在地產(chǎn)界，萬科素以謙謙君子示人，

然后5年前的一場大戲，早已揭開其君子的表象，露出背后的獠牙。

2020年，萬科唐山項目公司被合作伙伴唐山今牛房地產(chǎn)告上公堂，一場驚人的放貸大幕由此揭開。

2018年5月，位于唐山高新區(qū)馬家屯的城中村改造項目由萬科唐山拿下，項目案名“萬科翡翠藍(lán)山”。

萬科引入了一個占股49%的合作方—唐山今牛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

萬科在一些新開拓區(qū)域，習(xí)慣與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)通過股權(quán)合作實現(xiàn)“小股操盤”，一方面通過當(dāng)?shù)仄髽I(yè)拿地更方便，另一方面可以在實現(xiàn)銷售并表的同時降低項目風(fēng)險。

只是風(fēng)險真的降低了嗎？

項目前期所需資金12億左右，唐山萬科跟小股東約定：我投入1億，剩下的11億，以你的名義出。

但又不需要實際出錢，我安排一個第三方公司貸款給你，利率11.27%。但你的執(zhí)照、公章、網(wǎng)銀必須由我保管。

唐山今牛同意了。

接著一家名叫紅色崛起的金融機(jī)構(gòu)將兩筆共11億資金，打入了唐山今牛的賬戶并隨之轉(zhuǎn)到了項目公司。

唐山今牛的賬戶持續(xù)向紅色崛起公司支付利息。截至去年初，已累計付息超過1.8億元。

當(dāng)唐山今牛感覺被利用，試圖終止這個借貸關(guān)系，并索要自己公章與網(wǎng)銀時，卻遭到了唐山萬科的拒絕。

雙方由此反目，對簿公堂。

據(jù)拆哪兒調(diào)查，那個紅色崛起公司與萬科有著千絲萬縷的聯(lián)系，并由萬科相關(guān)人士實際控制。

該公司董事長名為王志紅，在多家萬科系公司任職。他雖然沒有放貸資格，但萬科多個合作案例中，充當(dāng)了小股東的放貸者。

他的資金來源，包括華鑫信托、華寶信托、華能貴誠信托、中原信托等金融機(jī)構(gòu)提供的應(yīng)收賬款保理融資，由北京萬科提供差額補(bǔ)償，底層資產(chǎn)是萬科購房者按揭尾款債權(quán)。

事件暴露后，萬科公司采取雷霆手段對萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)(BG)首席合伙人劉肖通報批評并“降級2級”，并扣減劉肖2018、2019年度的經(jīng)濟(jì)利潤獎金合計1000萬元。

萬科由此被拉下神壇。

在金庸名作《笑傲江湖》里，書中的名門正派，除了傳統(tǒng)的少林，武當(dāng)，丐幫，實力以嵩山，華山，泰山，衡山，恒山五岳劍派最強(qiáng)。

在中國地產(chǎn)江湖中，傳統(tǒng)央企中海，保利，華潤已經(jīng)被五岳劍派搶了風(fēng)頭。

恒大，萬科，碧桂園，融創(chuàng)，龍湖堪稱地產(chǎn)界的五岳劍派。

五岳劍派中，歷來實力以華山派為首。華山派人才輩出，劍宗氣宗高手人才鼎盛，并有風(fēng)清揚這樣的頂級高手。

樹大招風(fēng)，盛名之下的華山派惹來魔教的覬覦。

魔教十長老圍攻華山派,搶走了葵花寶典。華山領(lǐng)袖蔡子峰和岳肅的死,令華山派內(nèi)部劍宗氣宗公開決裂，華山派就此衰落。

五岳劍派的領(lǐng)頭羊則變成了嵩山派。嵩山掌門左冷禪坐穩(wěn)五岳劍派盟主。江湖名聲之盛，遠(yuǎn)超少林武當(dāng)和丐幫。

萬科股份連續(xù)多年地產(chǎn)界銷售收入第一名，位列中國最受尊敬企業(yè)名單，深市代碼000002，是有名的白馬藍(lán)籌股。萬科領(lǐng)袖王石更是被尊為地產(chǎn)界教父。

