獨立觀點，靜觀西安樓市。

板塊分析，避免霧里看花。

曲江很熱，房價回升！約45畝土地賣8.35億元成交

曲江土拍很熱，大家買房還認(rèn)曲江嗎？

2024年11月29日，曲江又有地塊成交，曲江文化商務(wù)中心（CCBD）板塊，也就是很多老西安人默認(rèn)的三爻片區(qū)。

此次摘地為底價成交，總價83500萬元，畝單價1868萬，樓面地價約9038元/㎡，由西安曲江鏵發(fā)置業(yè)有限公司（華發(fā)地產(chǎn)）摘得。

宗地（QJ-3-90）凈用地面積44.706畝（其中住宅39.653畝，商務(wù)金融用地4.097畝），容積率3.1，住宅限高80米，商務(wù)限高100米。

這也是繼華潤、金茂之后第3個入駐CCBD板塊的開發(fā)商，對于區(qū)域發(fā)展具有一定意義，未來有望成交主城曲江板塊的又一片“熱土”。

華發(fā)地產(chǎn)在西安并不算活躍，主要以合作項目為主，比如2021年的紫薇華發(fā)中央首府、2023年的利君華發(fā)城央都薈，那么此次摘地同曲江華發(fā)地產(chǎn)是否會獨立開發(fā)呢？

首先從股權(quán)上來看，摘地企業(yè)西安曲江鏵發(fā)置業(yè)有限公司為華發(fā)地產(chǎn)（80%）和曲江金控（20%）共同持股，與此前金茂CCBD項目模式類似。

曲江文化商務(wù)區(qū)（CCBD）規(guī)劃2020年8月正式發(fā)布，距今已經(jīng)四年有余，繞城高速以南三爻片區(qū)長期被擱置，直至2023年金茂摘地打破僵局。

當(dāng)然目前板塊各種配套仍舊空白欠缺，在9月份有原規(guī)劃小學(xué)用地性質(zhì)調(diào)整為住宅，配套落地情況仍有待驗證。

曲江是西安樓市的“金字招牌”，區(qū)域房產(chǎn)一度被認(rèn)為是身份和財富的象征，改善豪宅價格堅挺。

從整個區(qū)域看，曲江板塊價格有所回升，根據(jù)《諸葛找房》數(shù)據(jù)目前均價26870元/㎡，環(huán)比上漲2.64％。

當(dāng)然房產(chǎn)的價值是多方面的體現(xiàn)，戶型、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)、教育資源、交通配套等等，不能一概而論。

在樓市下行期，特別是曲江二期的房產(chǎn)價值也會縮水，比如曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤中海凱旋城，根據(jù)《諸葛找房》數(shù)據(jù)，掛牌均價從最高27569元/㎡，下跌至如今的25007元/㎡，個別房源下跌更狠。

就曲江CCBD規(guī)劃而言高度絕對沒什么問題，有地鐵資源、有教育規(guī)劃、有公園規(guī)劃、有商業(yè)商服規(guī)劃......在西安主城區(qū)板塊，未來可期。

樓市改善置換需求仍舊不減，筆者認(rèn)為只要有突破性的產(chǎn)品，在曲江板塊加持下仍舊大有可為。