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在本周三的直播中，老司機(jī)曾短暫談到過(guò)老破?。ù螅?，但直播時(shí)談得不系統(tǒng)，今天閑的沒(méi)事，就再系統(tǒng)的來(lái)談?wù)勥@個(gè)話題。

看直播回放，請(qǐng)搜索視頻號(hào)《房產(chǎn)老司機(jī)》。

許多持有老房子的人可能都想知道，將來(lái)這樣的房子到底是漲還是跌，還要不要繼續(xù)持有？

要回答這個(gè)問(wèn)題，還是就要從供求兩端說(shuō)起。

寧波市六區(qū)目前二手房掛牌量約9.8萬(wàn)套，其中70%以上是老小區(qū)，有接近7萬(wàn)套，絕對(duì)量還是非常大的。另一方面，寧波去年二手房成交4.6萬(wàn)套，其中80%以上是老小區(qū)，成交大概3.5萬(wàn)套。

二者一比較就可以發(fā)現(xiàn)，老小區(qū)的年度掛牌量差不多是成交量的2倍，去化周期大約24個(gè)月，這個(gè)周期超過(guò)了預(yù)警線18個(gè)月，更超過(guò)了健康線12個(gè)月。

這表明，寧波二手市場(chǎng)上，老小區(qū)將會(huì)長(zhǎng)期供過(guò)于求。

是什么人在賣老小區(qū)呢？

第一類是置換的人，賣了老小區(qū)去置換新小區(qū)、次新小區(qū)，這是目前供應(yīng)的主體。由于置換資金的需求，這些房東在售出時(shí)，其實(shí)也是相對(duì)剛性的，如果老房賣不掉，新房也就沒(méi)錢買。

第二類是閑置的人，他們的房子可能用于出租，或者空置，由于看不到漲價(jià)的希望，或者擔(dān)心繼續(xù)下跌，會(huì)選擇賣出。

第三類是其它原因，比如老人遺產(chǎn)處置，房東移民或搬遷，各種雜七雜八情況加起來(lái)，其實(shí)總量也不少。

置換是樓市永遠(yuǎn)的主題，因?yàn)橹脫Q而不斷有老小區(qū)掛出，這個(gè)過(guò)程差不多5-8年一個(gè)循環(huán)。也就是說(shuō)，一個(gè)人買了老房子，5-8年后他可能就會(huì)置換，這套房子又會(huì)再次回到市場(chǎng)上來(lái)。

這就是房產(chǎn)的特征，一套房子會(huì)反復(fù)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，多次用來(lái)出售。從這個(gè)角度理解，老小區(qū)永遠(yuǎn)都不會(huì)短缺，隨著樓盤越建越多，老小區(qū)的絕對(duì)量也會(huì)越來(lái)越多。

再來(lái)看看需求端，什么人在買老小區(qū)，老小區(qū)都被誰(shuí)消化了？

買老小區(qū)最多的，是外地剛來(lái)寧波的年輕人（含周邊地區(qū)），他們可能剛畢業(yè)不久，在寧波找到了工作（或找到了男、女朋友），打算長(zhǎng)期在寧波發(fā)展，但購(gòu)買力相對(duì)有限的一群人。

這類人群有三個(gè)關(guān)鍵詞：外地年輕人，打算長(zhǎng)期在寧波發(fā)展，購(gòu)買力有限。

寧波本地的年輕人基本沒(méi)有買老小區(qū)的需求，他們的父輩大多已經(jīng)準(zhǔn)備好了房子，或者給他們買新房，他們的出生已經(jīng)超越了老小區(qū)這個(gè)階段。

只有外來(lái)的年輕人，他們?cè)趯幉](méi)有根基，購(gòu)買力有限，只能從老小區(qū)起步，逐步實(shí)現(xiàn)居住升級(jí)。他們買房的動(dòng)機(jī)主要是因?yàn)榻Y(jié)婚或者孩子上學(xué)，當(dāng)然，房?jī)r(jià)跌到一定程度，當(dāng)租房和供按揭相差不大時(shí)，他們也會(huì)傾向于買房。

