文/十一弟

在東莞，有一個比肩深圳灣1號的豪宅小區(qū)——

鵬瑞·天玥廣場。

2023年，這個項目就已經(jīng)交房，很多業(yè)主入住了一年多時間。

十一弟查了下，目前，在中介平臺上，鵬瑞天玥的二手房掛牌價，最便宜的5萬/平米以上，最貴的賣到了7萬/平米。

由于都是兩三百平米的大戶型，鵬瑞天玥一套豪宅的總價，最少需要1400萬，最多高達(dá)2600萬。

只不過，有價無市。

最近幾個月時間里，鵬瑞天玥沒有任何成交記錄。

這些千萬豪宅業(yè)主，萬萬沒想到——

在交房入住了一年多以后，讓他們破了大防的，竟然是停車費(fèi)。

前兩天，鵬瑞天玥的物業(yè)服務(wù)中心貼出了一張告示，開始對業(yè)主停車收費(fèi)了——

若是臨時停放，半小時內(nèi)免費(fèi)，三小時內(nèi)3塊錢/半小時，三小時后9塊錢/半小時，一天內(nèi)最高限價120塊錢。

若是月租車位，每個月租金2800塊錢。

當(dāng)業(yè)主們看到小區(qū)停車的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，直呼離譜——

“這比機(jī)場停車還要貴?！?/p>

“吃相太難看了，簡直把業(yè)主當(dāng)韭菜瘋狂割！”

“停車費(fèi)這么貴，對小區(qū)影響很大，以后誰還敢買這里？誰愿意租這里？”

“就算花了大幾十萬買了車位，親戚朋友來串門，也要被收高價停車費(fèi)。”

沒有對比，就沒有傷害。

在東莞，跟鵬瑞天玥屬于同等檔次的豪宅小區(qū)，停車費(fèi)都要便宜很多。

比如，華潤·萬象府、華潤置地中心·潤府、萬科·瑧灣匯、萬科·御景灣八號、萬科·松樾。

這幾個豪宅小區(qū)，有的房價比鵬瑞天玥賣得還貴，但停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大致相當(dāng)——

臨時停車的話，首小時免費(fèi)，六小時內(nèi)5塊錢，六小時以上每兩小時1塊錢，一天內(nèi)封頂14塊錢。

而月租車位的話，一個月租金大概300~500塊錢。

也就是說，不管是臨時停車，還是月租車位，鵬瑞天玥的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，抵得上東莞同等豪宅小區(qū)的五六倍左右。

鵬瑞天玥設(shè)置的車位數(shù)量，其實并不緊張。

這個小區(qū)總共有了338戶，車位比是1：3.2，規(guī)劃設(shè)置了1087個停車位。

有人告訴媒體——

小區(qū)內(nèi)大約八成以上的車位，都已經(jīng)出售了，單個車位的售價在50萬~80萬左右。

據(jù)說，停車費(fèi)之所以收得很貴，是因為車庫建造成本很高。

當(dāng)年，這些業(yè)主買房上車鵬瑞天玥時，一口氣掏出上千萬，眼睛都不眨。

卻在交房以后，因為幾塊錢的停車費(fèi)，走上了維權(quán)的道路。

上千萬的房價無動于衷，幾塊錢的停車費(fèi)深感肉疼。

有錢人過日子算賬的腦回路，確實理解不了。

現(xiàn)在，鵬瑞天玥的這些業(yè)主們，已經(jīng)找到了開發(fā)商、媒體、街道信訪辦、市場監(jiān)管局，四處奔走維權(quán)。

他們集體聯(lián)名寫信，簽字畫押，要求開發(fā)商下調(diào)小區(qū)停車費(fèi)。

鵬瑞天玥的開發(fā)商，就是深圳灣1號的開發(fā)商——鵬瑞集團(tuán)。

負(fù)責(zé)管理鵬瑞天玥小區(qū)的物業(yè)公司——深圳君瑞國際物業(yè)管理有限公司，是鵬瑞集團(tuán)下屬子公司。

當(dāng)初進(jìn)入東莞市場時，鵬瑞天玥打出的口號，就是對標(biāo)深圳灣1號。

在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，鵬瑞的擴(kuò)張策略，就是把它在深圳開發(fā)的頂級豪宅——深圳灣1號，復(fù)制到核心城市。

