隨著房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整深入，近日，住建部部長倪紅在國新辦發(fā)布會上表示，在制度上，將改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實制度基礎(chǔ)。下一步，將構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

此前，監(jiān)管部門已經(jīng)出臺多輪支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，為行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了重要作用。

從近期陸續(xù)披露的房企中報情況來看，盡管不少房企處境并不輕松，但也有房企穩(wěn)住了基本盤，實現(xiàn)了穩(wěn)健發(fā)展，在大力度的扶持政策頻出的助力下，行業(yè)曙光正在逐步顯現(xiàn)，同時市場的底部也正在到來。

01

市場表現(xiàn)不均 穩(wěn)健房企跑贏大盤

從近期已經(jīng)披露中報的房企業(yè)績整體來看，今年來，地產(chǎn)行業(yè)刺激政策持續(xù)發(fā)力，伴隨市場信心不足、購買力下降以及行業(yè)預(yù)期下行，樓市復(fù)蘇動能依舊不足，房企銷售去化受阻，盈利能力受到影響。

克而瑞認為，從成本端看，規(guī)模房企此前獲取的高價地持續(xù)結(jié)算，拉升了結(jié)轉(zhuǎn)出清的成本水平；從營收端看，房企銷售持續(xù)承壓，“以價換量”成為常規(guī)手段，營收規(guī)模增長動力不足。

據(jù)統(tǒng)計，在已發(fā)布中期業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報的73家涉房企業(yè)中，有46家房企預(yù)計上半年出現(xiàn)虧損，出現(xiàn)虧損的房企數(shù)占總數(shù)的比例約為63%，整體市場表現(xiàn)冷熱不均。但頭部房企整體表現(xiàn)較為穩(wěn)健。

根據(jù)8月28日中國海外發(fā)展發(fā)布的2024年中期業(yè)績報告。2024年中海集團上半年錄得收入869.4億元，同比下降2.49%；股東應(yīng)占溢利103.1億元，核心股東應(yīng)占溢利106.4億元，同比分別下降23.57%、23.01%。期內(nèi)毛利率為22.1%，按年下降約0.5個百分點，創(chuàng)近年中期的最低水平，但較去年年底提高1.73%。

8月26日綠城中國發(fā)布的2024年中期業(yè)績顯示，上半年綠城中國實現(xiàn)營業(yè)收入約695.62億元，同比增長22.1%，股東應(yīng)占利潤約20.45億元，同比下降19.6%；毛利約91.04億元，毛利率為13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個百分點，其中物業(yè)銷售毛利率11.7%，較2023年同期16%下降4.3個百分點。

不過，在上述行業(yè)大背景下，今年仍有部分房企穩(wěn)住了盈利或扭虧為盈。

比如，央企保利今年上半年雖然利潤規(guī)模有所縮水，但依然維持了盈利狀態(tài)。上半年實現(xiàn)總營收1392億元，同比增長1.62%；且凈利潤和歸母凈利潤均實現(xiàn)正向增長，分別為107億元和74.2億元。

8月23日龍湖集團發(fā)布的上半年業(yè)績顯示，期內(nèi)集團實現(xiàn)營業(yè)收入468.6億元。其中，運營及服務(wù)收入占比28%，收入為131億元，同比增長7.6%。根據(jù)業(yè)績公告，股東應(yīng)占溢利為58.7億元，剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利為47.5億元。其中，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻超80%。毛利為96.4億元，毛利率為20.6%。核心稅后利潤率為11.7%，核心權(quán)益后利潤率為10.1%。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算收入和毛利率的影響下，龍湖集團運營及服務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊則為龍湖帶來了較大的利潤貢獻，上半年利潤占比已提升至80%以上。

