額大跌17.2%，上海興業(yè)太古匯銷售額大跌19.6%。

同期，恒隆地產(chǎn)2024年上半年內(nèi)地的數(shù)據(jù)也不理想。上海恒隆廣場租戶銷售額下滑23%，港匯恒隆廣場租戶銷售額下降14%，武漢恒隆廣場租戶銷售額下降15%。

瑞士奢侈品公司歷峰集團，也就是卡地亞手表的母公司，公布的最新一個季度的財報也顯示，他們在國內(nèi)的銷售下降27%。

2、代表民生的食品消費也受到影響。

瑞幸自營門店的同店銷售額在2024年前兩個季度分別為下滑20.3%和20.9%。，星巴克在國內(nèi)也是客單價下降8%，同店銷售額下降了11%。

中國奶業(yè)龍頭公司伊利股份，第二季度營收下滑16.54%，凈利潤下滑40.21%。

所以，從各方面匯集的數(shù)據(jù)來看，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、礦泉水等民生消費全線下滑，直接給市場傳遞信號，地產(chǎn)業(yè)低迷帶給了大多數(shù)人的節(jié)衣縮食，從而影響終端消費。

而這樣的局勢，與國家所提出的今年“以消費拉動增長”的政策意圖導(dǎo)向大相徑庭。所以，時下必須得想辦法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟頹勢，打破下降螺旋，已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急。

這時候，如果能松綁一些38萬億的存量房貸壓力，或許是一個好辦法。

二、假若存量房貸利率下調(diào)100個BP，或?qū)⒂?,000~3,000億利息被減免

這兩年，國內(nèi)為降低房貸成本所采取的措施主要幫助了新購房者。今年 7 月，五年期貸款市場報價利率（LPR），也就是長期房貸的基準利率，被下調(diào)至 3.85%。5 月，央行取消了全國范圍內(nèi)對首套和二套房貸利率的下限。更早前，一些大城市允許那些此前已還清貸款的購房者也有資格享受較低利率。

2023年11月央行提到調(diào)降后約4.27%，結(jié)合今年LPR下降，目前約存量房貸利率大約是4%左右。據(jù)此，根據(jù)相關(guān)機構(gòu)測算，全行業(yè)按揭總體規(guī)模約38萬億，如果一次性降息100bp，那么銀行的利息收入將減少約2,000~3,000億。

這3,000億的利息負擔(dān)可能就會轉(zhuǎn)換成消費，流入市場。不過，這對全社會近50萬億的消費零售總額來說，并不是個很大的數(shù)字，只占到不到1%。

當(dāng)然，如若真的下調(diào)房貸利率，也會影響銀行業(yè)的總體利潤，不排除存款利率也會進一步下調(diào)。

不過對于每個家庭來說，即使存量房貸利率下調(diào)了，利息減免得也并不多。平均按照100萬房貸測算，下降100BP，每個月減少830元利息。雖然數(shù)量不多，但對于大多數(shù)省吃儉用的家庭來說，這可能是提振信心的一個信號。

當(dāng)然，要真正扭轉(zhuǎn)當(dāng)下經(jīng)濟趨勢，還是需要地產(chǎn)業(yè)能企穩(wěn)、讓失業(yè)率下降，讓消費恢復(fù)信心，這需要財政政策、貨幣政策甚至體制改革共同發(fā)力才能實現(xiàn)。

不管怎樣，最近市場的利空消息太多，大家太需要看到信心，只有預(yù)期扭轉(zhuǎn)了，一切才能慢慢好起來。

大家覺得如果存量房貸利率能下調(diào)，會提振消費嗎？

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：/ / / / / / / / / / / / / /

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：///////

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺灣：

西南地區(qū)-成都：////// |重慶：//

華中地區(qū)-長沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市

| | | |

住宅

文旅項目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

新物種、新趨勢、新觀察

行業(yè)趨勢

國際案例

曼谷：

日本：| | | | | | | |

美國：

德國：

巴黎：

房地產(chǎn)觀察家核心特色 Featured Insights

研究洞察趨勢 | 深度解讀案例 | 報道創(chuàng)新事件

企業(yè)業(yè)務(wù)類型 Capabilities

案例深度剖析 | 項目策劃規(guī)劃設(shè)計 | 項目推廣運營