六年前，鵬瑞在東莞拍下了天玥地塊。

當(dāng)時，這塊地起拍價14.8億。

鵬瑞只用了29秒鐘，一路競價喊到了最高限價23.6億。

在競價環(huán)節(jié)，平均每三秒鐘，就加價了一個小目標(biāo)。

為了拿地，它不僅要支付23.6億土地款，還需要無償配建16萬平米商辦面積，以及全自持將近9.4萬平米商業(yè)部分。

天玥地塊計容面積大約36萬平米，剔除無償配建及自持商業(yè)以后，實際可售住宅面積不到11萬平米。

十一弟算了下，若把無償配建成本計入土地款內(nèi)，將全部土地成本分?jǐn)偟娇墒圩≌白猿稚虡I(yè)部分，鵬瑞天玥的樓面地價大約1.4萬/平米。

在鵬瑞拿地時，天玥地塊周邊的二手房價，還停留在每平米兩三萬塊錢。

從拿地到開盤，鵬瑞拖了差不多兩年時間，天玥一開盤，就把片區(qū)內(nèi)的房價拉上來了。

鵬瑞天玥的開盤價，定在了4.6萬/平米上下。

跟地價相比，房價漲了兩三倍，每平米含淚血賺3萬塊錢。

項目推出的房源，全部是大戶型產(chǎn)品，最小面積270平米以上，最大面積500平米。

這樣算下來，鵬瑞天玥單套總價的上車門檻，需要上千萬。

而每平米4.6萬塊錢的單價，還只是毛坯價。

正式開盤之前，鵬瑞一直對外放出來的吹風(fēng)價，高達(dá)5.6萬/平米。

鵬瑞天玥開盤以后，很快就有買房人向住建部門投訴舉報——

開發(fā)商在4.6萬/平米的毛坯均價以外，還要收取50萬~100萬左右的茶水費(fèi)。

另外，還要按照每平米1萬塊錢的價格，與開發(fā)商簽訂精裝修合同和捆綁購買車位。

在毛坯備案價的基礎(chǔ)上，再加上喝茶費(fèi)，以及精裝修與捆綁車位的雙合同。

鵬瑞天玥的實際銷售單價，超過了之前對外放出來的5.6萬/平米的吹風(fēng)價。

住建部門介入調(diào)查以后，對開發(fā)商進(jìn)行了約談。

不過，由于查無實據(jù)，買房人的投訴舉報，沒能得到證實，最后不了了之。

即便投訴舉報的風(fēng)波不斷，但東莞的有錢人，依然對鵬瑞天玥趨之若鶩。

畢竟是對標(biāo)深圳灣1號的超級豪宅，豪擲上千萬，紛紛選擇了上車。

十一弟查了下，鵬瑞天玥的物業(yè)費(fèi)，高達(dá)6塊錢/平米/月，也算是物業(yè)費(fèi)的天花板了。

按照最小戶型面積270平米計算，這些業(yè)主每個月的物業(yè)費(fèi)，就要交1600塊錢。

光是物業(yè)費(fèi)，就能在東莞租下一套房了。

現(xiàn)在，不止是房價和物業(yè)費(fèi)，連停車費(fèi)，都要拔高到東莞豪宅小區(qū)的天花板了。

鵬瑞天玥對標(biāo)的是深圳灣1號，別管小區(qū)品質(zhì)和價值能否匹配上，反正在價格這一塊，肯定不輸。

如果價格不到位，那還算什么頂級豪宅的段位。

反正，貴就完了。