懂樓帝是誰？

懂樓帝團(tuán)隊是北京最全面的全鏈條置業(yè)服務(wù)商，是中房研究院京津冀區(qū)域的全鏈條數(shù)據(jù)運(yùn)營商，團(tuán)隊成員均為頭部房企、頭部傳統(tǒng)媒體出身，純自營一級新盤經(jīng)驗，對房產(chǎn)行業(yè)的熱愛讓我們聚集在此，立志做好專業(yè)的房產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)公司。比如，新盤動態(tài)、板塊分析、樓盤測評、二手房砍價撿漏等。

二手房和新房究竟如何買？政策還能不能再松動？無論哪個角度看，市場數(shù)據(jù)都是政策和買房人操作的重要參考?；诖?，北京紫金時代智庫致力于分析每月數(shù)據(jù)，希望給樓市前行正確的指導(dǎo)意義。

9月10日，由中房研究院ICR、365房評主辦，中經(jīng)匯聯(lián)合主辦，中原地產(chǎn)市場研究院、紫金書院支持，北京紫金時代傳媒協(xié)辦的北京樓市8月點評會上，各位與會嘉賓給到了上述問題一個相對的確定性答案。

2024年8月北京樓市月度點評會

地點：紫金書院

出席嘉賓：

中房研究院ICR執(zhí)行院長 、365房評創(chuàng)始人 肖勇

中國管理科學(xué)學(xué)會城鎮(zhèn)化專委會秘書長、中經(jīng)匯秘書長 陳云峰

中房研究院ICR京津冀分院執(zhí)行院長、紫金時代傳媒創(chuàng)始人 強(qiáng)振陽

中原地產(chǎn)市場研究院院長 侯春紅

鳳凰網(wǎng) 尚蕾

焦點 胡禎

百度 李晨光

知名地產(chǎn)博主：

房小陽

房價之外

拆哥房產(chǎn)

京樓湯師爺

懂樓帝

與會嘉賓參與了全國房產(chǎn)大V100強(qiáng)榜單與北京房產(chǎn)大V50強(qiáng)榜單的發(fā)布。（表單在文末）

任澤平說，悲觀者正確，樂觀者前行。肖勇認(rèn)為，當(dāng)下行業(yè)處在低迷期，但仍希望每一個地產(chǎn)人、買房人都要保持樂觀精神。北京二手房的枯榮線是15000套，8月二手房14000多套，但現(xiàn)在存量只有76821套，確實發(fā)生了變化。在這樣的背景下，絕對改善和絕對剛需的買房人都應(yīng)該出清不那么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，去持有相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

陳云峰堅信，北京優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)一定能夠穿越這一輪行業(yè)低迷的周期。

首先，從二手房和新房的庫存流轉(zhuǎn)狀態(tài)看，二手房一直處在橫盤期，但從7、8月開始，業(yè)主開始捂盤，等待漲價，庫存周期8個月能夠賣完。

新房庫存周期15個月能夠賣完。

第二，以5年、10年甚至更久的周期看，北京房價目前遭遇的比2008年金融危機(jī)好很多，降價40%。這兩年北京房價的確降價了35%左右，但相比武漢、南京等優(yōu)秀的省會城市，還是很值得買入的。武漢二手房庫存周期在6.38年，三年降了50%。

第三，北京財富、產(chǎn)業(yè)、人口很集中，現(xiàn)在買房時機(jī)比較好，且優(yōu)質(zhì)地段二手房是有金融屬性和投資屬性的，值得買入。

中原地產(chǎn)市場研究院院長侯春紅認(rèn)為，樓市政策幾乎觸底的情況下，北京樓市現(xiàn)狀不是特別好，是什么原因呢？不是沒有客戶，不是沒有存款，而是因為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入相對緩慢的周期，另外還有現(xiàn)有的城市化率66%，人口增長不是很快，新增存款近兩年來呈現(xiàn)上升趨勢，大家對經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期并不好，不希望有很大的杠桿壓力。

