董小姐在年度演講里，對(duì)2024年是這樣定義的：

五個(gè)口徑，分別指向了行業(yè)，市場(chǎng)，公司，董事長(zhǎng)與我們自己。?

其中，反差最大的是：局部市場(chǎng)的水溫與老板的體感。?????????????????????????????????????????

從北京到上海，從深圳到杭州，分化這個(gè)真相距離我們從未如此之近，也從未像2024年如此劇烈地震撼著我們。

因?yàn)?，即使拉開十年的時(shí)間尺度看，2024年真的是日光盤、月光盤、百億盤涌現(xiàn)之年。

出品方幾乎清一色的是國(guó)央企，保利，中海，綠城，中建，建發(fā)等。?????????????????????

而眾所周知，2024年的市場(chǎng)規(guī)模當(dāng)有20%以上的下降，體感寒冷，是絕大多數(shù)從業(yè)者的真實(shí)感受。????????????????

我是這么看待巨大反差的。?

分化，體現(xiàn)了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的魅力。你賣的不好，并不代表別人也賣的不好。你賣的好，也并不代表市場(chǎng)已經(jīng)真正回歸。

涌現(xiàn)，背后是一批新地產(chǎn)人在市場(chǎng)一線的反抗。他們的解題思路，對(duì)城市與單盤的閱讀，準(zhǔn)確命中了消費(fèi)者的靶心。

2024已經(jīng)永不復(fù)現(xiàn)，但2025無法割斷聯(lián)系。對(duì)2024的復(fù)盤，能幫助我們打贏2025。

幾個(gè)月前，我們跟。

當(dāng)時(shí)上海限購(gòu)剛剛松動(dòng)，高端樓市已經(jīng)有高熱的跡象，但是，萬沒有想到，那時(shí)主劇情才剛剛開始。

截止12月31日，保利世博天悅認(rèn)購(gòu)超150億元，10月頂復(fù)近億成交，高層最高成交單價(jià)26.3w/平米，助攻保利在上海蟬聯(lián)TOP2。?????????

12月初，保利雙子星外灘序開盤認(rèn)購(gòu)率高達(dá)727%，創(chuàng)造了2024上海認(rèn)購(gòu)率記錄。?

過去十二個(gè)月，一連串涌現(xiàn)的明星百億盤樓盤被迅速意識(shí)形態(tài)化：中海順昌玖里、領(lǐng)邸玖序，翠湖天地，保利世博天悅，外灘壹號(hào)院等等。

作為信心的載體，它被政府與市場(chǎng)樂見；作為購(gòu)買力的天花板，它向消費(fèi)市場(chǎng)投射了最多的隱喻。

年末年初，再談幾點(diǎn)感受，歡迎切磋。

1，2024大型房企的PK邏輯，正在被高度簡(jiǎn)化為城市的對(duì)決，城市對(duì)決本質(zhì)是上海的對(duì)決，最終體現(xiàn)為明星樓盤的對(duì)決。

這是上海樓市的高光時(shí)刻，更是單盤主義的高潮。

2、在過往的地產(chǎn)敘事里，一個(gè)豪宅最多是一個(gè)公司的炫技產(chǎn)品，或者封面代言人。劇情進(jìn)入2024與2025后，它承擔(dān)的角色升格為戰(zhàn)略、投資、安全的象征。

時(shí)代讓你是誰，你才是誰。

3，上海喜提2024中國(guó)樓市三大標(biāo)簽：投資確定性，精神支柱，信仰高地。在B端，買入上海土地等于拿到中國(guó)樓市決賽圈的門票。在C端，買入上海核心資產(chǎn)等于買入最大確定性。

4，上海核心資產(chǎn)有專屬地圖。

標(biāo)簽畫像非常直白：濱江，內(nèi)環(huán)，稀缺。滿足三大要素至少之二，才有資格稱為核心資產(chǎn)。

上海這一波被市場(chǎng)驗(yàn)證的核心資產(chǎn)，大多沿45公里長(zhǎng)的黃浦江兩岸一路向北：世博濱江，黃浦濱江，徐匯濱江，外灘，陸家嘴，北外灘，楊浦濱江，組成一線濱江概念，黃金岸線僅占比1/4，極為核心。

如果說，生在富人區(qū)的翠湖天地·六和是傳統(tǒng)地緣板塊的價(jià)值捍衛(wèi)者，那么，世博天悅就是一線濱江豪宅的標(biāo)桿，是更國(guó)際化的新一代豪宅代言者。?

