浐灞國(guó)際港又推地啦！不過(guò)要分浐灞和港務(wù)......

浐灞不想聊，重點(diǎn)還是聊港務(wù)，因?yàn)楦蹌?wù)還是算是西安的熱點(diǎn)板塊，是比較值得關(guān)注。

2024年9月27日港務(wù)板塊推出兩宗地，分別位于奧體板塊和政經(jīng)板塊。

從定位上看都不算低，但是從兌現(xiàn)程度和熱度上講，區(qū)別還是挺大。

奧體板塊地塊（GW1- 22-19）位于灞渭大道以東、全運(yùn)路以西、元朔大道以北、港豐路以南；凈用地面積57.537畝（住宅56.157畝，商服1.38畝），容積率2.5，起拍價(jià)8.362億元，折算畝單價(jià)約1453萬(wàn)元，樓面價(jià)8720元/㎡。

看到這個(gè)樓面價(jià)讓人挺驚喜的，在板塊地價(jià)即將破萬(wàn)的情況下，港務(wù)區(qū)早有多宗地樓面價(jià)超越這一水平，按以往成交樓面價(jià)看只能排在第5位。

但論位置卻是不錯(cuò)，東側(cè)為高新一中陸港中學(xué)、陸港小學(xué)、北側(cè)500米左右為地鐵14號(hào)線奧體中心站，以及奧體場(chǎng)館、長(zhǎng)安樂(lè)文化藝術(shù)中心，未來(lái)妥妥的核心名校學(xué)區(qū)盤(pán)。

與此同時(shí)，緊鄰的還有一宗16.922畝的商服用地掛拍，把地塊潛力拉滿。

目前地塊周邊二手如楓林九溪、金地玖峯匯、華潤(rùn)未來(lái)城市DK4掛牌價(jià)約在2.2W左右；2024年片區(qū)供應(yīng)最多的是華潤(rùn)港宸潤(rùn)府均價(jià)在1.85W左右，不過(guò)兩者位置上的差距明顯。

政經(jīng)板塊地塊（GW2-4-13）位于港安路以南、港興四路以北、和順路以東、和暢路以西；凈用地面積50.353（住宅49.145，商服1.208），容積率2.7，起拍價(jià)6.364億元，折算畝單價(jià)約1264萬(wàn)元，樓面地價(jià)7021元/㎡。

這個(gè)地價(jià)在當(dāng)下的港務(wù)區(qū)土拍中不算高，與秦漢大道以北片區(qū)的地價(jià)基本相同，但性價(jià)比卻有限。

回顧該片區(qū)樓盤(pán)，從最早的綠地璀璨天城、綠地新里城再到后來(lái)的中鐵卓越城、電建泛悅城、陸港寧海灣，熱度都比其他板塊弱一些，分析其中原因主要在于處于原規(guī)劃邊緣交通不便、配套落地不足、南側(cè)新筑街道、倉(cāng)門村、圍墻村拆遷進(jìn)度受阻......

即便放到當(dāng)下，整個(gè)片區(qū)落地的公共配套就是陸港第六小學(xué)，由陜師大實(shí)驗(yàn)小學(xué)“名校+”，但在港務(wù)區(qū)的鐵一中、高新一中等名校的映襯下，存在感并不強(qiáng)。

除此之外就是保稅區(qū)、新筑地鐵站和處于奧體板塊的交大一附院陸港分院值得一提，但距離都在1公里以上，無(wú)法為地塊帶來(lái)很強(qiáng)賦能。

最讓人難受的是周邊的二手房，陸港寧海灣、綠地璀璨天城、國(guó)港新里城、中鐵卓越城均有二手房掛牌出售，不乏1.5W、1.6W的房源。

而在近日區(qū)域內(nèi)位于電建泛悅城北側(cè)的一個(gè)不足20畝的項(xiàng)目中康華府上線登記，規(guī)劃3棟樓，2.5的容積率，主力105㎡、123㎡戶型，首開(kāi)92套房源，毛坯均價(jià)17378.84元/㎡,最終登記卻僅有7個(gè)，當(dāng)然也有品牌力、產(chǎn)品力等因素的影響。

但總體而言，回到拍賣地塊本身，未來(lái)如何定價(jià)是個(gè)問(wèn)題？定價(jià)太高樓盤(pán)去化率會(huì)是問(wèn)題，太低又怕會(huì)背刺區(qū)域；畢竟未來(lái)它面臨的不僅是周邊的競(jìng)品，更有周邊二手房?jī)r(jià)設(shè)限。

在很早前判斷，單價(jià)2萬(wàn)元將是港務(wù)區(qū)的坎兒，目前來(lái)看起來(lái)邁起來(lái)確實(shí)艱難。