我是紫沐，這是我第419篇日記。

這篇文章分兩部分。

第一部分，聊聊最近的市場(chǎng)。

第二部分，聊聊黃埔現(xiàn)在還值不值得買。

在一大堆利好支持下，10月份市場(chǎng)活躍度上漲明顯。

但對(duì)比去年，其實(shí)還是跌的。

因?yàn)槔枚_始觀望的人，遠(yuǎn)比因?yàn)槔枚鍪值娜?，要多不少?br/>

而且本質(zhì)上，這個(gè)成績(jī)是以價(jià)換量的結(jié)果。

特別是二手，火了大半個(gè)月，掛牌比月初還多了300套。

不割肉，依然是無人問津。

現(xiàn)在的樓市，有點(diǎn)偏向政策市。

熱度高不高，全看利好尺度大不大。

就像前段時(shí)間，“樓市組合拳”消息出來，市場(chǎng)信心立刻飆升。

但看到力度不如預(yù)期，又開始哀鴻遍野。

而今天，LPR降了25bp，廣州首套房利率降到2.75%。

預(yù)計(jì)又會(huì)像之前那樣，帶來一波信心。

但這波信心消化之后，如果沒有新利好出來，能不能穩(wěn)住，是未知數(shù)。

歸根結(jié)底，這就是筑底尚未完成的表現(xiàn)，波動(dòng)太大。

樓市真想止跌回穩(wěn)，短期看政策，長(zhǎng)期還得看供需。

需求取決于經(jīng)濟(jì)。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，就業(yè)回暖，大家兜里有錢，自然會(huì)爆發(fā)需求。

供應(yīng)取決于土拍。

廣州的供應(yīng)量大不大，接下會(huì)不會(huì)克制，明眼人都懂。

這種供過于求，其實(shí)對(duì)廣州房?jī)r(jià)影響很大。

如果不是有“實(shí)用率”這塊遮羞布，廣州這輪房?jī)r(jià)回調(diào)，會(huì)更夸張。

因?yàn)閷?shí)用率從100%-130%，雖然明面上價(jià)格沒變。

但說白了，就是種變相降價(jià)。

很難想象，如果后續(xù)利好不能持續(xù)。

為了維持現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，實(shí)用率會(huì)放寬到多少。

150%，70㎡做四房，或許不再是夢(mèng)。

有粉絲問，樓市怎樣才能回到從前？

關(guān)鍵在信念。

大A跌了兩年，個(gè)個(gè)都說不會(huì)再碰股市。

但只要來一波暴漲，大家還是瘋了一樣沖進(jìn)去接盤。

買漲不買跌，才是去庫存的終極武器啊。

給再多利好和優(yōu)惠，不如讓大家知道，晚買1年，白干3年。

讓大家看到買房能賺錢，人家主動(dòng)就會(huì)加杠桿。

可惜，現(xiàn)在的樓市，信念破得很徹底。

房?jī)r(jià)可以慢漲，可以不漲，但不能暴跌。

因?yàn)榉孔幼詭?.3倍杠桿。

房?jī)r(jià)下跌30%，六個(gè)錢包三代人的積蓄都會(huì)清空。

過去這波過度調(diào)控，讓大量中產(chǎn)瞬間返貧，傷痕太深了。

所以想把信念撈回來，想樓市回到從前，很難很難。

等待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，供需重新平衡，讓房子擁有保值能力。

能做到這一步，就已經(jīng)難能可貴。

說回黃埔。

黃埔和萬博一樣，都不適合投資。

光是今年的新增供應(yīng)，明年都不一定能消化完。

而且還有龐大的存量市場(chǎng)，上一代的三劍客，加起來也是天量。

供過于求的地方，是沒有投資屬性可言的。

所以買黃埔，建議是地緣性買家，比如在東部上班，自住還不錯(cuò)。

如果是在中部，比如天河這種地方上班，其實(shí)更推薦萬博。

畢竟在城市界面、商業(yè)成熟度上面，萬博更勝一籌。

買黃埔，不建議買二手。

這種新增供應(yīng)巨大的板塊，肯定是買新不買舊的。

就算價(jià)格差不多，更高的實(shí)用率，也代表更高的性價(jià)比。

而且要考慮到退出機(jī)制，供過于求的板塊，產(chǎn)品越好，出手越容易。

實(shí)在是需要現(xiàn)房，建議也是買次新。

比如城光和富頤，淘筍去買，沒筍就等。

還是那句話，供過于求的地方，別擔(dān)心沒有筍盤。

具體到個(gè)盤，這里主要分析兩個(gè)盤：

未來方洲和黃埔潤(rùn)府。

中央公館之前寫過了，基本面沒啥變化，不贅述。

而再往東，去到海絲城，地段差異又太大。

像黃埔這種不缺房子的板塊，肯定是越靠近核心區(qū)域魚珠，保值能力越強(qiáng)。

未來方洲的優(yōu)點(diǎn)是全面。

總建面接近220萬㎡，足夠大的體量，能做出來不錯(cuò)的花園和配套。

玻璃幕墻+120%實(shí)用率+近地鐵，產(chǎn)品和通勤，也算是第一梯隊(duì)。

而且引進(jìn)了九年一貫制的華師附，有學(xué)位價(jià)值，房?jī)r(jià)就不容易崩。

這點(diǎn)可以參考萬博和樾府，和樾府明明綜合素質(zhì)不錯(cuò)，但卻被萬博潤(rùn)府壓一頭。

本質(zhì)上不是產(chǎn)品和地段落后，而是學(xué)位不確定，帶來了硬傷。

在邊郊板塊新房普遍配建名校的背景下，有好學(xué)位不一定能加很多分，但沒有好學(xué)位，一定會(huì)扣很多分。

未來方洲最大的缺點(diǎn)，我覺得是地段，離老黃埔核心，還是遠(yuǎn)了點(diǎn)。

而地段這塊，恰恰是黃埔潤(rùn)府的優(yōu)勢(shì)。

更靠近魚珠，更靠近地鐵，更靠近現(xiàn)有的商業(yè)體，就是它的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

但黃埔潤(rùn)府的硬傷也很大。

至少在現(xiàn)階段，我覺得黃埔潤(rùn)府的競(jìng)爭(zhēng)力不如未來方洲。

第一個(gè)硬傷是學(xué)位。

就像剛剛說的，在邊郊板塊，沒有好學(xué)位，一定會(huì)扣很多分。

第二個(gè)硬傷是體量。

黃埔潤(rùn)府的地塊太分散，首開區(qū)就兩棟樓。

這注定很難做出足夠大的花園，喪失了稀缺性，容易被后面新出的、產(chǎn)品力更強(qiáng)的小地塊取代。

如果單純只有體量硬傷，黃埔潤(rùn)府還能和未來方洲錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

但在學(xué)位還沒確定的當(dāng)下，確實(shí)缺點(diǎn)意思。

如果對(duì)黃埔潤(rùn)府有興趣，建議還是蹲一下樓盤后續(xù)的學(xué)位走向。

像黃埔這種增量市場(chǎng)，是沒必要擔(dān)心晚買會(huì)吃虧的。