變化的節(jié)點

要從369米雙子塔高樓說起

從福田出了梅林關往北，高聳入云的星河雙子塔，是龍崗坂田最具標志性的建筑。

這座超級地標東西雙塔并肩而立，高達73層，有369米高，總建筑面積超過36萬平方米。去年，這座雙子塔獲得了世界高層建筑與都市人居學會（CTBUH）的權威認證，被評為“中國最高的等高雙子塔”。

這座雙子塔，也讓整個星河WORLD的商業(yè)部分——星河WORLD·COCO Park的氣質發(fā)生了變化。

2018年9月，星河WORLD·COCO Park 8萬m2“盒子”部分開業(yè)，結合項目周邊山水環(huán)繞的優(yōu)勢，確立了“都市漫游地”的定位，依托母集團星盛商業(yè)的資源，發(fā)展一直可圈可點。

首先，這是一座伴隨著星河WORLD產業(yè)園區(qū)的不斷成熟不斷迭代的商業(yè)體。

160萬m2星河WORLD，是星河控股總部所在地，集合了包括369米雙子塔、星河吉酒店、星河郡寓以及文化藝術中心等，融合產業(yè)、辦公、住宅以及酒店等多類業(yè)態(tài)。

星河WORLD是榮獲四大國家級資質的優(yōu)秀園區(qū)，目前已入駐1800+家優(yōu)質企業(yè)，集聚500強企業(yè)30家，上市企業(yè)57家。

依托體量龐大的產業(yè)園區(qū)，這座商業(yè)體工作日不愁客流，深圳商業(yè)普遍存在的“平日波谷周末波峰”的情況在這兒并不存在——園區(qū)日常約有5萬+人，其中，22歲至35歲的客群占到了6成以上。圍繞園區(qū)企業(yè)及員工的消費需求，項目團隊琢磨得非常細致。

其次，這是一座輻射整個龍坂（龍華、坂田）的商業(yè)體。

近梅林關的“龍坂”片區(qū)，一直缺少有品質感的商業(yè)體，雙子塔下的COCO Park也因此影響了龍華坂田片區(qū)的商業(yè)格局。“龍坂”區(qū)域的群體，消費力十分強勁——6公里半徑內，匯聚華為、富士康兩大世界級總部企業(yè)，以及眾多的品質住宅小區(qū)。

回顧2023年，伴隨著雙子塔的投入使用，星河WORLD·COCO Park變得愈發(fā)“年輕”。

雙子塔下的星空廣場

消費者頭腦中的「視覺錘」

最具代表性的場景，出現(xiàn)在雙子塔下近10000m2的星空廣場。需要指出的是，一直到去年11月，伴隨著雙子塔的正式交付，整體的展面才清晰呈現(xiàn)。

◎下圖星空廣場，圖源ShenzhenLOOK

在越來越同質化的當下，當商業(yè)人開卷推廣內容之時，具有獨特優(yōu)勢的場景，逐漸成為消費者頭腦中的「視覺錘」。對于星河WORLD·COCO Park而言，雙子塔下的星空廣場就是這個「視覺錘」。

全國知名商業(yè)項目里的「視覺錘」，可以是成都太古里川西民居風格的屋檐，可以是成都萬象城由扎哈團隊重新規(guī)劃設計的5萬㎡的超大廣場，也可以是深圳萬象天地的「高街+水廣場」，深圳灣萬象城「bay garden」，卓悅中心的中央大街以及深業(yè)上城的LOFT小鎮(zhèn)。

我們可以回顧一下，自去年11月至今，基于這一場景發(fā)生的故事。

去年11月，星河WORLD·COCO Park五周年店慶的IP賽事——「燥舞陣地」第四季在星空廣場舉行，吸引了眾多街舞愛好者。

為了運營好「燥舞陣地」這個IP，團隊很花心思，這一點從活動嘉賓的身份就能看出，這幾年「燥舞陣地」分別邀請到了《這！就是街舞》全國總冠軍楊凱以及法國街舞大神buoboo、Poppin'C等近30名大咖悉數(shù)到場。