但2015年，股災(zāi)之下，野蠻人寶能大肆在二級市場收購萬科股份，由此引發(fā)的寶萬之爭震驚了中國財經(jīng)界江湖。

華潤，安邦，恒大，深國投，傅育寧，劉姝威，華生紛紛入局。之后萬科回歸深圳國資，管理層元氣大傷，就此蟄伏。

地產(chǎn)江湖的王者從此變成了恒大集團(tuán)。

地產(chǎn)界持續(xù)高負(fù)債，將杠桿加足的開發(fā)模式無異于笑傲江湖中的辟邪劍法。劍法修習(xí)者在稱雄武林的同時也損害了自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。

但這門武功著實驚人。

林平之自宮后苦練辟邪劍法不過一年，便擊殺擁有數(shù)十年修為的青城派掌門余滄海，塞北明駝木高峰。杠桿的威力可見一斑。

將這個模式做到極致的是中國恒大，從貸款到美元債，從巨額商票到P2P理財，恒大將自己的杠桿加到極致，連續(xù)多年位列中國第一大房企。

然而在地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)控之后，恒大終于被自己2000多億的負(fù)債壓垮了，并在2021年正式暴雷。

嵩山封禪臺之役，岳不群以詭異的辟邪劍法大敗左冷禪，人們才發(fā)覺：

素以謙謙君子自居的華山派，居然也在學(xué)這種邪派功夫。

萬科河北這個案子之所以嚴(yán)重，在于其暴露了一個真相: 萬科的實際負(fù)債遠(yuǎn)超賬面。

企業(yè)的負(fù)債除了直接融資，還有一項重要的部分叫或有負(fù)債。銀行為你背書開出的保函，信用證，企業(yè)以自身信譽對外做出的擔(dān)保很多都不會計入報表，但同樣可能會對企業(yè)的發(fā)展帶來重大影響。

唐山項目初期總投入12億。而萬科僅投入了1億元，其余11億元由合作伙伴投入，但事實上這11億元是以萬科的信用為背書所借。

一旦該項目回款不如人意，合作伙伴償還不起本金和利息，萬科必將承擔(dān)連帶責(zé)任。而這11億元都不在萬科的報表體現(xiàn)。

小小一個唐山項目，就隱藏了高達(dá)11億元的或有負(fù)債，萬科全國隱藏的負(fù)債將是多少？

從這次萬科流出的處分分析，違規(guī)違紀(jì)問題可能不止一件，也不局限于某一個城市公司。

在萬科，這樣的合作項目具體有多少，還是一個未知數(shù)。上市公司層面，企業(yè)的一部分有息債務(wù)，就這樣被隱藏了。

在這些“放貸”業(yè)務(wù)中，萬科有沒有在其中提供對外擔(dān)保，或者對相關(guān)公司額外增信，有沒有做到及時而充分的信披，也值得監(jiān)管部門去追問。

外萬科的走鋼絲操作還有巨大的聲譽風(fēng)險。參股投資的紅色崛起財團(tuán)并沒有借款牌照，他違法將資金轉(zhuǎn)借出去，涉嫌高利貸罪。

而在中國，這個罪名的起點只有十萬元。

華山派以謙謙君子示人，萬科以管理層名揚天下。

萬科管理層股份雖然不多，但卻實際掌控著公司的發(fā)展走向。和萬科相似的還有中國平安，二者的股價今年一直跌跌不休。

管理層面臨著巨大的經(jīng)營壓力，實際擁有的股份則不多。他們?nèi)菀准惫崩分鸲唐谛б?。管理層風(fēng)險的控制成為一個巨大的難題，

事實上，萬科管理層的君子面紗早在2015年就曾被揭開。人們發(fā)現(xiàn)擁有良好經(jīng)營業(yè)績的萬科，股價卻長期低迷，背后卻是管理層工會持續(xù)利用低迷股價吸籌，逐步實現(xiàn)MBO。