此外，中報還顯示，龍湖的財務(wù)結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化。在行業(yè)整體面臨債務(wù)壓力的背景下，龍湖集團通過持續(xù)壓降有息負債，進一步優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2024年6月底，龍湖的有息負債余額為1874.2億元，較年初減少52億元，整體借貸成本維持在4.16%的低水平，平均合同借貸年期延長至9.19年。這一系列業(yè)績不僅降低了公司的財務(wù)風(fēng)險，也增強了其在資本市場的信譽。

值得注意的是，龍湖通過增加經(jīng)營性物業(yè)貸款，進一步降低了融資成本，并拉長了債務(wù)的賬期。這種策略使得公司在保持低杠桿的同時，仍能保持充足的現(xiàn)金流，為未來的擴展和發(fā)展積蓄了力量。通過主動購回美元債和提前兌付國內(nèi)債券，龍湖有效規(guī)避了匯率波動和市場波動的風(fēng)險，為其在復(fù)雜的國際環(huán)境中保持穩(wěn)定提供了保障。

同時，在政策的支持下，龍湖堅持低成本融資，進一步加大經(jīng)營性物業(yè)貸款融資力度，2024年上半年，龍湖凈增經(jīng)營性物業(yè)貸219億元，經(jīng)營性物業(yè)貸成本更低、賬期更長，有助于龍湖集團持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

對于龍湖上半年的業(yè)績?；ㄆ彀l(fā)布研報認為，龍湖24年目標是實現(xiàn)100億的利潤規(guī)模，80%來自經(jīng)營性業(yè)務(wù)，龍湖在高經(jīng)營性利潤組合下值得更高的估值倍數(shù)。龍湖優(yōu)先考慮提前還債，而非進行新的投資?；ㄆ煺J為龍湖資產(chǎn)負債表管理良好。

國信證券則維持龍湖“優(yōu)于大市”評級，認為龍湖財務(wù)安全、盤面穩(wěn)健，經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定發(fā)展，為公司提供了可持續(xù)的現(xiàn)金流。

國泰君安也維持龍湖“增持”評級，認為龍湖財務(wù)穩(wěn)健，上半年業(yè)績符合預(yù)期，非開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)中向好，利潤占比提升至八成以上，成為公司利潤的重要支撐，并推動業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

02

去庫存成行業(yè)的歷史性任務(wù)

不可否認，在當下階段，隨著房地產(chǎn)市場迎來了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，去庫存成為當前的重要任務(wù)。2024年6月7日，國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào)，要充分認識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，著力推動已出臺政策的落地見效，并研究儲備新的去庫存和穩(wěn)市場的政策措施。會議明確指出，要加快構(gòu)建以“市場+保障”為核心的新型住房供應(yīng)體系，力求在消化存量房產(chǎn)的同時，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

近期一系列政策的出臺，也直接回應(yīng)了房地產(chǎn)市場面臨的兩大核心問題：庫存高企和市場需求不足。近期政策的深度優(yōu)化尤其體現(xiàn)在信貸領(lǐng)域，通過降低首付比例、取消貸款利率下限等措施，顯著降低了購房門檻，旨在激活市場需求。同時，各地因城施策，積極推進“以舊換新”等創(chuàng)新舉措，進一步助推庫存的消化。

如華潤置地管理層在8月28日的中報業(yè)績會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)已全面進入存量時代，接下來，公司將圍繞庫存去化這一核心任務(wù)，繼續(xù)提升全價值鏈的組織能力，來實現(xiàn)庫存去化的目標。

保利發(fā)展在今年6月份的股東大會上，管理層也表示，保利今年將堅定不移推動去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)。加大融資力度、保障現(xiàn)金流安全。

在去庫存的背景下，龍湖集團通過差異化的策略，不僅在存量房源去化方面取得了顯著成效，還在產(chǎn)品力提升和市場定位上進行了深度優(yōu)化。其在產(chǎn)品端圍繞市場需求變化，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品競爭力。

