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作者 | 王澤紅

元旦過(guò)后，房地產(chǎn)2024年的數(shù)據(jù)相繼出爐，又是量?jī)r(jià)齊跌的一年，但9.26新政“止跌回穩(wěn)”成為一道分水嶺。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌7.26%，環(huán)比已連跌32個(gè)月；百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲2.68%，主要是受部分改善型樓盤(pán)入市影響。截止2024年底，百城二手房均價(jià)為每平方米14203元，新房均價(jià)為16654元。

二手房方面，4月至10月價(jià)格環(huán)比呈全跌態(tài)勢(shì)，直到11月和12月，才結(jié)束百城連續(xù)7個(gè)月全跌局面，成都、深圳2個(gè)月環(huán)比連續(xù)保持上漲，北京12月二手房成交超2.1萬(wàn)套，繼續(xù)突破去年4月以來(lái)新高。

東興證券指出，房?jī)r(jià)自2021年下半年開(kāi)始進(jìn)入下跌通道，二手房的下跌幅度明顯高于新房。截至2024年11月，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)距離最高點(diǎn)下跌9.6%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)距離最高點(diǎn)下跌16.1%，下跌已持續(xù)3.3年。

據(jù)其估算，70城新房?jī)r(jià)格已經(jīng)回落至2019年5月的水平，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)回落至2017年4月的水平，多數(shù)城市二手房已經(jīng)抹去多年漲幅。

這一年中，全國(guó)各地出臺(tái)政策約800條，多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為當(dāng)前政策環(huán)境已達(dá)歷史最寬松水平，2025年樓市將企穩(wěn)。

行業(yè)規(guī)模跌至9.54萬(wàn)億，千億房企減至11家

2024年，行業(yè)銷(xiāo)售額也持續(xù)回落，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年前11月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積8.61億平，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2024年全年為9.7億平左右，同比降低13.5%。

東興證券研報(bào)顯示，2024年1-11月商品房銷(xiāo)售金額8.51萬(wàn)億，預(yù)計(jì)2024年商品房銷(xiāo)售金額為9.54萬(wàn)億元，下跌18.2%。

在此背景下，千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少，回到2016年水平。中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年銷(xiāo)售總額超千億房企11家，較去年同期減少5家，百億房企86家，較去年同期減少30家。

具體來(lái)看，11家千億房企依次為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份和龍湖集團(tuán)。其中，保利發(fā)展銷(xiāo)售額3230億元，中海地產(chǎn)3106億元，綠城中國(guó)2768.5億元，位列銷(xiāo)售榜前三。

重點(diǎn)房企拿地總額也繼續(xù)收窄，2024年拿地百?gòu)?qiáng)企業(yè)的拿地總額為9280.0億元，同比下降29.7%，拿地總額已不足2020年的三成，特別是民營(yíng)房企拿地銳減。

9.26新政之后，北京、上海、杭州、成都等城市部分地塊競(jìng)拍出高溢價(jià)，但全國(guó)土地市場(chǎng)仍面臨調(diào)整壓力，央國(guó)企和地方國(guó)資仍是拿地絕對(duì)主力，在中指院拿地百?gòu)?qiáng)榜單中，民企數(shù)量?jī)H11家，拿地金額占比僅為8.5%，僅龍湖、濱江等企業(yè)仍保持一定投資規(guī)模。

從新增貨值來(lái)看，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和保利發(fā)展位列前三。2024年，中海地產(chǎn)以1777億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤(rùn)置地以1665億元位列第二，保利發(fā)展以1293億元位列第三。

2025上半年樓市有望止跌，8城率先回穩(wěn)

克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，9·26政治局會(huì)議首提“止跌回穩(wěn)”后，前三季度和第四季度形成一道明顯的分水嶺，百城新房成交四季度止跌；2025年政策發(fā)力點(diǎn)將圍繞“保主體”進(jìn)行，存量土地回購(gòu)將成為推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的核心引擎。

據(jù)他分析，預(yù)計(jì)2025年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌基本完成，但有三個(gè)條件：

第一，一二手房的成交量在2025年的一季度環(huán)比下降兩成，同比增長(zhǎng)四成，連續(xù)兩個(gè)季度成交量穩(wěn)住，趨勢(shì)也就定下來(lái)了；

第二，2025年一二季度70城過(guò)半城市房?jī)r(jià)止跌；

第三，2025年一二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速持平。如果2025年一二季度這三個(gè)條件實(shí)現(xiàn)了，基本完成止跌，下半年開(kāi)始慢慢回穩(wěn)，但整個(gè)回穩(wěn)將是更長(zhǎng)的過(guò)程。

其中，有八個(gè)城市將率先回穩(wěn)，分別為杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。

中指院對(duì)金融機(jī)構(gòu)和房企進(jìn)行過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果顯示：超四成受訪者認(rèn)為全國(guó)新房市場(chǎng)將于2025年底企穩(wěn)，受訪者普遍預(yù)期全國(guó)二手房筑底企穩(wěn)時(shí)間早于新房。

對(duì)于市場(chǎng)的復(fù)蘇路徑，中指研究院分析師孟新增指出，或表現(xiàn)為“二手房量升、二手房?jī)r(jià)止跌、新房銷(xiāo)售量穩(wěn)、新房?jī)r(jià)止跌”，其中二手房?jī)r(jià)格止跌、新房銷(xiāo)售企穩(wěn)或是市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵標(biāo)志。

他認(rèn)為，各項(xiàng)政策加力有望帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降約6%，市場(chǎng)銷(xiāo)售的恢復(fù)節(jié)奏有賴(lài)于已出臺(tái)政策的推進(jìn)與落實(shí)，尤其是貨幣化安置100萬(wàn)套城中村改造、收儲(chǔ)存量房等政策。

同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的必要條件。而土地縮量、房企資金承壓及較高庫(kù)存影響下，短期開(kāi)工投資下行態(tài)勢(shì)難改，其中盤(pán)活存量閑置土地政策的實(shí)施進(jìn)展，是推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新的循環(huán)、穩(wěn)定投資開(kāi)工的關(guān)鍵因素。

預(yù)判后市，克而瑞認(rèn)為2025年1-2月受春節(jié)假期影響，環(huán)比回落是大概率事件，不過(guò)考量到政策加持和當(dāng)前弱復(fù)蘇成交慣性，3月小陽(yáng)春行情有望延續(xù)，考量到2024年基數(shù)較低，一季度同比仍不乏回正的可能。