一個(gè)在浦西，姿態(tài)是防守型的，代表了老錢。一個(gè)在浦東，姿態(tài)是進(jìn)取型的，代表未來。但是在底層邏輯上，二者心意相通：稀缺致勝。

后者用來加成的標(biāo)簽是：最高單價(jià)26.3w，認(rèn)購(gòu)150億，2萬方實(shí)景呈現(xiàn)，LEED引領(lǐng)等等。

5，保利坐穩(wěn)行業(yè)一哥地位，上海保利連續(xù)拿下TOP2，背后一定是保利在上海做對(duì)了什么。

復(fù)盤下來，大概兩樣?xùn)|西。

一個(gè)是投資正確，由外及內(nèi)，堅(jiān)決入城，沿著一江一河進(jìn)行投資布局。另一個(gè)是年度樓盤在線，沒有辜負(fù)而是成全了它的投資。

6，本輪上海行情的主線是，政策驅(qū)動(dòng)+好產(chǎn)品+安全感驅(qū)動(dòng)，最終形成了上海樓市冰與火之歌。??????

去年五月底后，政策雖一路護(hù)航，但關(guān)鍵市場(chǎng)特征不改：外環(huán)外與五大新城是上海樓市高熱的背面，內(nèi)環(huán)與一線濱江才是上海樓市的封面。

這個(gè)市場(chǎng)特征，也塑造出排名格局背后的真相。

與以往不同，2024年能夠坐上上海前三甲的開發(fā)商，幾乎沒有辦法以數(shù)量取勝，而必須有年度銷冠項(xiàng)目，以一敵百，扮演壓軸角色。??????????????????????

中海上位，靠的是上下半年內(nèi)城兩大百億盤護(hù)航；保利上位，第一功臣主要是世博天悅。上海經(jīng)驗(yàn)告訴我們，2025沒有百億盤護(hù)身的城市公司是走不到前三名的。?????????

7，世博天悅不止是一個(gè)百億盤，更是保利在上海深耕的縮影。

世博濱江板塊，前世是2010上海世博會(huì)的核心區(qū)域，今生是被寄予厚望的上海CAZ中央生活區(qū)。這個(gè)板塊承接了40%的浦東、18%的上海文體活動(dòng)總量，一批地標(biāo)公建（中華藝術(shù)宮、上海當(dāng)代藝術(shù)博物館、上海大歌劇院、久事馬術(shù)中心、梅賽德斯奔馳中心）共同塑造出上海最高端的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。??????

世博會(huì)結(jié)束后，原地控規(guī)調(diào)整為容積率2.0的住宅用地。2017年，保利進(jìn)入。

七年?duì)I造，世博天悅既代言了世博濱江，補(bǔ)上了一線濱江黃金岸線上的最后一塊拼圖，更是成為了上海保利2024年的超級(jí)助攻王。

從設(shè)計(jì)天團(tuán)到雙金級(jí)豪宅認(rèn)證，相當(dāng)于為土地稟賦極佳的世博天悅買了兩重產(chǎn)品保險(xiǎn)，深度護(hù)航了它的上市之路。此刻的世博天悅，化身為一個(gè)矗立于黃浦江畔的大國(guó)觀景臺(tái)，在一線江景陽臺(tái)上，過往30年城市化最繁華的內(nèi)容與成果，就在業(yè)主的面前依次展開。

8，成為助攻王需要天賦，也需要努力。

2024年被超級(jí)資金買單的上海豪宅可分為兩個(gè)陣營(yíng)：一線濱江概念盤，內(nèi)環(huán)核心概念盤。

作為一線濱江的浦東代表，世博天悅一線濱江資源的稀缺性更容易被市場(chǎng)讀取到，從而守住了世博板塊濱江概念盤的尊嚴(yán)。

但是，世博天悅并未躺贏于先天的地緣優(yōu)勢(shì)，不僅購(gòu)買了多重產(chǎn)品保險(xiǎn)，營(yíng)造出大國(guó)觀景臺(tái)的氣度與格局。

