建設(shè)群眾滿意的好房子。

10月17日，西安住建公眾號(hào)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，共8條內(nèi)容，包括二手房拿證即可交易、取消新房指導(dǎo)價(jià)（限價(jià)）、不再區(qū)分首套二套房商貸首付比例統(tǒng)一不低于15%、提高公積金貸款額度最高至120萬(wàn)等一攬子政策。

前面幾條大家其實(shí)心里都有譜，遲早的事。而且說(shuō)實(shí)話，首付比例降低、貸款額度增加對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)喜憂參半，畢竟貸款是要還的，貸的越多越久還的就越多，即便是利率降低那也不是小數(shù)目。

個(gè)人認(rèn)為，本次樓市八條第六條才是對(duì)購(gòu)房者最有益的，值得單獨(dú)拎出來(lái)說(shuō)說(shuō)——優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)模，盤(pán)活存量閑置土地。提高商品房建設(shè)質(zhì)量，優(yōu)化商品住房項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)計(jì)容比例、以戶配比車(chē)位等規(guī)則，增加住房得房率，建設(shè)群眾滿意的好房子。

西安前幾年實(shí)行的政策是陽(yáng)臺(tái)計(jì)半面積，另一半是“贈(zèng)送”，所以交付的時(shí)候不能封陽(yáng)臺(tái)；后來(lái)有段時(shí)間又不允許贈(zèng)送面積，有的開(kāi)發(fā)商干脆取消陽(yáng)臺(tái)，或者做的盡可能小。

這一時(shí)期的得房率是最低的，能達(dá)到80%都算很好了，大部分項(xiàng)目的得房率在75%左右，也就是房產(chǎn)證上建面約100㎡的房子，實(shí)得面積只有約75㎡，所以“取消公攤”的呼聲一直沒(méi)有斷過(guò)。

四代宅出現(xiàn)之后，不但陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送、飄窗全贈(zèng)送回來(lái)了，飄臺(tái)、露臺(tái)也是全贈(zèng)送，有的項(xiàng)目算上贈(zèng)送面積，得房率能達(dá)到接近甚至超過(guò)100%，同樣的建面，居住舒適度自然大大提高。

其實(shí)陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送和露臺(tái)全贈(zèng)送也是有講究的，比如前幾天介紹的，南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深是約2.25米，同樣面寬的情況下，就要比進(jìn)深約1.8米的陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積更大。

再比如絲路軟件城的，不但陽(yáng)臺(tái)直接做到約23㎡，露臺(tái)更是讓人嘆為觀止，奇數(shù)層開(kāi)間約11.4米，偶數(shù)層進(jìn)深約5米，直接對(duì)市場(chǎng)上一眾進(jìn)深2米左右的露臺(tái)降維打擊。

以前開(kāi)發(fā)商做這種提高得房率的設(shè)計(jì)，都被稱(chēng)為“偷面積”，所以都是盡可能隱晦的說(shuō)。這次新政直接把“優(yōu)化商品住房項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)計(jì)容比例，增加住房得房率，建設(shè)群眾滿意的好房子”提到臺(tái)面上說(shuō)，也算是政策松綁，開(kāi)發(fā)商實(shí)施起來(lái)就更有底氣了。

說(shuō)到這里，就不得不提龍湖在航天新城開(kāi)發(fā)的御湖境了。這個(gè)項(xiàng)目早在四個(gè)多月前就已經(jīng)開(kāi)放，而且總占地面積只有約31畝，共382套房，如今銷(xiāo)售已經(jīng)進(jìn)入尾聲。

御湖境是一個(gè)純粹的改善小區(qū)，最小戶型是建面約135㎡，再往上就是建面約143㎡和建面約180㎡戶型。所以雖然小區(qū)不大，但龍湖依然做了業(yè)主會(huì)所。

