看完港溝土拍我才意識(shí)到，濟(jì)南樓市造神的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

2024年12月9日，旅游路旁，港溝2宗住宅用地成交，歷城城發(fā)底價(jià)拿地：

港溝南區(qū)用地DLH12-1地塊，土地面積39140，容積率1.2，樓面價(jià)7868元/㎡；
港溝南區(qū)用地DLH12-2地塊，土地面積24858，容積率2.0，樓面價(jià)5771元/㎡；

如果放在前兩年，這絕對是濟(jì)南樓市的頭條新聞。畢竟，在前兩年，旅游路南的港溝片區(qū)可是炙手可熱的富人區(qū)，曾經(jīng)一度被炒作房價(jià)要登上3萬+。

先是龍湖帶著彼時(shí)剛剛打出的天奕世界豪宅的熱度，與拿地的東明石化合作，開發(fā)了雲(yún)峰原著，龍湖的世界豪宅爆炸力一般的營銷讓港溝瞬間聲名鵲起；

隨之粉墨登場的是河濱城，也是帶著仁恒公園世紀(jì)的熱度來的，也是與鐵投、浪潮合作開發(fā)，自帶粉絲和光環(huán)的仁恒，讓港溝再度升溫。

回顧往事你會(huì)看到，正是龍湖和仁恒的極力營銷，一舉把此前名不見經(jīng)傳的港溝推上富人區(qū)的神壇，富人區(qū)沿著旅游路一路向東的大行其道，據(jù)說有不少大V買了河濱城，自此一路吹捧信徒無數(shù)。

一時(shí)間，山溝溝里的港溝成了金光閃閃的“金鉤”，釣來無數(shù)濟(jì)南有錢人。當(dāng)年風(fēng)頭無兩，但現(xiàn)在是喜是悲，只有他們自己知道。

現(xiàn)在龍湖雲(yún)峰原著已經(jīng)交付，河濱城已是尾盤狀態(tài)，如今大家討論的是保利金茂瑯譽(yù)、鳳凰路壹號院、保利云上璟譽(yù)等CBD西、鳳凰路、高新的豪宅，港溝慢慢退出了改善的視野，已經(jīng)很久沒人討論港溝了，所以這一次港溝拍地，在市場上也沒激起任何的漣漪。

放在前兩年，它原本應(yīng)該享受“小鴨地塊”“科技城地塊”的萬眾矚目。畢竟，這是旅游路沿線、繞城高速內(nèi)最后的大規(guī)模待開發(fā)地塊，也是濟(jì)南罕見的1.2容積率改善產(chǎn)品。如今呢，大家寧可去關(guān)注山姆超市挖了幾米深，也不愿意再去關(guān)心這個(gè)“過氣”的富人區(qū)了。

港溝這個(gè)炒作起來的富人區(qū)，保質(zhì)期竟然只有2年嗎？

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旅游路滄海遺珠

繞城高速內(nèi)最低密的一次供地

但高速口的干擾不容忽視

盡管富人區(qū)光環(huán)消散，市場熱度不再，但港溝南片區(qū)的土地依然很有看點(diǎn)：

1，這是繞城高速內(nèi)，旅游路沿線，最后的成規(guī)模待開發(fā)用地。

未來一年內(nèi)，港溝南片區(qū)將陸續(xù)上新6個(gè)地塊。目前2塊已成交，2塊掛牌中，2塊待供應(yīng)。對于有旅游路情結(jié)的購房者來說，這可能是近年來繞城高速內(nèi)最后的新房上車機(jī)會(huì)。

2，這是濟(jì)南新房市場，容積率最低的土地供應(yīng)。

容積率1.2，基本是近年來濟(jì)南土地市場住宅用地的容積率下限。現(xiàn)在核心區(qū)新房改善市場的最低容積率是2.3，1.2的容積率，目前只有圍子山保利鵲華賦、雪山片區(qū)鳳鳴潤府等少量樓盤。對于追求低密舒適的購房者來說，誘惑力十足。

