9月末一連串重磅政策發(fā)布后，蘇州樓市活躍度有明顯提升。

一方面，新政刺激了一批有真實需求的觀望型購房者入場；另一方面，不少房企趁著這波政策東風(fēng)加強(qiáng)營銷力度，以刺激銷售。

縱觀蘇州各區(qū)域的市場表現(xiàn)，10月以來相城區(qū)樓市活力明顯更強(qiáng)。這也與相城今年以來的供應(yīng)情況和房價走勢密切相關(guān)。

今天就來聊一下相城今年以來的市場表現(xiàn)，供大家作為置業(yè)參考。

縱覽今年蘇州的新房成交數(shù)據(jù)，賣得最好的區(qū)依然是相城區(qū)。

當(dāng)然，從絕對值來看，相城區(qū)新房成交量在各區(qū)域中位于首位，也并沒有什么意外的。

一方面，從2022年開始，相城區(qū)本就已經(jīng)連續(xù)兩三年占據(jù)了這個位置；另一方面，相城區(qū)新房供應(yīng)量也相對充沛。

而最值得關(guān)注的是，相比于蘇州其他區(qū)域的行情高度分化，相城今年多個板塊均有新樓盤入市，豐富了區(qū)域新房供應(yīng)品類的同時，也帶動了板塊市場的活躍度。

從上圖中我們可以看到，除了高鐵新城、陸慕這樣的核心板塊外，今年相城黃橋、活力島、開發(fā)區(qū)等板塊新房市場活躍度也并不差。

所以我們看到，今年迄今為止，蘇州全市（不含縣市，下同）成交量前10的板塊中，相城區(qū)占了4席。

從成交價格來看，相城區(qū)大部分板塊新房成交均價今年都呈明顯下行。陸慕、高鐵新城兩大核心板塊今年新房均價在2.5萬元/㎡左右，多數(shù)板塊新房成交均價在2萬元/㎡以下。

今年市場行情這么難，為什么相城還能有這么多個板塊新房能走出這樣的行情呢？

兩個主要原因：第一，產(chǎn)品確實在迭代；第二 ，房價性價比在今年進(jìn)一步體現(xiàn)。

一起來看下幾個典型板塊。

陸慕板塊

作為相城的主城核心板塊，陸慕板塊匯聚了行政、商業(yè)、教育、文體、交通等全方位資源。

今年9月底，板塊內(nèi)的相城龍湖天街開業(yè)，加上約百米的相城新地標(biāo)——“未來環(huán)”，將相城各大商業(yè)和文體項目鏈接成一體，讓相城城市商業(yè)凝聚力更強(qiáng)。

另外，到今年年底，板塊內(nèi)將形成2號線、7號線、8號線三條軌道交通環(huán)繞的交通格局。通達(dá)的交通格局，加上豐富的教育資源，也為板塊帶來更高的生活濃度。

從新房產(chǎn)品來看，這幾年，陸慕板塊新房多以高層和小高層為主，即便這兩年成交了比較多的低密地塊，但也相對位于板塊邊緣位置。而在陸慕核心區(qū)位，洋房類產(chǎn)品依然是稀缺產(chǎn)品。

今年年中，板塊內(nèi)上新的熙和風(fēng)雅閣就是典型的洋房社區(qū)，為陸慕純改善客群提供了一個較好的選擇。

熙和風(fēng)雅閣位于相城主城CLD生活區(qū)，板塊資源聚集能力強(qiáng)、地段價值高。

從產(chǎn)品面來看，熙和風(fēng)雅閣是純改善社區(qū)。

體現(xiàn)在產(chǎn)品面積段上，熙和風(fēng)雅閣打造建面約113㎡-183㎡戶型，其中約113㎡戶型僅一棟，社區(qū)整體規(guī)劃約80%的大面積占比，錨定圈層純粹性。

體現(xiàn)在社區(qū)打造上，熙和風(fēng)雅閣還是體量適中洋房社區(qū)。整個社區(qū)只有544戶，能在保證高居住舒適度的同時，又不會因體量太小而缺乏品質(zhì)和管理。

