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作者 | 王澤紅

1月14日深夜，碧桂園（02007.HK）發(fā)布2023全年及2024上半年財報，在2023年和截至2024年6月30日的六個月中出現(xiàn)虧損，但2024年上半年虧損較2023年已大幅收窄。

財報顯示，碧桂園2023年實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售額1743億元，實現(xiàn)總收入約4010億元，同比減少約6.8%；實現(xiàn)稅前虧損約1673億元，歸屬股東凈虧損1784億元。

2024年上半年，碧桂園實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約260億元，期內(nèi)實現(xiàn)收入1021億元，同比減少54.9%；實現(xiàn)稅前虧損約108億元，歸屬股東凈虧損128.42億元。

自2021年下半年以來，伴隨著市場下行且持續(xù)底部運行，行業(yè)流動性持續(xù)下滑，銷售顯著承壓，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升，房企密集出險。天風(fēng)證券此前選取113家A股上市房企為樣本研究顯示，2024年上半年樣本房企歸母凈利潤同比下降291.72%。

分梯度來看，大型、中型房企同比增速分別為-98.96%、-78.94%，小型房企虧損擴(kuò)大60.61%。該券商研究認(rèn)為，行業(yè)營收盈利雙降主要或因銷售整體疲弱，疊加房價走弱，造成結(jié)轉(zhuǎn)利潤及存貨凈值下行。

對于2023年大額虧損的原因，碧桂園解釋稱主要有六個方面：

一是2021年以來房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入下行周期，銷售量價持續(xù)下滑，相關(guān)資產(chǎn)價值嚴(yán)重縮水，公司對在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)進(jìn)行計提減值約幣824億；

二是受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及對手方負(fù)面財務(wù)狀況等多重不利因素疊加影響，部分應(yīng)收款項存在無法回收的風(fēng)險，計提金融資產(chǎn)及財務(wù)擔(dān)保減值損失凈額約372億；上述兩項合計占稅前虧損總額的71.5%；

三是當(dāng)期錄得營銷及市場推廣費用和行政費用約180億元、凈財務(wù)費用約55億元以及其他收入及損失凈額約103億元；

四是受市場下行的影響，部分項目經(jīng)營毛利出現(xiàn)了較大幅度的下降；

五是本輪房地產(chǎn)下行周期導(dǎo)致行業(yè)信用大幅收緊，企業(yè)信用融資規(guī)模被動地大幅壓降，公司為了回收現(xiàn)金流以保障交房任務(wù)達(dá)成以及保證2023年8月之前到期信用債券的兌付，對部分項目和沉淀資產(chǎn)做了較大的折價處置安排。據(jù)統(tǒng)計，2023年公司共交付超60萬套房屋。2023年1-8月，集團(tuán)償還境內(nèi)外公開市場債本金約人民幣185.4億元；

六是結(jié)合目前市場情況，以往年度的虧損用于抵扣未來利潤存在一定的不確定性，使本年末的遞延所得稅資產(chǎn)較22年末減少約222億，導(dǎo)致本期所得稅費用相應(yīng)增加。

對于2024年上半年虧損大幅收窄的原因，碧桂園則稱受益于2023年已較充分的計提存貨減值準(zhǔn)備，致使2024年上半年需計提的存貨減值已大幅減少，致使本期結(jié)算毛利同比有所回升。

碧桂園表示，2024年上半年，為確保有限資源優(yōu)先保交房，公司通過歸零預(yù)算全面控制非剛性費用支出，成果顯著。銷管費用同比上年同期大幅下降51%；其中行政費用同比降低25%，銷售費用同比下降63%。

有業(yè)內(nèi)人士分析，碧桂園2024年半年報存貨減值計提已大幅減少為27億，基本判斷已將存貨減值大部分出清，除非未來市場價格還有大幅下跌。同時，由于存貨的公允價值伴隨市場情況動態(tài)波動，隨著外部環(huán)境的逐步回暖，該部分減值未來可能轉(zhuǎn)回。

據(jù)接近碧桂園的相關(guān)人士透露，2024年全年，碧桂園虧損情況有望大幅收窄。同時，截至2024年6月30日，碧桂園凈資產(chǎn)仍有741億元，仍然保持為正，好于市場預(yù)期，傳遞出關(guān)于公司財務(wù)狀況的積極信號，隨著外部市場環(huán)境逐步復(fù)蘇，未來公司重回健康經(jīng)營軌道仍有良好的基礎(chǔ)。

此外，1月9日，碧桂園公告宣布了其境外重組提案的關(guān)鍵條款，已與包含中銀香港、建銀亞洲在內(nèi)的七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達(dá)成共識，倘落實，重組提案將使集團(tuán)實現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元。