3，旅游路風(fēng)景最大化享受，處于群山環(huán)抱之中。

旅游路南的山景，一向是濟(jì)南富人的最愛。港溝南片區(qū)這幾個(gè)地塊，基本處于群山的合圍之中，山景價(jià)值同樣出彩。

先天條件很好，但先天的限制也不少。

1，這些地塊都在港九路旁，緊鄰港溝收費(fèi)站。大車多、噪音多，是難以避免的困境。

港溝收費(fèi)站是京滬高速的交通干道，平時(shí)從港九路通過，經(jīng)常能看到大車呼嘯而過，未來鳳鳴路打通后，車流量更大，很難形成富人區(qū)的生活氛圍。

2，高速路、高壓線、濟(jì)萊高鐵旁，往南二環(huán)南快速路，向南發(fā)展空間受限

這也是港溝片區(qū)被詬病的很大原因。當(dāng)年城市的邊緣郊區(qū)，如今要變身大規(guī)模住宅區(qū)，這些高鐵、高速成了先天禁錮。再往南發(fā)展的路直接被堵上了。最能體現(xiàn)生活氛圍的，大概就是回遷小區(qū)的門頭房了。城市配套和生活氛圍都是天生缺憾。

但畢竟是旅游路+1.2容積率+山景環(huán)抱的天賦地段，如果未來開發(fā)商能拿出鳳凰路壹號院的配置+高性價(jià)比的價(jià)格，或許還有一戰(zhàn)之力。這意味著，聯(lián)合開發(fā)商的選擇、實(shí)景示范區(qū)的呈現(xiàn)、有競爭力的定價(jià)體系，每一步都至關(guān)重要。

2

濟(jì)南文旅城片區(qū)

破滅的神話和不斷下跌的地價(jià)

和港溝這個(gè)過氣富人區(qū)同呼吸、共命運(yùn)的，還有隔壁的蓮花山片區(qū)，也就是我們常說的文旅城。這可是當(dāng)年濟(jì)南樓市的頂流熱點(diǎn)片區(qū)，而現(xiàn)在，當(dāng)年融創(chuàng)剩下的爛攤子，那些未開發(fā)地塊再度拍賣。鳳棲和鳴是其中一個(gè)地塊，幸運(yùn)的是有人接手，不幸的是另一個(gè)，即潘田B-14地塊，竟然一度無人問津，不得已中止出讓，如今已經(jīng)淪落到降價(jià)促銷了。

在上次供地中止出讓后，潘田B-14地塊起拍樓面價(jià)從6553元/㎡降到5691.5元/㎡，價(jià)格下降了862元/㎡。

這可是曾經(jīng)的山東頂流文旅城的地啊。當(dāng)年文旅城曾經(jīng)匯集多少期待，來自德州、聊城等周邊城市的大巴車一車一車的拉著人來買房……現(xiàn)在文旅配套陸續(xù)兌現(xiàn)了不少，但人們的置業(yè)觀念發(fā)生了變化，一大片一大片的大高層，成了樓市最嫌棄的產(chǎn)品，文旅城的二手房已經(jīng)出現(xiàn)8882元/平的成交價(jià)了。要知道這可是當(dāng)年一萬三四以上才能買到的樓盤。

很多人感嘆，如果文旅城晚一些開發(fā)，或者這個(gè)城市的居民早一點(diǎn)覺醒，或者政府的規(guī)劃能更多的考慮將來，這里或許不會(huì)有那么多的大高層。多一些小高和洋房，或許這里還能成為不錯(cuò)的宜居之地，而如今密密麻麻的大高層，已經(jīng)將這一片區(qū)給浪費(fèi)了，一塊好食材，卻沒做出好菜。

