濟(jì)南樓市，都在期待2025。

第一個(gè)期待是政策，人們都想等等看，2025年有沒有更勁爆的救市政策？畢竟2024年已經(jīng)吊高了人們的胃口，既然一年內(nèi)能把首付降到15%，連降三次LPR，說不定2025還有市場想不到的大招呢？

果不其然，濟(jì)南公積金發(fā)來了開年第一利好，政策更寬松了，公積金都能用三次了。下一個(gè)動(dòng)作是什么？LPR？史上最寬松公積金新政？濟(jì)南樓市大動(dòng)作來了

第二個(gè)期待是新樓盤，濟(jì)南市場從未形成如此明確的共識：2025年的新樓盤必然要給市場帶來一些新驚喜！畢竟，現(xiàn)在的市場競爭壓力之下，產(chǎn)品力沒有大幅度創(chuàng)新基本等于舉旗投降。

何況，2025年面市的新樓盤里，有不少都是核心區(qū)熱門地塊的樓盤。真正的滿漢全席，要登場了！

奧體片區(qū)——財(cái)富中心四期

地段的優(yōu)勢不必多說，步行能逛萬象城、省博、奧體的地方，家門口是經(jīng)十路，還有轉(zhuǎn)山公園。在2025年新房市場里算是最好的地段之一了。

一期的規(guī)劃已經(jīng)公示了，30層高層產(chǎn)品，戶均238平，戶型面積140-460平。

這個(gè)小區(qū)的看點(diǎn)是：

1，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.3m

2，石材+金屬板外立面

3，臥室落地窗，北向、南向、東向均有開敞式露臺(tái)設(shè)計(jì)

當(dāng)然，值得擔(dān)憂的點(diǎn)也不少

1，高容積率、30層大高層的市場接受度

社區(qū)容積率3.0，又是30層大高層產(chǎn)品，在眾多小高層豪宅的圍攻下，不知道地段的優(yōu)勢能否打敗市場對高層的偏見。

2，采光問題

小區(qū)被財(cái)富中心、商務(wù)辦公樓（建設(shè)中）高層建筑圍合，規(guī)劃顯示5號樓有33套居住公寓，連13層都不能幸免。

奧體片區(qū)——轉(zhuǎn)山片區(qū)財(cái)富中心南DSJ-081-02地塊

建邦集團(tuán)的又一個(gè)地塊。占地面積8891，容積率1.9，總建筑面積約16892.9，樓面價(jià)1.3萬/平。同樣是最好的地段之一，也是最尷尬的選擇之一。

位于財(cái)富中心南側(cè)，旁邊就是轉(zhuǎn)山公墓，真正出則繁華，入則寧靜的地塊。1.9的容積率意味著這里可以打造小高層，甚至犧牲樓間距多蓋點(diǎn)洋房。

接下來就看要怎么營銷才能弱化轉(zhuǎn)山公墓的影響了。市場上有個(gè)現(xiàn)成的參考案例：歷城城發(fā)觀山樾，盡管緊挨著殷陳骨灰堂，但靠一萬五六買雪山片區(qū)洋房的噱頭還是吸引了部分注意力。只是低價(jià)營銷對豪宅來說，挑戰(zhàn)有點(diǎn)大。

財(cái)富中心四期和轉(zhuǎn)山地塊都是建邦的樓盤。按照建邦的速度，轉(zhuǎn)山地塊今年面市的概率不是很大。財(cái)富中心四期剛出規(guī)劃不久，萬象城車庫都能見到廣告了，顯然這才是優(yōu)先級。

CBD片區(qū)——中央商務(wù)區(qū)茂嶺苑周邊地塊

位于歷下區(qū)工業(yè)南路以南，虞舜街以北，濼邑路以東。占地面積11455㎡，總建筑面積約26346㎡，容積率2.3，樓面價(jià)9109元/㎡，瑞馬底價(jià)拿下。