外地人來(lái)寧波，如果不打算在此長(zhǎng)期發(fā)展，也不會(huì)買房，他們只是把寧波視為階段性的落腳點(diǎn)，如果其它地方有機(jī)會(huì)，他們會(huì)毫不猶豫的遷往其它地區(qū)。

同時(shí)滿足以上幾個(gè)條件的人，現(xiàn)在已經(jīng)不太多了。這兩年雖然大學(xué)畢業(yè)生越來(lái)越多，但找得到工作的卻越來(lái)越少，越來(lái)越多的年輕人畢業(yè)即失業(yè)，買房自然成了鏡花水月。

而且，很多年輕人首先會(huì)買車，再考慮買房，有了汽車，選擇的范圍就大了，郊區(qū)同價(jià)位的新房，在年輕人眼里比老小區(qū)香得多。

第二類是本地老年人。他們有些是因?yàn)榘炎约鹤〉姆孔咏o了孩子，自己買一套便宜的老房子來(lái)養(yǎng)老；有些是因?yàn)橥饶_不便，買一套低樓層的老房子方便生活；還有些是因?yàn)椴疬w，沒(méi)有地方住，就近買個(gè)老房子，變動(dòng)相對(duì)更小。

第三類是買學(xué)區(qū)房，這其實(shí)是另一個(gè)購(gòu)房邏輯——買學(xué)區(qū)房的目的是為了獲得學(xué)位。為了降低獲得學(xué)位的成本，很多人會(huì)優(yōu)先選擇老破小。

最后一類是買來(lái)投資的，目前有些老小區(qū)的租金回報(bào)已經(jīng)超過(guò)了2%，相比存款或理財(cái)，放租其實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)出了優(yōu)勢(shì)。對(duì)于保守的投資客來(lái)說(shuō)，有一套實(shí)實(shí)在在的房子在手，每個(gè)月還能收租，比其它的投資要可靠得多。

對(duì)比供求關(guān)系就可以發(fā)現(xiàn)，老小區(qū)的供應(yīng)長(zhǎng)期充足，而需求受年輕人的影響，可能會(huì)逐漸萎縮，在可見(jiàn)的將來(lái)，老小區(qū)的供求形勢(shì)都沒(méi)有機(jī)會(huì)得到改善。

所以長(zhǎng)期來(lái)看，老小區(qū)的價(jià)格是不樂(lè)觀的。

能夠大幅度改善供求的方法也不是沒(méi)有，比如大規(guī)模拆遷、大規(guī)模收儲(chǔ)，用有形之手消化掉一部分供應(yīng)，有助于緩解嚴(yán)峻的供求狀況。

但是，目前并沒(méi)有跡象顯示會(huì)這樣做。

對(duì)于手持老小區(qū)的人，該作何選擇呢？

如果房子本身有貸款，而且利息不低，可優(yōu)先考慮賣掉，減少利息損失（租金特別高的除外）。出售的最佳時(shí)機(jī)是2025年市場(chǎng)成交略有回暖之時(shí)，能多買三五萬(wàn)也好，別期望大漲。

如果房子沒(méi)有貸款，自己也不需要用錢，也沒(méi)有好的投資機(jī)會(huì)，留著收租或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。大部分人賣了房拿到錢，不是炒股就是亂投資，最終血本無(wú)歸，還不如有套房子拿著安全。

如果等拆遷，理論上也是可行的，特別是30年左右的老小區(qū)，結(jié)構(gòu)越來(lái)越不行了，說(shuō)不定哪天官府有錢了，就會(huì)拆掉。即便不拆，免費(fèi)來(lái)翻新加固，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)也是賺到了。

對(duì)于學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，孩子上學(xué)問(wèn)題解決了之后就可以賣掉了，長(zhǎng)期來(lái)看，學(xué)區(qū)房也沒(méi)有走出獨(dú)立行情的機(jī)會(huì)。

—老司機(jī)服務(wù)類目—

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