我是紫沐，這是我第415篇日記。

保利在6月份拍下的鶴洞汽修廠地塊，即將開盤，命名保利雅郡。

110%使用率、全南向、270°飄窗、2.4低容積率...

被很多媒體宣傳，即將要血洗廣鋼。

其實(shí)保利雅郡現(xiàn)在的打法，和我6月份做的預(yù)判非常像。（醒醒吧，時(shí)代變了）

就是做剛需，發(fā)揮近地鐵+高使用率優(yōu)勢(shì)，玩性價(jià)比。

2T5戶，28-31層，2.4低容積，這種偏剛需-剛改的條件，拿來做剛需產(chǎn)品，這種反差殺傷力很大。

會(huì)給剛需買家一種高質(zhì)低價(jià)，占了大便宜的感覺。

戶型定位很純粹，69-87-109㎡，就三個(gè)面積段，四個(gè)戶型。

其中69㎡有兩個(gè)戶型，一個(gè)是單邊，使用率沒啥問題，美中不足是沒有做1.5衛(wèi)，作為新規(guī)產(chǎn)品有點(diǎn)遺憾。

87㎡布局很經(jīng)典，迭代的地方是主臥270°的u型飄窗，尺度更大，更有改善質(zhì)感。

109㎡其實(shí)也是經(jīng)典款，把剛改面積段做出改善的質(zhì)感，大方廳加長(zhǎng)陽臺(tái)，沒什么吐槽的地方。

所以保利雅郡是不愁賣的。

就憑地鐵上蓋+新規(guī)戶型，疊加低容積和性價(jià)比，200多套貨，清盤不難。

很多人猜測(cè)，保利雅郡會(huì)不會(huì)賣5萬+。

因?yàn)樵诤芏辔恼�，都反�?fù)強(qiáng)調(diào)保利雅郡地價(jià)不便宜，有高開可能。

但說實(shí)話我覺得都是噱頭。

前期這么造勢(shì)，只是為了低價(jià)開盤的時(shí)候，落差感更強(qiáng)，到時(shí)候又有噱頭可以宣傳罷了。

因?yàn)楹芎?jiǎn)單，你看看保利珠江天悅，一線臨江高端改善定位，也就5萬+而已。

保利雅郡這種兩棟樓的類單體小盤，沒有高開的底氣。

預(yù)計(jì)等真正開盤，均價(jià)會(huì)在4萬左右。

至于很多人把保利雅郡跟廣鋼比，覺得會(huì)血洗廣鋼，我覺得有些過了。

因?yàn)楸＠趴ず蛷V鋼的客群，完全是兩類人。

買雅郡的不會(huì)考慮廣鋼，買廣鋼的也不會(huì)考慮雅郡。

雅郡的客群，更多是中西部上班、沒小孩的年輕剛需。

雅郡的交通便利性和性價(jià)比，就很匹配他們的需求。

但買廣鋼的，普遍是家長(zhǎng)群體，對(duì)學(xué)位要求很高。

而雅郡的學(xué)位，有很強(qiáng)的不確定性。

從拿地到現(xiàn)在，雖然一直說對(duì)口省實(shí)二小，但從開發(fā)商到媒體軟文，都只是擦邊，沒有官宣。

對(duì)家長(zhǎng)來說，很難接受拿小孩做賭注。

另外就是噪音問題，雅郡西側(cè)和北側(cè)都是大馬路，車流量極大。

這也是家長(zhǎng)群體很抗拒的負(fù)面因素，他們得為孩子的睡眠質(zhì)量考慮。

所以把廣鋼和保利雅郡混為一談，只知道強(qiáng)調(diào)兩者的使用率差異，有點(diǎn)過于偏頗了。

廣鋼房?jī)r(jià)，我覺得已經(jīng)回調(diào)得差不多了，性價(jià)比挺高，成交數(shù)據(jù)也能看出這一點(diǎn)。

特別對(duì)在中西部工作，有學(xué)位需求的買家來說，廣鋼很合適。

因?yàn)閷W(xué)位房這東西，需要沉淀。

新盤引進(jìn)名校，只能說是配套了教育資源，需要時(shí)間夯實(shí)，才能叫學(xué)位。

而廣鋼的教育資源，就是經(jīng)過夯實(shí)，有成績(jī)可以驗(yàn)證的。

靠?jī)蓷潣茄磸V鋼，當(dāng)笑話聽聽就好。