去年的五周年店慶期間，借助「燥舞陣地」，客流及銷售均創(chuàng)新高，客流同比增長30%，銷售同比增長56%。

◎法國街舞大神buoboo

今年5月，團隊打造了泳裝女孩IP深圳首展，以“雙子塔夏，藍不住?！睘橹黝}，營造出清涼繽紛的夏日之感，星空廣場再度破圈，銷售同比上漲27%，客流同比上漲20%。

今年6月22日世界滑板日這一天，1200名來自全國各地的滑板愛好者，在這里上演了一場活力值拉滿的滑板盛會。機車表演時馬達轟鳴，明星滑手表演高難度動作時，全場發(fā)出一陣歡呼。

數(shù)據(jù)也顯示，世界滑板日活動當天，客流同比增長33%，銷售同比增長28%。

今年8月10日七夕節(jié)，超過1000位泰勒·斯威夫特的粉絲匯聚在夏夜雙子塔下的星空廣場，33首歌曲輪番上演，開啟了一場持續(xù)3個小時的狂歡。

近期，項目也圍繞中秋節(jié)，在洞察當下社會情緒的基礎上，充分發(fā)揮項目毗鄰銀湖山郊野公園，且還有一座古色古香「般若禪寺」的優(yōu)勢，開啟“雙子塔下、情緒出逃”計劃，聯(lián)合「帕拉小主」IP舉行漫游全國首展，現(xiàn)場還將結合年輕群體的特點，舉辦了音樂節(jié)，有效帶動了營收的提升。

應該說，星空廣場的展面完全打開10個月來，借由大型活動已經(jīng)傳遞了足夠的聲量，但團隊并不滿足于活動的“短時效應”，在精細化運營社群維度也做了不少嘗試，孵化了滑板友好、騎行友好、徒步友好的運動社群。

這些社群的活動，恰好在項目周邊都能滿足——這里建有戶外板場、毗鄰銀湖山郊野公園的綠道。而項目也計劃引入騎行、滑板、徒步等輕戶外品牌，并依托現(xiàn)有的運動社群以及郊野公園的天然運動空間舉辦一系列的活動，為商業(yè)的持續(xù)運營創(chuàng)造更多的可能。

猜想項目下一步的目標，是持續(xù)強化獨特的「視覺錘」場景優(yōu)勢，通過更多風格鮮明的大型活動，為項目輸入更多的“年輕源動力”。

從聲量而言，這種打法可以提升項目的知名度，讓更多品牌了解項目并愿意留下來。

另一方面，從消費者端，“有聲量的活動”疊加“日常精細化的運營動作”，增加與客戶的黏性，可以在消費者心智中固化項目優(yōu)勢的同時，也能讓“流量”轉化為“留量”。雙管齊下，能夠為項目后續(xù)的品牌調改及運營夯實一個更強大的“內核”。

「盒子mall」品牌調改提檔：

「日咖夜酒」氛圍濃郁

自2018年9月底開業(yè)以來，星河WORLD·COCO Park在坂田已經(jīng)深耕了六年，逐步成長為區(qū)域標桿，并一直保持了不錯的出租率，目前在97%左右。

輕社交配套品牌方面，星河寰宇IMAX影城、星聚會KTV、西西弗、太萌寵物生活館等，提供全時段游逛的豐富體驗。時尚零售方面，引入Adidas Originals、New balance 1906、Under Armour、SKECHERS等多個潮流運動品牌，打造輕氧式運動時尚生活，這些時尚零售品牌，也恰好與項目本身的各類運動社群之間形成了“呼應”，在消費者與商家之間，實現(xiàn)了“共贏”。

依托坂田片區(qū)更多中產家庭客的需求（目前客群占比約30-40%），團隊也將在兒童零售及體驗業(yè)態(tài)方面進行調改，在競爭中強化自身優(yōu)勢。

整體來說項目餐飲頗有亮點，圍繞這一品類的調改，我們也想重點說說。

圍繞著開闊的星空廣場，針對年輕客群“日咖夜酒”的氛圍營造日漸濃郁，除了前文提到的各類活動，星空廣場的音樂噴泉以及周末的彈唱表演，也讓這種“松弛”的氛圍，提升了一個level。

去年11月之前，星空廣場二樓外街此前已經(jīng)引入了星巴克、哈根達斯、喜茶、奈雪的茶、YOITEA有茶、美式Brunch品牌Holy Green以及日料石居料理。