優(yōu)勢很明顯，CBD難得的住宅供應(yīng)，工業(yè)南路上，項(xiàng)目南側(cè)就是圭山公園，繁華自然游刃有余。

難點(diǎn)在于，改善客群的接受度。這是個(gè)很神奇的包餃子地塊，餃子餡是茂嶺花苑，瑞馬只能在狹窄的餃子皮上做文章。

CBD西片區(qū)——濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)西片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）A-4地塊

位于歷下區(qū)政府南側(cè)，保利金茂瑯譽(yù)以北。占地面積5247㎡，總建筑面積約2.3萬㎡，容積率2.7，樓面價(jià)14502元/㎡。歷下城發(fā)拿地，拿地即開工，搶市場的決心很堅(jiān)決。

一萬四的樓面價(jià)，沒有回遷房，基本意味著豪宅路線。考驗(yàn)歷下城發(fā)產(chǎn)品力的時(shí)刻到了。

CBD西片區(qū)——濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)西片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）A-1地塊

位于歷下區(qū)解放東路以北，茂陵山路以西，占地面積37271㎡，容積率2.9。起拍價(jià)1.5萬/平，原本成交即地王的地塊，可惜沒有開發(fā)商敢接盤。按照以往中止地塊的經(jīng)驗(yàn)，可能會(huì)降低樓面積再次推出，問題是降到1.4萬/平，會(huì)有勇士嗎？

地塊優(yōu)勢是位于茂嶺山公園腳下，在自然資源上有優(yōu)勢。如果順利開發(fā)，將是2025年市場上的一大看點(diǎn)。

CBD西片區(qū)——文博西組團(tuán)

位于姚家路上，漿水泉路和姚家路東南角。地段的位置真不錯(cuò)，和省博物館之間是規(guī)劃中小學(xué)用地，去經(jīng)十路就是一腳油門的事兒。

這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢是夠大，兩個(gè)地塊占地面積一共約4.83萬㎡，和小鴨地塊的云上瑯譽(yù)，都是兩個(gè)地塊，地塊大小相似。這意味著在園林、會(huì)所等社區(qū)配套上更有發(fā)揮空間。當(dāng)然，2.3的容積率是不要想了，2.7就算很不錯(cuò)了。

這是2024年計(jì)劃供地的地塊，但面對越來越謹(jǐn)慎的開發(fā)商，顯然計(jì)劃趕不上變化。希望能趕上2025年的面市吧。

長嶺山片區(qū)——海信長嶺山地塊

長嶺山板塊的CLS0901-2/3地塊，占地面積約6.3萬平，容積率2.3。這是2024年廝殺最激烈的地塊，鏖戰(zhàn)242輪，溢價(jià)率高達(dá)51%，樓面價(jià)從6919元/平炒到了10462元/㎡。

優(yōu)勢很明顯，騰飛的長嶺山片區(qū)，難得一見的經(jīng)十路新盤，長嶺山山體公園腳下，2.3容積率。

挑戰(zhàn)也很多，雖然是長嶺山片區(qū)，但地塊屬于歷城區(qū)，沒有歷下區(qū)光環(huán)籠罩，周邊一萬多的天齊奧東花園、中建鳳棲第等二手房顯然會(huì)影響購房者對樓盤價(jià)值的判斷。

港溝南片區(qū)——?dú)v城城發(fā)4個(gè)地塊

歷城城發(fā)底價(jià)拿下了港溝南片區(qū)四個(gè)住宅地塊，容積率在1.2-2.0之間，估計(jì)是小高層、洋房、疊墅產(chǎn)品。

地塊位于歷城區(qū)蓮花山片區(qū)港九路以東、鳳鳴路北側(cè)。旁邊就是龍湖云峰原著。

亮點(diǎn)很突出，旅游路南，山景極佳，最低1.2的容積率，繞城高速內(nèi)難得的低密住宅地塊供應(yīng)。但打造豪宅產(chǎn)品的挑戰(zhàn)也很大。項(xiàng)目面前還擺著三道攔路虎：