萬科管理層的操作惹火燒身，一方面激起了股東華潤集團(tuán)的不滿，另一方面引起了野蠻人寶能的覬覦。

最終引發(fā)了寶萬之爭，萬科教父王石出局。好處是王石就此開啟美人作伴，游山玩水，磨煉廚藝的幸福生活。

事實上產(chǎn)品力，才是企業(yè)的立身之本。由關(guān)注產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向關(guān)注資本，往往是一個企業(yè)淪落的開始。

波音前管理層慨嘆過曾經(jīng)的高層會議，與會者多數(shù)是工程背景，討論的都是如何造飛機(jī)；

05年后，會議間里聚集的都是會計師，討論的是如何出利潤。十年后，波音飛機(jī)頻頻墜落。

而現(xiàn)在的萬科擁有財務(wù)出身的董事長郁亮、建行出身的總經(jīng)理祝九勝、麥肯錫出身的首席運營官劉肖……

萬科的產(chǎn)品力還有多少？

恒大為了坐穩(wěn)中國第一大地產(chǎn)公司的寶座，走上了持續(xù)高負(fù)債的擴(kuò)張模式，乃至走火入魔最終暴雷。 許家印一代梟雄，聲名盡毀。

今年6月，人們發(fā)現(xiàn)一個曾經(jīng)給恒大提供了50億戰(zhàn)投資金的股東，背后居然有萬科系公司的影子。

細(xì)思極恐！

該來的終于來了。

1月16日，地產(chǎn)圈直接炸了。萬科總裁祝九勝被公安機(jī)關(guān)帶走。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，深圳相關(guān)工作專班已經(jīng)全面介入萬科，萬科公司或?qū)⒚媾R接管改組。

其實，在萬科相關(guān)消息出來前，萬科債已經(jīng)提前崩了，市場已提前反映這波利空。

1月16日下午，交易所債券市場收盤，萬科債普遍收跌，多只債券盤中臨停。“21萬科02”跌超28%，“22萬科05”跌超22%，“20萬科06”跌超20%....

祝九勝，1969年出生，建設(shè)銀行系統(tǒng)出身。

1993年至2012年，祝九勝在中國建設(shè)銀行深圳市分行工作，歷任福田支行副行長（主持工作）、分行信貸部總經(jīng)理、公司部總經(jīng)理、分行副行長等。

而其更是原招行行長田惠宇欣賞的對象。

田惠宇在進(jìn)入招行之前，有近21年的時間曾在建行系統(tǒng)工作。

2007年07月開始，田惠宇在建設(shè)銀行深圳市分行開始擔(dān)任主要負(fù)責(zé)人；9月份任職深圳市分行行長，一直到2011年3月。

在此期間，祝九勝正是深圳分行工作，一度當(dāng)?shù)缴钲诜中懈毙虚L，是田的下屬。

2012年，祝九勝加入萬科公司。

2016年至2018年1月任萬科合營企業(yè)深圳市鵬鼎創(chuàng)盈金融信息服務(wù)股份有限公司（鵬金所）董事長兼總經(jīng)理。

2024年7月2日，萬科內(nèi)部員工定融產(chǎn)品暴雷。

彼時，有網(wǎng)友爆料：被萬科內(nèi)部稱作鵬金所的定融產(chǎn)品開始開始出現(xiàn)逾期，已構(gòu)成大面積違約，該定融產(chǎn)品主要系萬科員工購買，涉資3億多。

產(chǎn)品發(fā)行人為深圳市匯成浩濤實業(yè)有限公司，流動性支持承諾人是萬科系的鵬金所。涉及100多名萬科員工。

去年4月后，萬科多次被合作商舉報，煙臺萬林企業(yè)咨詢有限公司在官微發(fā)文《關(guān)于郁亮操控萬科謀取私利有關(guān)情況的反映》，實名舉報萬科高層。

左手向銀行和員工融資，右手向合作伙伴放貸，

這就是萬科玩的超6的影子銀行。