去年11月星空廣場展面完全打開后，gaga成為這次調改的“先遣品牌”，M Stand、TAPS mini精釀便利店、Pennehut畔尼等品牌陸續(xù)入駐，今年11月，御牛紀·巖烤牛排也將開業(yè)。

沿著星空廣場二樓階梯來到一樓，打造了“微醺一條街”，目前新洲酒場×來敨涼、青松宇大漢烤羊腿、蠔蠔先生品牌已經(jīng)開業(yè)。隨著場景的營造和調改的加速，項目未來的運營也有望再上一個新臺階。

為了更好地服務園區(qū)1800家企業(yè)，滿足坂田以北區(qū)域更多企業(yè)商務接待和宴請的需求，項目也集聚了皖廚、蕓山季·云南野生菌火鍋、吳莊、渝月、缽小樣、肉祭·燒肉一番、壽司郎等品牌，后續(xù)還將根據(jù)周邊消費者的需求，提升品牌級次。

「星空里」招商提速

打造自在「都市漫游地」

面對年輕消費者不斷變化的需求，團隊也力求不斷創(chuàng)新，全新演繹“漫游式商業(yè)”——緊鄰超級聚人氣的星空廣場，團隊正在打造餐飲集群「星空里」。

具體到餐飲業(yè)態(tài)方面，與環(huán)星空廣場已形成的“朝咖夜酒”氛圍相呼應，「星空里」也引入了精品烘焙品牌CC’S西西什、深圳本土精品咖啡十日談以及復合型社交空間自在SWING。

為盡可能放大項目的“漫游”屬性，「星空里」將自然生態(tài)體驗深度融入到室內空間中，打造強體驗的漫游空間。

據(jù)最新消息，「星空里」已經(jīng)引入了“全時段社交”餐飲品牌——地中海餐廳Hot Stone炎巖深圳旗艦店、熱門燒鳥品牌鳥鵬居酒屋、以及全時段茶酒食堂大象里。

其中，Hot Stone炎巖非常講究產品力與場景力的疊加，其主廚AK先生為黎巴嫩人，另外兩位主理人也來自中東地區(qū)。

在門店設計上，Hot Stone炎巖希望在低密度的獨棟空間，為品牌營造獨特的地中海風情場景，跨層店鋪與闊綽的外擺空間，也恰好滿足了這一需求。

◎地中海餐廳Hot Stone炎巖效果圖

鳥鵬炭火燒鳥居酒屋以傳統(tǒng)烤串燒鳥為主，承襲了日本居酒屋的傳統(tǒng)文化，人們可以在這里享受食物和酒帶來的慰藉。這一品牌近兩年發(fā)展迅猛，但出品一直都頗有水準，也被選為大眾點評必吃榜品牌。

大象里Eleatery，品牌符號取自性情溫和的大象，無論是大量原木元素的應用，還是基于硬件條件模糊室內外邊界的空間設計，都是希望打造一個鄰里之間相處自在、純粹溫暖的茶酒食融合的多元空間。

◎大象里Eleatery實景圖

伴隨著三家大店的完整呈現(xiàn)，將打造一個山腳下的“桃源之地”：這里隔離了喧囂都市的浮躁，悠閑自在的人們，或是獨自一人吹著風，喝著小酒；或是三五好友舉杯共飲，暢意交流。

更深層次看，這也是更多餐飲文化潮流向深圳“北擴”的過程，星河WORLD·COCO Park希望這些品牌的引入，為龍坂片區(qū)的客群帶來更鮮活、更具質感的生活方式，而依托獨特場景以及更多品牌的入駐，由此產生的情感共鳴，也會更加具有勢能，激發(fā)更多人來此消費。

今年，恰好是星河WORLD·COCO Park母公司星盛商業(yè)成立二十周年。過去的二十年里，星盛商業(yè)從深圳出發(fā)，布局到了全國。截至2024年上半年，星盛商業(yè)在全國有29個在營已開業(yè)項目。其中，位于大灣區(qū)的項目就達到了19個。

作為星盛商業(yè)未來幾年在深圳重點打造的項目，我們也期待，這座雙子塔下的星河WORLD·COCO Park不斷迭代，成為深圳城市商業(yè)一張全新的名片。