今天我們就拿航天御湖境建面約143㎡戶型為例，看看龍湖是如何利用設(shè)計(jì)提高得房率。

友情提示：以下內(nèi)容為作者在參觀樣板間時(shí)看到的情況，僅代表個(gè)人感受和看法，供大家參考討論。項(xiàng)目為毛坯交付，本文以介紹戶型為主，展示的樣板間實(shí)拍圖片旨在方便介紹戶型及改造細(xì)節(jié)并加深記憶，僅供參考，并非項(xiàng)目交付承諾。具體交付標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)以買(mǎi)賣(mài)雙方合同約定及實(shí)際交付為準(zhǔn)，后文不再贅述。

目前市場(chǎng)上主流建面約143㎡戶型是大三室或者緊湊型四室搭配兩廳兩衛(wèi)，但御湖境建面約143㎡戶型是（4+1）室兩廳三衛(wèi)，不但多了一個(gè)衛(wèi)生間，還多出一個(gè)功能室。

從戶型圖就能看出來(lái)，這是典型的四葉草設(shè)計(jì)，四個(gè)臥室分別位于房間四個(gè)角，屬于前些年的主流設(shè)計(jì)，好處就是每個(gè)臥室的隱私性都更好，互不影響；不過(guò)四葉草戶型只能做三開(kāi)間朝南，有兩個(gè)臥室是朝北的，這點(diǎn)見(jiàn)仁見(jiàn)智。

都說(shuō)時(shí)尚是一個(gè)輪回，在大面寬短進(jìn)深大行其道的今天，龍湖在自己的TOP級(jí)產(chǎn)品系御湖境首次落地西安的主力戶型上選擇“復(fù)古”，一個(gè)是有勇氣，另一個(gè)就是有底氣。

這個(gè)底氣，就是這種設(shè)計(jì)帶來(lái)的超高得房率。

入戶之后是獨(dú)立玄關(guān)壁柜，避免被人站在門(mén)口就“一鏡到底”的尷尬。

玄關(guān)旁邊的臥室做成了一個(gè)半開(kāi)放式書(shū)房，也可以改造成電競(jìng)房，無(wú)論是辦公還是打游戲都不會(huì)影響其他人。

餐廚區(qū)在整個(gè)房子的中心位置，廚房是U型設(shè)計(jì)，動(dòng)線合理，而且空間還是比較充裕的。

餐廳和客廳等寬，開(kāi)間約5.5米，樣板間放了一個(gè)圓形餐桌，空間依然綽綽有余。

這就給兩側(cè)做邊柜提供了充足的空間，設(shè)計(jì)合理的情況下，餐邊柜+儲(chǔ)物柜能輕松實(shí)現(xiàn)。

南側(cè)陽(yáng)臺(tái)按照如今的慣例是直接裝進(jìn)客廳的，這也讓整個(gè)會(huì)客區(qū)在約5.5米面寬的情況下增加了約10㎡的實(shí)用面積，再配上大落地窗，視覺(jué)效果不比大平層差。

我們之前說(shuō)過(guò)，寬廳全部用作會(huì)客區(qū)自然會(huì)顯得闊氣，但從空間利用率角度來(lái)說(shuō)，在沙發(fā)后面預(yù)留一個(gè)壁柜其實(shí)更符合實(shí)際，當(dāng)然，這個(gè)還是看業(yè)主個(gè)人需求。

客廳兩側(cè)是兩個(gè)套房，都帶有獨(dú)立衛(wèi)浴。

南向次臥套一般會(huì)用作老人房，獨(dú)立衛(wèi)浴不但隱私性更好，也能讓老人起夜時(shí)更方便安全。

當(dāng)然，這個(gè)臥室的暗衛(wèi)也可以不保留，而是改造成衣帽間，不過(guò)這樣一來(lái)老人就需要穿過(guò)整個(gè)餐客廳去公衛(wèi)，便利性和夜間暗光下的安全性會(huì)差點(diǎn)。