今年上半年，龍湖重慶藍湖云河頌實現(xiàn)100%去化，杭州金沙御湖境單日拿下11億熱銷戰(zhàn)績，成都西宸御湖境首開勁銷9億，6月首開的佛山御湖境去化率也已達70%。這些項目的成功去化，得益于龍湖對市場需求的精準把握和對產(chǎn)品品質(zhì)的嚴格控制。

在庫存去化方面，龍湖還加大了對現(xiàn)房、車位、商鋪等存量房源的去化力度。數(shù)據(jù)顯示，上半年龍湖續(xù)銷項目簽約占比達87%，相比2023年同期提升了11個百分點，現(xiàn)房去化占比達到26%。通過這些措施，龍湖實現(xiàn)了高回款率和毛利率的雙提升。

庫存已經(jīng)成為房企高質(zhì)量發(fā)展的舊包袱，庫存去化成功與否，不僅關(guān)系房企能否成功增肌減脂，也成為關(guān)系其能否穿越周期的重要因素。在政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存策略正從單一的降價促銷向多元化手段轉(zhuǎn)變。從“保交樓”到“保交房”，各地政府和企業(yè)在保障項目交付、維護購房者權(quán)益的同時，也在積極探索新的庫存消化路徑。

不過，值得注意的是，在去庫存的壓力下，2024年上半年全國房價普遍出現(xiàn)了不同程度的下跌。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，二線和三線城市的降幅分別為0.6%和0.7%。這一降價趨勢不僅反映了市場供過于求的現(xiàn)實，也揭示了房企為快速回籠資金而采取的以價換量策略。

03

行業(yè)筑底趨勢明顯 入市時機是否到來？

盡管整個行業(yè)處于庫存去化的大背景，但隨著“以舊換新”政策的深入推進和信貸政策深度優(yōu)化，市場購房需求正在逐步釋放。

今年以來，全國多地政府結(jié)合本地市場特點，因城施策，積極推進“以舊換新”政策。通過舊房置換新房的方式，不僅有效盤活了存量資產(chǎn)，也促進了新房的去化。這一政策既滿足了居民改善住房條件的需求，也為新房市場注入了新的活力。

同時，隨著首付比例的進一步下調(diào)和貸款利率下限的取消，購房成本也在顯著降低。尤其是在一線和二線城市，房價下降與購房門檻降低的疊加效應(yīng)，極大地刺激了購房需求。與此同時，多部門聯(lián)合行動，通過優(yōu)化信貸政策、提供購房補貼等方式，進一步推動了庫存的去化。

市場人士認為，在當前市場環(huán)境下，對于購房者來說，正處于一個較為理想的購房時機。一方面，市場正在筑底，趨勢已經(jīng)形成。房企為應(yīng)對庫存壓力紛紛降價促銷，購房者有機會以更優(yōu)惠的價格購入優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。另一方面，政策支持力度空前，不僅降低了購房成本，還提供了更多的置換機會，尤其是在“以舊換新”政策的推動下，改善性需求得以釋放。

然而，購房者在選擇時也需謹慎，考慮到市場仍處于筑底階段，房價的進一步調(diào)整風(fēng)險依然存在。建議購房者關(guān)注穩(wěn)健、優(yōu)質(zhì)房企的優(yōu)質(zhì)項目，這些企業(yè)憑借其資金實力和運營能力，能夠提供更為穩(wěn)定和有保障的產(chǎn)品與服務(wù)。龍湖等龍頭房企在去庫存過程中表現(xiàn)出的穩(wěn)健與創(chuàng)新，無疑為購房者提供了優(yōu)質(zhì)選擇。

龍湖集團作為行業(yè)標桿，通過精準的市場定位和多元化的業(yè)務(wù)布局，成功應(yīng)對了庫存壓力，為行業(yè)樹立了榜樣。隨著政策的逐步落地與市場的逐漸回暖，房地產(chǎn)市場有望迎來新一輪的發(fā)展機遇。而對于購房者而言，抓住當前市場筑底期的窗口，可能是實現(xiàn)住房升級與投資增值的絕佳時機。