我是紫沐，這是我第430篇日記。

有粉絲說，最近買房很糾結(jié)。

開發(fā)商都說年底是最大優(yōu)惠，錯(cuò)過再等一年。

但很多剩下的產(chǎn)品，樓層都不太好。

錯(cuò)過，覺得可惜；硬上，又覺得膈應(yīng)。

怎么辦？

很簡單，不想買，就不要買。

它跟你說再等一年，你就直接跟它say goodbye。

上篇文章說了，就廣州目前的基本面，今年能止跌回穩(wěn)都很棒了。

所謂漲價(jià)都是逼單話術(shù)，不必理會(huì)。

而且今年廣州會(huì)有不少優(yōu)質(zhì)新盤出來。

天河海珠黃埔啥都有，繼續(xù)內(nèi)卷。

不想買別人挑剩下的，完全可以等。

產(chǎn)品和價(jià)格，還可能有驚喜。

簡單盤點(diǎn)一下，今年有哪些值得關(guān)注的項(xiàng)目。

先看天河。

最受矚目的，毫無疑問是南方面粉廠。

很多珠城自媒體都說，面粉廠不會(huì)對(duì)珠城造成沖擊。

因?yàn)橹槌鞘侵槌�，員村是員村，地段是云泥之別。

這話，不能說錯(cuò)。

但人家可以從價(jià)格上玩降維打擊啊。

如果匯悅臺(tái)和廣粵尊府，江景10分，地段10分，配套10分，產(chǎn)品8分。

那面粉廠，就是江景9分，地段6分，配套6分，產(chǎn)品10分。

論綜合競爭力，面粉廠確實(shí)只有珠城東頂豪的七成。

但面粉廠能在價(jià)格上，直接降到珠城東頂豪的一半不到。

匯悅臺(tái)單價(jià)30萬+，面粉廠單價(jià)13萬+。

30萬的面粉廠一文不值，那13萬的面粉廠呢？

所以沖擊肯定是有的，在面粉廠開盤之前，3000萬以上的購買力，很多都會(huì)先觀望。

看面粉廠的開盤價(jià)和產(chǎn)品到底怎么樣，再?zèng)Q定怎么下注。

頂豪買家本來就不多，但凡分流掉一半，都?jí)蛑槌菛|頂豪難受一陣子了。

話說珠城東頂豪最近確實(shí)不好過。

24年底剛被凱旋新世界一手房分流，25年開年又要被面粉廠吸。

廣州這一波內(nèi)卷，看來誰也逃不過。

珠城24年均價(jià)回撤25%，也就情有可原了。

回到具體項(xiàng)目，如果面粉廠夠不上，可以看看絹麻廠。

說實(shí)話，絹麻廠這個(gè)地塊，素質(zhì)比較一般。

不能因?yàn)榻伮閺S沒啥江景，就把它定義為員村的頤德公館。

人家頤德雖然沒江景，但可以一線無遮擋看珠江公園。

但絹麻廠脫離江景之后，就只剩下密密麻麻的城中村村景了。

視野上的差距，云泥之別，很難往高端改善這個(gè)圈子上蹭。

加上地價(jià)不便宜，沒法做剛需產(chǎn)品打價(jià)格戰(zhàn)。

那破局的關(guān)鍵，我覺得就是學(xué)位了。

引進(jìn)貼牌名校，把底商弄好，高低把學(xué)鐵商給配齊。

然后抓住金融城沒有新規(guī)產(chǎn)品這一點(diǎn)，老老實(shí)實(shí)做改善，是最好的出路。

那些住膩了金融城老房子的改善群體，多半還是會(huì)買賬的。

但不管是面粉廠還是絹麻廠，最大的利空還是員村本身。

只要員村舊改沒有進(jìn)展，整個(gè)板塊的環(huán)境面貌，還有對(duì)應(yīng)的配套提升，都很難優(yōu)化。

這一點(diǎn)，在入手之前，必須想清楚能不能接受。

至于華景生物藥廠那塊地，私信問的人很多。

但這塊地畢竟還沒掛牌，今年開盤的可能性很低。

單純從素質(zhì)上看，挺能打的，有經(jīng)過時(shí)間沉淀的頂級(jí)學(xué)位。

像華景這種缺乏新規(guī)產(chǎn)品的板塊，只要有新盤，基本都不愁賣，內(nèi)部置換的購買力都能清盤了。

只是苦了二手業(yè)主，估計(jì)又是一波打壓。

海珠的話，今年關(guān)注度高的應(yīng)該是琶洲南三兄弟。

地塊先天條件一般，都是分割的小地塊，很難連片開發(fā)。

做豪宅肯定沒人要，做高端改善也不容易，對(duì)手盤都很強(qiáng)。

所以走中海大境的路線，125㎡起步，主力140㎡，定位改善，會(huì)更靠譜。

畢竟總價(jià)越高，對(duì)手實(shí)力越強(qiáng)。

沒那么強(qiáng)的實(shí)力，還不如去低端局玩降維打擊。

至于地段更好的琶洲樾華樾，體量太小，就一棟樓。

這種類獨(dú)棟樓盤，我是不太推薦的。

自住舒適度和保值能力，都不太好。

未來市場表現(xiàn)，估計(jì)會(huì)被面粉廠吊著打。

另外次核心板塊，番禺黃埔荔灣，今年貨量也不少。

番禺最值得期待的，肯定是番禺廣場地塊。

三地鐵上蓋、商業(yè)配套齊全、有增量預(yù)期、位置安靜不吵..

