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【正文】

【裁判要旨】

1.出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

2.房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應予支持。

但是，因出租人原因導致對承租人經營造成一定影響的，可酌情減付房屋占有使用費用。

【關聯索引】

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條（本案適用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條）、第5條（本案適用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第4條）

【原告訴稱】

老A向一審法院起訴請求：

1.解除老A與老T于2013年8月21日簽訂的租賃合同，并自合同解除之日起老T立即騰空位于南昌市XX路與XX路交界處的房屋；

2.老T、老X向老A支付拖欠租金304200元，利息及違約金共計44989元（欠付租金、利定、及違約金暫算至2015年5月29日，租金、利息及違約金按合同約定計算至被告騰退為止）共計349189元；

3.本案訴訟費、律師費、公證費由老T、老X承擔。

【法院查明】

2011年11月1日，城建公司將南昌市XX路與XX路路交界處的房屋（系某農民公寓還建房裙樓部分物業(yè)，建筑面積為2203.7m2）租賃給投資公司，用途為商業(yè)及辦公場地使用，租賃期限為十年；將場地擅自轉租給其他人，視為投資公司違約，城建公司有權單方面解除合同，且不承擔違約責任，不退還押金，城建公司同意除外。合同簽訂當日，投資公司委托老A將租賃來的該處房屋對外出租。委托書載明老A有權和承租人簽訂租賃合同，有權收取租金，租金收益全部歸老A所有。

2011年11月2日，投資公司出具證明將以上承租房產的租賃權轉給老A。

2013年8月21日，老T（乙方）與老A（甲方）簽訂《租賃合同》，約定由甲方將位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（即以上投資公司承租來的房屋）的二樓，建筑面積為1300m2租賃給乙方，房屋租賃期限為六年，自2013年8月30日至2019年8月29日止；房屋租金第一個年度（二年）自2013年8月30日至2015年8月29日止，每季度租金為70200元，年租金為280800元；房屋租金第二個年度（二年）遞增10%，自2015年8月30日至2017年8月29日止，每季度租金為77220元，年租金為308880元；房屋租金第三個年度（二年）遞增10%，自2017年8月30日至2019年8月29日止，每季度租金為85020元，年租金為340080元；乙方向甲方支付10萬元押金，租賃期內，乙方無正當理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有權按日租金雙倍向乙方收取違約金，超出二十天未交租金，甲方有權解除合同，押金不退。合同簽訂后，老A按約向老T交付了租賃物，老T亦向老A交納了保證金10萬元。

老T將其中600多㎡的房屋裝修成網吧經營，后將其余600多㎡的房屋分別裝修成火鍋店和麻將館經營。老T向老A交納了2個季度租金后，一直未向老A交納租金。2016年5月31日，青云譜區(qū)人民法院對本案采取強制執(zhí)行措施，查封了網吧、火鍋店和麻將館，老T、老X（系老T之妻）停止了經營。

再審中，老X提交了南昌市青云譜區(qū)城鄉(xiāng)建設局出具的證明材料，主要內容是涉案房屋未在該局辦理建設工程規(guī)劃許可證，還提交了青云譜區(qū)文化局出具的證明材料，主要內容是因海都網吧（即老T、老X在涉案房屋經營的網吧）未取得消防部門出具的《公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》，所以未辦理《網絡經營許可證》。

【法院認為】

本案爭議焦點是：

1.關于本案房屋租賃合同是否有效。老A、城建公司雖提交了南昌市政府辦公廳會議紀要、青云譜區(qū)人民政府會議紀要、青云譜區(qū)發(fā)展和改革委員會相關文件，但未能提交涉案房屋的建設規(guī)劃許可證或經主管部門批準建設的文件。

再審中，老X提交的南昌市青云譜區(qū)城鄉(xiāng)建設局出具的證明材料，證明涉案房屋未在該局辦理建設工程規(guī)劃許可證。該院在再審審查期間，向青云譜區(qū)發(fā)展和改革委員會、江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳調查了解到，涉案出租房屋所屬建設項目未向有關主管部門報批可行性研究報告，即未經主管部門批準建設。

綜上，可以認定本案涉案房屋未辦理建設工程規(guī)劃許可證或經主管部門批準建設。根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》）第二條規(guī)定，老T與老A簽訂的房屋租賃合同無效。

2.關于老T、老X能否免除租金，并要求老A、城建公司賠償損失。根據《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第五條規(guī)定，“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應予支持。”

因此，對老T、老X要求免除租金的請求，不予支持。但是，因老T、老X經營的海都網吧未能辦理《網絡經營許可證》，對其經營造成了一定的影響，可酌情減付房屋占有使用費用。

老T、老X經營租賃房屋至2016年5月31日，依據雙方約定，自2013年8月30日起至2016年5月31日止，老T應向老A交納房屋租金793260元，該院酌情確定老T向老A支付房屋占有使用費60萬元，扣除已支付的140400元，還應支付459600元。

因本案房屋租賃合同無效，根據原《合同法》相關規(guī)定，老T應將房屋騰退給老A，老A收取老T的10萬元保證金應予退還，對老A提出老T應按合同約定向其支付違約金的請求不予支持。上述費用相抵后，老T還應向老A支付房屋占有使用費359600元，老X承擔連帶清償責任。對于老T、老X提出老A、城建公司應賠償其裝修損失300萬元的請求，因老T、老X未提供證據證明且在本案中未提出反訴，不予審理。

【裁判過程】

南昌市青云譜區(qū)人民法院于2015年9月21日作出（2015）青民三初字第【】號民事判決：

一、解除原告老A與被告老T于2013年8月21日簽訂的《租賃合同》；

二、被告老T自本判決生效之日起三個月內將位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（象湖農民公寓還建房裙樓部分物業(yè)的二樓，建筑面積為1300m2）騰退給原告老A；

三、被告老T、老X自本判決生效之日起七日內支付原告老A租金及違約金共計人民幣349189元（2015年5月30日以后的租金及違約金計算至被告老T騰退時為止）；

四、被告老T交納給原告老A的押金人民幣100000元歸原告老A所有，不予退回；

五、駁回原告老A的其他訴訟請求。

老X不服提出上訴。

江西省南昌市中級人民法院于2016年3月23日作出（2015）洪民三終字第266號民事判決：維持一審判決第一、二、五項，撤銷第四項，變更第三項為“老T、老X自本判決生效之日起七日內支付老A至2015年8月29日的租金及違約金共計人民幣319389元；老T、老X自本判決生效之日起七日內支付老A自2015年8月30日至實際騰房時止租金（按每月25740元計算）”。

老X不服申請再審。

江西省高級人民法院于2016年12月20日作出（2016）贛民再【】號民事判決：撤銷一、二審判決，改判老T自本判決生效之日起三個月內將位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（某農民公寓還建房裙樓部分物業(yè)的二樓，建筑面積為1300m2）騰退給老A；老T自本判決生效之日起十日內向老A支付房屋占有使用費359600元，老X承擔連帶清償責任。