具體表現(xiàn)為新房承壓大，比如十八里店板塊新房的潛在買房人會被北神樹板塊分流，或者被東四環(huán)二手房分流；比如一些純剛需項目也面臨些壓力，剛需買房人希望價格更下探。

二手房相對觸底了，9月預(yù)計會回落到1.2萬套。比如朝陽東壩、朝青一些板塊成交價已觸底，部分社區(qū)單價從7萬降低4萬。但租售回報率挺好，能到3。海淀中關(guān)村三小社區(qū)房蜂鳥社區(qū)價格也幾乎觸底到2016年左右的水平。當(dāng)下，維持底線價格，或轉(zhuǎn)租待售等機(jī)會，成為了不少業(yè)主的選擇。

房地產(chǎn)行業(yè)回歸居住屬性，而不是前些年的投資、金融屬性。接下來，北京樓市的機(jī)會點在哪里？純剛需、純高端兩端是不受影響的。從成交結(jié)構(gòu)看，成交量最多的房源，還是300-500萬的剛需房。

中端改善就需要根據(jù)自身需求來買賣。

左一為拆哥

拆哥房產(chǎn)主理人拆哥認(rèn)為，相對于2023年4月，北京房價第一次跌破33%。新房降價潮即將到來，沒有任何一個板塊觸底，現(xiàn)在還在博弈期。比如望京跌破25%，以后可能都會跌破30%。

未來的市場上漲機(jī)會在于，政策還可以再放松，比如限購政策、房貸利率、首付比例等還有很大的空間，市場沒有達(dá)到足夠的預(yù)期。

房價之外認(rèn)為，現(xiàn)行的政策對于市場意義不是很積極。希望未來能有更好的政策放松，但絕不是0首付這樣的政策。有外媒“小作文”稱“正考慮調(diào)整存量房貸利率”，這才是一個眾多正在還貸家庭迫切希望的。

招行行長近日在該行2024年中期業(yè)績交流會上表示：“目前招商銀行沒有收到監(jiān)管部門針對個人存量房貸轉(zhuǎn)按揭的相關(guān)意見，相關(guān)監(jiān)管部門也并未就此征求過商業(yè)銀行的意見?！?算是對小作文做出了回應(yīng)。

8月樓市數(shù)據(jù)

北京市住建委官網(wǎng)最新的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手房網(wǎng)簽量為14363套，環(huán)比下跌7.8%，同比上漲31%。這是連續(xù)第三個月成交量維持在1.4萬套以上。此前，6、7月份，網(wǎng)簽量分別為14987套、15575套。

目前成交量雖然整體較高，但二手房成交均價4.94萬/平，連續(xù)6周出現(xiàn)下滑，掛牌均價來到5.7萬。議價空間還在加大，市場進(jìn)一步復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍不牢固，市場成交的促成依賴于業(yè)主讓價。

新房8月網(wǎng)簽官方數(shù)據(jù)是5308套，環(huán)比增加1216套，環(huán)比7月大幅增長了29.7%，是自今年2月以來最高的一個月。其主要原因是部分共有產(chǎn)權(quán)房集中簽約。但成交均價僅為51112元/㎡，創(chuàng)近6個月歷史新低。

新房商品房住宅只有2782套，價格也出現(xiàn)下滑，成交均價51765元/㎡，環(huán)比下降9.44%，同比下降19.79%；商品住宅新增供應(yīng)3814套，環(huán)比上漲38.81%，同比上漲27.48%。

東城區(qū)

★金額第一名：北京城建·天壇府

★套數(shù)第一名：北京城建·天壇府

東城區(qū)住宅成交12套，成交面積0.18萬㎡，成交均價106111元/㎡，成交金額1.91億元；成交排名如下：

西城區(qū)