首先，重金吸納了一個(gè)大師設(shè)計(jì)天團(tuán)。

從建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)到室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)，這個(gè)天團(tuán)里的每個(gè)名字都著作等身，全球一線陣容 + 一體化設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)原創(chuàng)打造世博天悅的「顏值賣點(diǎn)」。

比如，被譽(yù)為新加坡國(guó)寶級(jí)設(shè)計(jì)師的曾仕乾團(tuán)隊(duì)從包括羅杰斯、福斯特團(tuán)隊(duì)在內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)候選名單里勝出。

它們給出的「顏值方案」，是最大化利用江景資源，整個(gè)社區(qū)以「21°黃金傾角」排布，三條視覺通廊，共同保證了北向最佳看江視野。在建筑立面上，采用了識(shí)別度極高的「十字框架」造型，香檳色與高銀色鋁材的使用，提升了建筑的立體感。在工藝工法上，這也是首個(gè)以類幕墻以及開放式鋁板為外立面設(shè)計(jì)的上海豪宅。

與此同時(shí)，CICADA詩加達(dá)操刀項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)。

它給出的「顏值方案」，是引江入園，將世博板塊的現(xiàn)代氣質(zhì)與黃浦江的自然感，引入社區(qū)內(nèi)部，波浪形元素在6萬方的景觀面積內(nèi)大量可見，整個(gè)景觀的打造，圍繞「一江三景四季十院」展開，做到了高層看江、底層看園的景觀效果。通過一體化的設(shè)計(jì)理念，世博天悅的人均景觀資源得到了極大的擴(kuò)容。??????????????????????????????????

室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)更是高手集結(jié)。

五大頂級(jí)室內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)（CCD鄭忠，程紹正韜，吳濱，LSD葛亞曦，H.N.LIN）在世博天悅的樣板房里展開了一場(chǎng)高手對(duì)決，但是，總的設(shè)計(jì)理念蘸滿了東方主義的味道，一條靜謐與光輝的精神故事線，深度致敬了這個(gè)稀缺資產(chǎn)所處的板塊與時(shí)代。

如果說，產(chǎn)品力是一個(gè)「保險(xiǎn)」，那么另外一個(gè)「保險(xiǎn)」則是：LEED與 WELL雙金級(jí)豪宅認(rèn)證。

事實(shí)也證明，美學(xué)設(shè)計(jì)對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值的放大，被上海灘的高凈值客戶迅速買單了。

4月首開80億，8月加推，11月二次加推，12月三次洋房加推。這八個(gè)月，并非一路坦途，市場(chǎng)天氣也陰晴不定，但是，上海唯一的一線濱江洋房，最終在沖刺時(shí)刻高水平終結(jié)了比賽。

9，百億盤贏得盛名，城市公司名利雙收，抽象后的這種成功組合，經(jīng)媒體放大，會(huì)迷亂人眼，容易變成成功學(xué)，讓人覺得簡(jiǎn)單可復(fù)制。

但事實(shí)上，房地產(chǎn)生意仍然是一門以系統(tǒng)能力為底色的兇險(xiǎn)生意，短板會(huì)被成倍放大，否則保利在上海二十年，單盤過百億也僅此一枚。

但是，對(duì)已經(jīng)起勢(shì)的上海保利來說，世博天悅是一個(gè)開始，不會(huì)是一個(gè)結(jié)束，因?yàn)樗皇且粋€(gè)偶然現(xiàn)象。

10，健康的樓市總是多口味的，每款資產(chǎn)背后都站著一類客群與一個(gè)口味。

它們彼此間競(jìng)爭(zhēng)又不競(jìng)爭(zhēng)。長(zhǎng)三角的富人資源足夠厚，容得下每一類稀缺資產(chǎn)，當(dāng)前可能正在進(jìn)入資產(chǎn)換倉(cāng)的最好時(shí)間。

黃浦江畔的超級(jí)買家，對(duì)上海投票，對(duì)稀缺的好房子投票，此時(shí)此刻，在資金大放水的前夜，他們是很有遠(yuǎn)見的一批人。

PS：董小姐開通了視頻號(hào)，歡迎關(guān)注。

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