主臥套房是常規(guī)設(shè)計(jì)，預(yù)留L型衣柜的位置，目測(cè)空間感還不錯(cuò)，能夠保證居住舒適度。

主衛(wèi)是獨(dú)立三段式明衛(wèi)，和主臥等寬，所以樣板間做了大平層主臥套間常見(jiàn)的雙臺(tái)盆之后，依然很敞亮。

這個(gè)戶型是奇偶錯(cuò)層露臺(tái)，露臺(tái)都在南側(cè)，奇數(shù)層露臺(tái)面寬更大，位于主臥套房南側(cè)，連接陽(yáng)臺(tái)（客廳）。

偶數(shù)層露臺(tái)位于次臥套房南側(cè)，和次臥套等寬，但進(jìn)深更長(zhǎng)。選擇奇數(shù)層，次臥套就是飄窗，反之亦然，飄窗也是全贈(zèng)送，可以自主選擇是否保留。

北向另一個(gè)次臥樣板間設(shè)計(jì)為兒童房，做了榻榻米，提高空間利用效率。

公衛(wèi)也在兒童房門(mén)口，雖然空間不算很大，但功能齊全，而且是個(gè)明衛(wèi)。

一定意義上來(lái)講，這個(gè)戶型可以算是三套房設(shè)計(jì)，畢竟如果沒(méi)有客人，公衛(wèi)就是兒童房“專(zhuān)用”。

值得一提的是，樣板間這個(gè)兒童房也是把北向陽(yáng)臺(tái)裝進(jìn)去之后的設(shè)計(jì)，所以這個(gè)戶型其實(shí)是南北雙陽(yáng)臺(tái)，只不過(guò)兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)都被“瓜分”了。

前文我們說(shuō)過(guò)，這是一個(gè)“4+1室”，現(xiàn)在我們就來(lái)看看這個(gè)戶型最大的亮點(diǎn)。

在兒童房旁邊，有一個(gè)超大的設(shè)備平臺(tái)，這個(gè)空間有獨(dú)立上下水，而且是全贈(zèng)送的。

這兩年，設(shè)備平臺(tái)是越做越大，因?yàn)椴挥?jì)入面積，所以除了滿足放“設(shè)備”的需求之外，等于給業(yè)主多了一些能夠有效利用的空間，可以做個(gè)家政間或者儲(chǔ)物間等等。

御湖境這個(gè)設(shè)備平臺(tái)讓人覺(jué)得只做生活陽(yáng)臺(tái)或者家政間都有點(diǎn)浪費(fèi)，甚至可以做一個(gè)茶室或者足夠私密的冥想空間。

至于中央空調(diào)，在這個(gè)設(shè)備平臺(tái)的外面，還有一個(gè)延伸出去的平臺(tái)，放中央空調(diào)外機(jī)綽綽有余。

這個(gè)設(shè)備平臺(tái)唯一的尷尬之處就在于它是和廚房連接的，廚房的窗子直通平臺(tái)，所以想要有效利用這個(gè)平臺(tái)，廚房需要一個(gè)功能強(qiáng)大的煙機(jī)。

總體來(lái)說(shuō)，這個(gè)戶型在同面積段產(chǎn)品中還是非常有競(jìng)爭(zhēng)力的，雖然兩個(gè)臥室朝北，但是大家看圖片也能發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)朝北的臥室都是大落地窗，采光其實(shí)不是問(wèn)題。

再加上露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)的贈(zèng)送面積，建面約143㎡戶型，得房率能達(dá)到約100%，比一般高層的建面約168㎡戶型還要大。

什么是“增加住房得房率，建設(shè)群眾滿意的好房子”？這就是。

-正文完-

聲明：本文為「新地產(chǎn)陜西」踩盤(pán)稿件，無(wú)商業(yè)合作，內(nèi)容僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，文章僅供參考討論，文中所配樣板間實(shí)拍圖僅供參考（拍攝時(shí)間：2024年6月28日），不作為項(xiàng)目交付承諾，具體以最終呈現(xiàn)或交付為準(zhǔn)，本文不構(gòu)成任何置業(yè)推薦。

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作者 | 王鑒房

主編 | 王鵬飛

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