★金額第一名：中信國安府

★套數(shù)第一名：中信國安府

西城區(qū)住宅成交5套，成交面積0.09萬㎡，成交均價151111元/㎡，成交金額1.36億元；成交排名如下：

朝陽區(qū)

★金額第一名：中建璞園

★套數(shù)第一名：中建璞園

朝陽區(qū)住宅成交258套，成交面積3.53萬㎡，成交均價78725元/㎡，成交金額27.79億元；成交排名如下：

海淀區(qū)

★金額第一名：香山樾
★套數(shù)第一名：中海富華里富園

海淀區(qū)住宅成交75套，成交面積0.99萬㎡，成交均價97576元/㎡，成交金額9.66億元；成交排名如下：

豐臺區(qū)

★金額第一名：北京瑞府

★套數(shù)第一名：西山金茂府/熙悅晴翠

豐臺區(qū)住宅成交222套，成交面積2.95萬㎡，成交均價76949元/㎡，成交金額22.7億元；成交排名如下：

石景山區(qū)

★金額第一名：遠(yuǎn)洋源山春秋

★套數(shù)第一名：保利璟山和煦

石景山區(qū)住宅成交130套，成交面積1.78萬㎡，成交均價63596元/㎡，成交金額11.32億元；成交排名如下：

通州區(qū)

★金額第一名：萬科東廬

★套數(shù)第一名：k2十里春風(fēng)

通州區(qū)住宅成交282套，成交面積3.05萬㎡，成交均價50066元/㎡，成交金額15.27億元；成交排名如下：

大興區(qū)

★金額第一名：大興星光城

★套數(shù)第一名：大興星光城

大興區(qū)住宅成交373套，成交面積4.69萬㎡，成交均價48507元/㎡，成交金額22.75億元；成交排名如下：

房山區(qū)

★金額第一名：中建國賢府

★套數(shù)第一名：中建學(xué)府印悅

房山區(qū)住宅成交442套，成交面積4.48萬㎡，成交均價33393元/㎡，成交金額14.96億元；成交排名如下：

昌平區(qū)

★金額第一名：北京國賢府

★套數(shù)第一名：北京國賢府/建發(fā)觀堂府/北京建工嘉境里

昌平區(qū)住宅成交406套，成交面積4.82萬㎡，成交均價45643元/㎡，成交金額22億元；成交排名如下：

順義區(qū)

★金額第一名：中海首開湖光玖里

★套數(shù)第一名：北京城建星譽(yù)BEIJING

順義區(qū)住宅成交335套，成交面積4.45萬㎡，成交均價42764元/㎡，成交金額19.03億元；成交排名如下：

門頭溝區(qū)

★金額第一名：中建長安麓院

★套數(shù)第一名：中建長安麓院

門頭溝區(qū)住宅成交31套，成交面積0.36㎡，成交均價45556元/㎡，成交金額1.64億元；成交排名如下：

懷柔區(qū)

★金額第一名：天恒半山世家

★套數(shù)第一名：北科建翡翠華府

懷柔區(qū)住宅成交28套，成交面積0.38萬㎡，成交均價34737元/㎡，成交金額1.32億元；成交排名如下：

平谷區(qū)

★金額第一名：北京城建·京能樾園

★套數(shù)第一名：北京城建·京能樾園/首創(chuàng)住總禧瑞金海

平谷區(qū)住宅成交66套，成交面積0.93萬㎡，成交均價22258元/㎡，成交金額2.07億元；成交排名如下：

密云區(qū)

★金額第一名：國祥源境

★套數(shù)第一名：國祥源境

密云區(qū)住宅成交62套，成交面積0.91萬㎡，成交均價20879元/㎡，成交金額1.9億元；成交排名如下：

延慶區(qū)

★金額第一名：住總山瀾樾府

★套數(shù)第一名：住總山瀾樾府

延慶區(qū)住宅成交42套，成交面積0.57萬㎡，成交均價28772元/㎡，成交金額1.64億元；成交排名如下：