現(xiàn)在的開發(fā)商寧可去張馬屯去新東站拓荒，也不敢來文旅城談夢想了，但愿潘田B-14地塊這一次降價(jià)之后能有人接手。

回首看，文旅城算是炒作區(qū)域潛力的一個(gè)典型。大城開發(fā)、文旅配套，高高的摩天輪，冰籃球館等等，你所看到的區(qū)域潛力早已隱藏在房價(jià)里。區(qū)域潛力的最大受益者，是開發(fā)商還是購房者，你猜？

3

港溝和文旅城的未來

直面來自土地供應(yīng)的沖擊

土拍成交也好、降價(jià)也好，市場平淡無波，但隨著港溝和文旅城這一片越來越多的土地供應(yīng)，越來越多的樓盤面市，這里或許會(huì)在濟(jì)南樓市再一次引人注目，但未來的競爭也將越來越激烈。

其實(shí)現(xiàn)在，也已經(jīng)吸引了不少人的目光，就像文旅城其中的一個(gè)地塊被瑞馬拿下后，綠城保利瑞馬三家聯(lián)合開發(fā)的鳳棲和鳴，在當(dāng)下的樓市，也是備受關(guān)注。

2024年下半年面市的樓盤里，鳳棲和鳴算是東部片區(qū)最火熱的樓盤之一。10月20日首開，取證套數(shù)233套，網(wǎng)簽153套，也算得上戰(zhàn)績赫赫。

無論是綠城的口碑、樣板間的品質(zhì)、產(chǎn)品的誠意上都有很多亮點(diǎn)。據(jù)說12月份將加推4#、9#、10#樓，全維實(shí)景示范區(qū)也將開放。暫不說綠城、瑞馬、保利三家合作開發(fā)，這種開發(fā)模式好不好，單就目前打出來的士氣還是很旺的。

當(dāng)然沒有十全十美的樓盤，很多人詬病的樓間距問題，整盤1468套，卻有59套居住公寓，這可不是個(gè)小數(shù)目，并且社區(qū)規(guī)劃還有300來個(gè)地上停車位，以及東側(cè)回遷學(xué)校上下學(xué)帶來的交通擁堵問題，確實(shí)影響了一部分客戶的選擇。

對于鳳棲和鳴來說，規(guī)劃的困擾不足以影響銷售，真正的考驗(yàn)來自天邊飄來的兩朵烏云。

第一，鳳棲和鳴是個(gè)大盤，一共1468套房源，這意味著賣房周期會(huì)拉長，和潘田B-14地塊、港溝南6個(gè)住宅地塊注定狹路相逢。

第二，潘田B-14地塊樓面價(jià)已降低到5691.5元/㎡，這意味著開發(fā)商的價(jià)格空間更大。按照現(xiàn)在的市場偏好，大概率會(huì)小高層產(chǎn)品為主，大高層為輔，價(jià)格將成為其優(yōu)勢。這意味著如果鳳棲和鳴越賣越貴，購房者可能被價(jià)格吸引到隔壁盤。

第三，港溝片區(qū)6個(gè)地塊，容積率更低，產(chǎn)品不知道是否有重疊。但未來的市場，產(chǎn)品力越來越卷，創(chuàng)新點(diǎn)越來越多已是共識(shí)。冰冰的旁邊來了個(gè)天仙，舞臺(tái)的聚光燈自然就分散了。

第四，隨著雲(yún)峰原著和河濱城的交付，二手次新房的沖擊同樣在趕來的路上。

鳳棲和鳴面臨的挑戰(zhàn)，同樣屬于濟(jì)南很多熱點(diǎn)改善盤。任何片區(qū)，一家獨(dú)大的時(shí)候都是最容易賣的市場。但濟(jì)南的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)顯然正快馬加鞭，市場上的優(yōu)質(zhì)地塊越來越多，在競爭壓力越來越大的時(shí)候，越賣越貴的可能性很難存在。

這將指向一個(gè)改善樓盤的根本問題：

在競爭越來越大，產(chǎn)品越來越卷的時(shí)候，未來的房價(jià)還能支撐的住嗎？

樓市的未來，買房保值的道路，挑戰(zhàn)越來越多了。