1，向南就是東繞城高速限制，荒蕪的片區(qū)想象力

這幾個(gè)地塊都挨著東繞城高速，被群山環(huán)繞，向南沒有多少發(fā)展空間，目前的片區(qū)生活氛圍也一般。

2，喧囂的港九路，東繞城高速、濟(jì)萊高鐵、高壓線這三高硬傷

港九路作為通往東繞城高速的交通要道，車流量大，大貨車來頻繁，顯然不是孕育豪宅的上佳之選。再加上濟(jì)萊高鐵、高壓線環(huán)繞，環(huán)境上的減分項(xiàng)也不少。

3，港溝南片區(qū)這盤回鍋肉，還能重新翻紅嗎？

前兩年，在仁恒河濱城，龍湖云峰原著的輪番炒作下，港溝南片區(qū)也曾一度成為改善頂流片區(qū)之一。但隨著熱度不再，港溝南片區(qū)的土地價(jià)值正在經(jīng)歷更嚴(yán)苛的審視。歷來改善的價(jià)值離不開片區(qū)的炒作，這一次，難度顯然更大了。

在港溝南片區(qū)，歷城城發(fā)，能帶來下一個(gè)河濱城嗎？

興隆山片區(qū)——華潤的第三次進(jìn)軍

2024年12月27日，華潤置地拿下柏石峪片區(qū)11街區(qū)BSY1101-1地塊，以及柏石峪片區(qū)12街區(qū)BSY1201-1地塊。兩個(gè)地塊占地面積約12.6萬平，容積率約1.3，樓面價(jià)約1.1萬/平。

兩個(gè)地塊都在公園九里小區(qū)以南，山體北側(cè)，群山環(huán)繞的山景資源和1.3的低密容積率顯然是最大的亮點(diǎn)。估計(jì)會(huì)開發(fā)洋房、疊墅產(chǎn)品。

項(xiàng)目面臨的困境大概是南城市場的整體下行，魯能領(lǐng)秀城打出了10萬+高傭金，市中萬科城大幅度降價(jià)吸引客戶。在這樣的市場環(huán)境下開發(fā)高端改善，顯然更挑戰(zhàn)項(xiàng)目的營銷能力。

彩石片區(qū)——保盛濟(jì)南府

2023年10月，歷經(jīng)236輪土拍，50.2%溢價(jià)率，保盛以10362元/㎡的樓面價(jià)拿下彩石片區(qū)低密地塊。比鑫都森林山7591元/㎡的樓面積，高出了36%左右。

2024年10月，保盛濟(jì)南府規(guī)劃終于公示。地塊容積率1.2，占地面積5.6萬平，規(guī)劃19棟4-10層住宅，共298戶，包含疊拼和洋房產(chǎn)品。

規(guī)劃顯示，外立面由鋁板、真石漆構(gòu)成，1層、3層層高為3.3米，2層、4層層高3.15米，頂層層高3米。

保盛濟(jì)南府的容積率是1.2，比鑫都森林山1.4的容積率還低一些。背靠山景是優(yōu)勢，具體是什么樣的產(chǎn)品力，能不能經(jīng)得起市場的考驗(yàn)，還要等待揭曉。

對開發(fā)商來說，2024年可能只是市場艱難的開胃菜。2025年才是真正要唱蜀道難的日子。

對購房者來說，2025年豪宅的產(chǎn)品力或許可以期待一波產(chǎn)品力大幅度增長，這考驗(yàn)水平，可能部分樓盤才能做到。

當(dāng)然這也是更考驗(yàn)購房者眼光的時(shí)刻，這兩年的市場大浪淘沙，核心地段？大牌開發(fā)商？稀缺產(chǎn)品力？單一的優(yōu)勢不再成為優(yōu)勢，如果不想成為被收割的韭菜，需要在購房前投入更多的精力分析市場、看清真相。