我是紫沐，這是我第420篇日記。

這篇依舊是板塊分析系列啊，分兩部分。

第一，聊聊買(mǎi)房保值的問(wèn)題。

第二，聊聊海珠的競(jìng)爭(zhēng)力和選籌。

有好幾個(gè)粉絲問(wèn)，幾百萬(wàn)左右預(yù)算，投資買(mǎi)房有什么建議？

從樂(lè)觀角度看，這是好事，證明樓市信心回暖了。

但真要我給建議，我建議別投。

投資，說(shuō)到底，投的是稀缺性。

是供不應(yīng)求，是不可復(fù)制。

那問(wèn)題來(lái)了，你覺(jué)得幾百萬(wàn)的房子，在廣州稀缺嗎？

不管是主城區(qū)，還是近郊板塊，這兩年供應(yīng)最多的，就是這預(yù)算段的房子。

而且未來(lái)，還有很多同價(jià)位、產(chǎn)品更好、實(shí)用率更高的對(duì)手，參與進(jìn)來(lái)。

別說(shuō)供不應(yīng)求了，看現(xiàn)在的去化，明擺著供過(guò)于求。

投資買(mǎi)入，你就成了二手房東。

后續(xù)要打價(jià)格戰(zhàn)，未必打得過(guò)貨源龐大的開(kāi)發(fā)商。

產(chǎn)品力，就更不用說(shuō)了。

這樣的投資行為，贏面太小，我覺(jué)得沒(méi)什么意義。

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幾百萬(wàn)的預(yù)算，讓我給建議，有兩個(gè)方向：