體現(xiàn)在戶型打造上，熙和風(fēng)雅閣也充分重視改善客群的個性化需求。即便是113㎡的戶型，也能做到約5.1米的開間，其余戶型均帶獨立電梯廳，且都是大面寬、大橫廳、LDKB一體設(shè)計，生活尊崇感和舒適感兼具。

高鐵新城板塊

相比于前幾年的市場高熱，這兩年尤其是今年以來蘇州高鐵新城的新房市場確實有明顯下滑。

但高鐵新城的市場熱度下滑，更多的還是大環(huán)境使然，其本身板塊價值卻是一直在呈正增長的。尤其是今年蘇州北站的擴(kuò)建啟動，為高鐵新城能級提升進(jìn)一步奠定了基礎(chǔ)。

相對來講，實際上今年高鐵新城板塊的新房市場熱度也還算有一定韌性。尤其是9月份龍湖未來御湖境的入市，其四代宅的設(shè)計，吸引了一眾購房者的關(guān)注。大露臺、高贈送的產(chǎn)品，確實吊打目前市面上的大部分在售項目。

黃橋板塊

今年相城黃橋板塊表現(xiàn)真的可以用“黑馬”來形容。這個板塊位于姑蘇、相城、新區(qū)交界處。

一方面，今年黃橋板塊新入市的建發(fā)檀府，其產(chǎn)品做的是真的足夠用心。光是疊墅，就做了很多種組合，有四層的上下疊組合，也有六層的上中下疊組合，還有六層的上疊+平層+上疊的組合。這種產(chǎn)品打造方式，要有足夠的實力才能這么做。而這樣的產(chǎn)品，400多萬的價格，也頗具性價比。

另一方面，今年黃橋板塊的幾個剛需項目成交量也相當(dāng)不錯?，F(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房產(chǎn)品+抄底價，是走量的主因。

除了新房市場活躍度保持相對較好之外，這兩年相城也是蘇州的供地大戶。

2023年，相城區(qū)成交了21宗宅地，平均容積率1.4，平均樓面價12570元/㎡。

2024年至今，相城區(qū)共掛牌了11宗宅地，平均容積率為1.3。其中已成交的7宗宅地，平均容積率為1.2，平均樓面價14099元/㎡。

兩年32宗宅地，這個土地供應(yīng)/成交量是明顯高于蘇州其他區(qū)域的。

從這些地塊的容積率和區(qū)位來看，相城未來新房供應(yīng)也將呈現(xiàn)幾個轉(zhuǎn)變趨勢。

1、普遍低密化，甚至別墅化。

包括陸慕板塊在內(nèi)，這兩年相城板塊新增的宅地普遍呈現(xiàn)低密化趨勢。

像黃橋今年大熱的建發(fā)檀府，容積率就是1.2，打造的疊墅+洋房產(chǎn)品。而未來這些1.1、1.05甚至1.01的地塊，可以打造的別墅產(chǎn)品將更為純粹，甚至可以打造聯(lián)排、合院類產(chǎn)品。

除了高鐵新城之外，相城幾乎大部分板塊都已經(jīng)有這類宅地供應(yīng)。未來相城新房市場將趨于別墅化。

2、地價具備性價比。

相比于園區(qū)、新區(qū)頻頻產(chǎn)生地王，這兩年相城各區(qū)域的地價溢價水平并不高。這也使得相城的地價相比于其他區(qū)域更具性價比。

地價具備性價比，也會使得房價更具性價比。在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，房價市場化調(diào)節(jié)的今天，這樣一個趨勢會使得未來相城的土地在能打造更好的產(chǎn)品的同時，價格也更為“親民”。

伴隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推進(jìn)建立，建好房子、買好房子越來越成為大家的共識。

新房產(chǎn)品越來越好的同時，還能兼具性價比，區(qū)域能級又在不斷提升。

在蘇州，像相城這樣一個區(qū)域，無疑是為新蘇州人、老蘇州人都提供了一個留在這的最佳選擇。