綜合素質(zhì)，妥妥的板塊內(nèi)最強(qiáng)。

要是后續(xù)開盤真的賣3萬，不僅會(huì)爆錘板塊內(nèi)的前期新盤和二手。

連萬博很多新房，購買力都可能被分流。

比如萬博城，配套成熟度和便利度，就未必是番禺廣場地塊的對(duì)手。

具體的點(diǎn)評(píng)，可以看看這篇：對(duì)對(duì)對(duì)，廣州樓市要爆了

老黃埔的話，今年更多是存量新盤的競爭。

光一個(gè)中建未來方洲，就能賣2年了。

爭議度比較高的是珠江春。

珠江村舊改，一直都很多人關(guān)注。

但最后呈現(xiàn)的結(jié)果，只能說差強(qiáng)人意。

一線臨江當(dāng)然是加分項(xiàng)，但真正一線臨江的樓棟只有9棟。

其他樓棟，包括首開的6.7.8棟，其實(shí)都不算一線臨江，中間隔著一些老小區(qū)。

如果買低層，其實(shí)是沒啥江景的。

另外這個(gè)江景本身不算太好看。

樓盤正對(duì)著碼頭，從早到晚都是吊機(jī)和運(yùn)砂船，景觀面其實(shí)有點(diǎn)low，而且會(huì)吵。

除非黃埔港確定會(huì)搬或者重新開發(fā)，不然就目前的配套，還不如買其他主打?qū)W鐵商的新盤。

畢竟7萬+的價(jià)格，有點(diǎn)太自信了，性價(jià)比不高。

以珠江春目前的素質(zhì)，撐不起來，后續(xù)很可能會(huì)降價(jià)，想入手可以先觀望。

最后聊聊荔灣。

之前很多媒體說荔灣小戶型要賣完了。

我覺得是開玩笑，荔灣怎么可能賣得完。

比如保利珠江天悅隔壁，就多了個(gè)保利珠江印象。

二線江景，有地鐵，康有為小學(xué)，cocopark在旁，主打69-113㎡剛需-剛改定位。

拋開細(xì)節(jié)的話，還是挺不錯(cuò)的。

但我覺得升級(jí)之后的保利臻譽(yù)，自住會(huì)更舒適一點(diǎn)。

保利臻譽(yù)是保利錦上印二期，整個(gè)錦上印一共16棟樓，1棟商業(yè)，15棟住宅。

保利之前挺雞賊，一期只賣了5棟。

熬到新規(guī)之后，再重新開發(fā)二期。

最后呈現(xiàn)的作品，115%使用率、純板樓、55米樓距、低容積率、非超高層、全玻璃幕墻。

放在花地灣板塊，實(shí)打?qū)嵉钠焚|(zhì)最強(qiáng)。

至于定位，面積段在102-170㎡，主打剛改-改善，沒什么問題。

只是單價(jià)5-5.5萬，明顯不是玩性價(jià)比的，就看你愿不愿意為高品質(zhì)支付溢價(jià)了。

總的來看，今年廣州新盤絕對(duì)量大管飽。

存量新盤的尾貨買不下手，完全可以先觀望。

這么內(nèi)卷的環(huán)境，價(jià)格說不定還會(huì)有驚喜。

畢竟我覺得廣州還是很難脫離經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基本面，走出獨(dú)立行情的。

當(dāng)然對(duì)二手業(yè)主來說，今年就不會(huì)太好過。

賣地砸盤這種事，去年發(fā)生的，今年大概率還會(huì)發(fā)生。

從邊郊到珠城，都很難獨(dú)善其身。

另外我覺得更應(yīng)該關(guān)心的，是新房的質(zhì)量問題。

廣州是一個(gè)很特別的城市。

人家操盤手帶頭推進(jìn)現(xiàn)房銷售，廣州卻把“拿地即開盤”當(dāng)成優(yōu)點(diǎn)來宣揚(yáng)。

人家從拿地到拿證起碼半年起步，有些親兒子開發(fā)商卻2個(gè)月就能賣。

老說炒房客搞壞了樓市，現(xiàn)在回過頭看，都不知道誰在玩投機(jī)。

如果止跌回穩(wěn)需要以交付維權(quán)為代價(jià)，你還會(huì)投贊成票嗎？