如果你是剛需首套，就別考慮什么投資屬性。

買(mǎi)方便工作通勤，學(xué)鐵商基本面盡可能成熟的房子，就足夠了。

如果已經(jīng)有房，也別把這筆錢(qián)拿去做什么二套投資。

直接升級(jí)原有的房產(chǎn)，會(huì)更有意義。

比如把房子從600萬(wàn)，升級(jí)到1000萬(wàn)。

把地段、配套、產(chǎn)品，做一個(gè)迭代。

一套有稀缺性的核心資產(chǎn)，比兩套易復(fù)制的普通資產(chǎn)，要保值得多。

買(mǎi)房選籌的思路，包含動(dòng)態(tài)部分，和靜態(tài)部分。

有些稀缺屬性，放在什么時(shí)候都通用，都值錢(qián)，這就是靜態(tài)部分。

比如說(shuō)花園，大花園有兩個(gè)固定優(yōu)勢(shì)。

第一，能打造大花園，地塊體量不會(huì)小。

小地塊，隨便調(diào)一下控規(guī)，能變出來(lái)好幾個(gè)。

但大地塊，不是說(shuō)變就能變的，復(fù)制難度很高。

所以大花園，代表著稀缺性。

第二，大花園本身，就很有價(jià)值。

會(huì)帶來(lái)更好的舒適度，更好的私密性，甚至更高的逼格。

不管是300萬(wàn)的房子，還是3000萬(wàn)的房子。

有花園比沒(méi)花園更值錢(qián)，都是通用的。

這就是選籌的靜態(tài)部分，找到不變的優(yōu)勢(shì)。

那什么是動(dòng)態(tài)部分？

經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，買(mǎi)房可以多關(guān)注預(yù)期。

因?yàn)槎道镉绣X(qián)，很多規(guī)劃容易兌現(xiàn)，能帶來(lái)紅利。

但經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，買(mǎi)房就得更關(guān)注基本面。

因?yàn)闆](méi)錢(qián)，規(guī)劃就是空中樓閣，只能看不能吃。

需要靠舊改、靠規(guī)劃去改善的屬性，很可能到你賣(mài)房，都未必能兌現(xiàn)下來(lái)。

這時(shí)候現(xiàn)有的城市界面怎樣，學(xué)鐵商配套怎樣，就成為保值的關(guān)鍵。

所以你問(wèn)我，現(xiàn)階段買(mǎi)房想保值，要注意什么？

三點(diǎn)：

1.別分散投資，集中子彈，先搞一套有足夠競(jìng)爭(zhēng)力的自住房。

2.多關(guān)注基本面，少為預(yù)期買(mǎi)單。

3.固定優(yōu)勢(shì)越多，房子稀缺性越強(qiáng)。

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回到海珠。

我對(duì)海珠還是很偏愛(ài)的，之前專(zhuān)門(mén)寫(xiě)過(guò)一篇3000字長(zhǎng)文。

如果想系統(tǒng)性了解海珠，建議先回顧一遍：海珠房?jī)r(jià)，是不是被高估了？

如果懶得看，這里簡(jiǎn)單總結(jié)一下：

1.琶洲是海珠最值得購(gòu)買(mǎi)的板塊，沒(méi)有之一。

2.創(chuàng)新灣天花板不高，不建議投資買(mǎi)入。

3.海珠西二手，只需要看光大花園。

4.泛琶洲板塊，廣州塔潛力遠(yuǎn)超龍?zhí)丁?/strong>

5.濱江東很難再創(chuàng)輝煌。

想知道具體原因，原文都有，不贅述。

具體到個(gè)盤(pán)。

中海大境之前有專(zhuān)門(mén)寫(xiě)過(guò)：中海大境，純干貨不廢話(huà)分析

基本面沒(méi)什么變化，算是不錯(cuò)的、稱(chēng)得上核心資產(chǎn)的產(chǎn)品。

它最大的優(yōu)勢(shì)，不是學(xué)鐵商，而是體量。

在海珠，想再創(chuàng)一個(gè)中海大境這種體量的樓盤(pán)，難度很高。

這是它最強(qiáng)的稀缺性，也是最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

至于保利燕語(yǔ)堂悅和即將面世的廣紙314地塊，該怎么選，展開(kāi)說(shuō)一下。

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雖然同樣是剛需-剛改定位，甚至配套和價(jià)格都差不多。

但現(xiàn)階段，我覺(jué)得燕語(yǔ)堂悅更有競(jìng)爭(zhēng)力。

雖然廣紙314，是海珠西首個(gè)實(shí)用率120%的項(xiàng)目。

但說(shuō)實(shí)話(huà)，實(shí)用率這東西，很容易被復(fù)制。

就當(dāng)下這個(gè)時(shí)間，最新的實(shí)用率就已經(jīng)迭代到130%了。

而廣紙314又是標(biāo)準(zhǔn)的小地塊，意味著控規(guī)稍微調(diào)一下，就會(huì)多出來(lái)幾個(gè)產(chǎn)品力更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

說(shuō)白了，廣紙314的強(qiáng)項(xiàng)，不夠稀缺。

反過(guò)來(lái)，燕語(yǔ)堂悅雖然實(shí)用率低了10%，但它學(xué)位是確定的，是貼牌名校。

在各方面屬性都差不多的情況下，學(xué)位明顯比實(shí)用率更值錢(qián)。

所以如果你真對(duì)廣紙314有興趣，最好也先等等。

在廣紙學(xué)位塵埃落定之前，它很難打得過(guò)燕語(yǔ)堂悅。

其實(shí)現(xiàn)在近郊板塊慢慢成熟了，新規(guī)品質(zhì)房也越來(lái)越多。

純地段帶來(lái)的紅利，是在變?nèi)醯摹?/strong>

比如天河?xùn)|，吉山板塊那幾個(gè)新盤(pán)，雖然名義上屬于天河。

但居住舒適度，通勤珠城所需的時(shí)間，未必比得上老黃埔和萬(wàn)博的標(biāo)桿新盤(pán)。

所以吉山的新盤(pán)，價(jià)格一直都上不去。

同樣的道理，放到海珠也是一樣。

就廣紙314目前展現(xiàn)出來(lái)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，我覺(jué)得未必打得過(guò)荔灣和萬(wàn)博。

所以不管是買(mǎi)哪個(gè)板塊的房子，及時(shí)更新選籌思路，才是保值的基礎(chǔ)。

學(xué)會(huì)判斷一個(gè)樓盤(pán)，客觀優(yōu)缺點(diǎn)是什么。

這些優(yōu)點(diǎn)，未來(lái)是否容易被取代。

這些缺點(diǎn)，未來(lái)是會(huì)改進(jìn)，還是會(huì)進(jìn)一步放大。

規(guī)劃的紅利是什么，是否有嚴(yán)重溢價(jià)。

基本面是否成熟，是否契合當(dāng)下的需求。

有時(shí)候多問(wèn)自己幾個(gè)問(wèn)題，比無(wú)腦看軟文，要有用得多。