這一波成都樓市熱度，對(duì)于很多投資買房占比大的區(qū)域而言，我認(rèn)為是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)！

抓住熱度，進(jìn)行新一輪的去投資化，減少投資客占比，吸引自住群體。

用更通俗易懂的話講，就是建議這些區(qū)域的投資客趁熱，把手里的房子賣掉，別干惜售，想著未來(lái)還能漲這種傻事。

因?yàn)橥顿Y買房占比大的區(qū)域，最大問(wèn)題往往是供需明顯不平衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)難以支撐，一旦過(guò)了早期的野蠻預(yù)期提升階段，在房?jī)r(jià)高點(diǎn)過(guò)后往往是漫長(zhǎng)的下跌階段，區(qū)域內(nèi)一些房源甚至?xí)?jīng)歷幾次交易，才能結(jié)束價(jià)格下跌。

對(duì)于這些區(qū)域，每次出現(xiàn)大跌苗頭時(shí)，出一些刺激拖一下市場(chǎng)，讓頂不住的房東割肉離場(chǎng)，想進(jìn)來(lái)的購(gòu)房者進(jìn)場(chǎng)接盤。

在我看來(lái)，很多時(shí)候出來(lái)各種利好不是為了救活，而是為了讓房主心存僥幸，不至于瘋狂掛牌踩踏，分批消化存量。

讓房?jī)r(jià)降得慢一些，把時(shí)間拉長(zhǎng)，盡量不出現(xiàn)大跌的情況。

每次交易，都意味著有新人接盤，來(lái)分擔(dān)部分跌幅。

鈍刀傷人，疼是疼，但不致命。

短期內(nèi)的回暖，其實(shí)就是出手的機(jī)會(huì)。

因?yàn)樵诖碳だ贸霈F(xiàn)后，短時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)反彈或者橫盤，然后繼續(xù)進(jìn)入到長(zhǎng)期的陰跌狀態(tài)。

（對(duì)成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號(hào)“不魚(yú)說(shuō)房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規(guī)劃信息，很有幫助�。�

高投資區(qū)域，樓市要想正�；�，必須去投資，區(qū)域逐漸吸引自住群體，通常會(huì)經(jīng)歷四輪交易：

第一輪：區(qū)域往往是概念性的全新板塊，區(qū)域早期幾乎全是新開(kāi)發(fā)樓盤，配套不成熟，甚至?xí)B加地段位置差，但在概念加持下，有熱度，吸引大批投資客買入。

第二輪：被早期區(qū)域發(fā)展表現(xiàn)和樓市熱度迷惑，認(rèn)為區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ�，帶有上漲預(yù)期的自住購(gòu)房者入場(chǎng)（也就是大家說(shuō)的投資兼自�。�，往往是高位接盤（一方面新房?jī)r(jià)格已經(jīng)逐漸漲起來(lái)了，另一方面二手房房東普遍高預(yù)期售賣），這個(gè)階段買入往往是最慘的，不僅要承受幾乎是最大的虧損，還要面臨各項(xiàng)配套不便帶來(lái)高昂的時(shí)間成本和生活支出成本，這部分購(gòu)房者，要么繼續(xù)硬撐，要么承受不了黯然賣掉離場(chǎng)。

第三輪：主要就是自住群體，經(jīng)過(guò)了上一輪（買入新房一直沒(méi)有賣的投資客），或者上兩輪（投資客+自住兼投資）在市場(chǎng)反復(fù)的價(jià)格磨合后，買入成本比高低已經(jīng)下降很多，隨著時(shí)間發(fā)展，自住的便利度也相對(duì)好起來(lái)了，選擇該區(qū)域自住。最后因?yàn)樾^(qū)品質(zhì)或者面積、舒適度、位置的各種影響因?yàn)橹脫Q需求，將手里的房產(chǎn)再次流入到二手房市場(chǎng)。

第四輪：純剛需自住，區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)被市場(chǎng)打磨的差不多了，基本上價(jià)格也和配套，品質(zhì)呈現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的正比了，也許還有下跌的空間，但已經(jīng)非常非常小了，沒(méi)有什么太大的風(fēng)險(xiǎn)，具備較強(qiáng)的自住性，但也褪去了提升性，普遍是一些在區(qū)域周邊生活工作的人群購(gòu)買。

只要每一輪能順利找到接盤，那么最終區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)得到穩(wěn)定，怕就怕很多區(qū)域，進(jìn)行到第一輪、二輪，長(zhǎng)期都進(jìn)入不到第三輪。

想救都很難！

比如成都購(gòu)房者最熟悉的視高（天府新區(qū)眉山市部分）。

你們覺(jué)得視高為什么能從高點(diǎn)一路降？

就是因?yàn)榈谝惠嗊^(guò)了，第二輪很多都沒(méi)進(jìn)行下去。

根本沒(méi)辦法完成區(qū)域從投資到自住的轉(zhuǎn)變。

對(duì)于成都的購(gòu)房者而言，記住買新板塊，要么位置好，要么價(jià)格低，二者必須滿足其一。什么規(guī)劃，什么未來(lái)，什么設(shè)想，都沒(méi)有意義，對(duì)于全新的區(qū)域，只能用可控因素去降低風(fēng)險(xiǎn)。

比如2018年前的天府新區(qū)（買入價(jià)格低），比如現(xiàn)在的錦江區(qū)3.5環(huán)范圍，金融城三期-林家壩-白鷺灣（價(jià)格貴但勝在位置！）

因?yàn)槌啥家呀?jīng)不再繼續(xù)“攤大餅”的發(fā)展模式，這兩年成都有熱度的新板塊，主要都在核心城區(qū)，比如前面提到的錦江區(qū)3.5環(huán)沿線，成華區(qū)的北湖等等。

近郊、遠(yuǎn)郊，基本上都是由新板塊經(jīng)過(guò)一段時(shí)間打造建設(shè)后的發(fā)展中板塊，比如秦皇寺、東安湖、怡心湖等等，基本上沒(méi)有全新的板塊出現(xiàn)，即使有熱度也很低。

其實(shí)核心城區(qū)的新板塊，基于位置，基本上風(fēng)險(xiǎn)都可控，出現(xiàn)價(jià)格較大幅度下跌風(fēng)險(xiǎn)的概率很小。

目前其實(shí)真正風(fēng)險(xiǎn)比較高的，還是近郊、遠(yuǎn)郊的發(fā)展板塊。

對(duì)于一個(gè)近郊、遠(yuǎn)郊的發(fā)展中板塊來(lái)說(shuō)，觀察區(qū)域空置率，是普通購(gòu)房者，最直觀、便捷對(duì)這些區(qū)域樓市風(fēng)險(xiǎn)判斷依據(jù)。

對(duì)于高空置率的區(qū)域，我對(duì)區(qū)域的房?jī)r(jià)持悲觀的態(tài)度。

因?yàn)榭罩寐矢叩膮^(qū)域，本質(zhì)上就是沒(méi)有自住化的區(qū)域。

我認(rèn)為，不管它現(xiàn)在的價(jià)格是否出現(xiàn)短期回暖，在區(qū)域空置率沒(méi)有真正改善前，長(zhǎng)期看都會(huì)是以下跌為主要趨勢(shì)。