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作者 | 王澤紅

深圳國資支援萬科的動作，正在從人、財兩方加速落地。

繼15位深鐵及深圳國資高管入駐不久，2月10日，萬科獲得第一大股東深鐵集團的28億借款支持，用于償還其在公開市場發(fā)行的債券的本金與利息。

借款期限為3年，年化利率2.34%，低于當前市場利率水平，體現(xiàn)了大股東的支持。半個月前，也就是深鐵“一把手”辛杰接任萬科董事會主席那天，深鐵剛以13億元接手萬科紅樹灣項目。

從深圳國資接管萬科以來，前后兩次合計為萬科注入41億流動資金。

2月11日，萬科旗下美元債走高，但這一利好并未提振股價。如其他金融機構(gòu)一樣，這筆借款也需要萬科提供抵押物。

從公告內(nèi)容看，萬科需為本次股東借款提供價值不超過40億元的資產(chǎn)進行質(zhì)押，初始質(zhì)押擔保物是其持有的等值萬物云股票。

萬科是萬物云的控股股東，持有萬物云56.84%股權(quán)，此次抵押股份占萬物云總股本的18.29%。

這也是這份公告中，頗為凸顯的一句話，作為“現(xiàn)金奶牛”的物業(yè)板塊，向來是房企手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，萬科也是如此。

去年上半年，萬物云即使利潤規(guī)模下滑兩成多，但萬物依然獲得約6.8億元分紅，是受益最多的股東。

深圳國資接管萬科后，展現(xiàn)出了更大的自救魄力。

萬物云，進入抵押物清單

自2024年流動性承壓以來，在萬科的諸多抵押融資、資產(chǎn)處置中，均未出現(xiàn)過萬物云的身影。

萬科旗下資產(chǎn)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)服務(wù)板塊“萬物云”，租賃住宅板塊 “泊寓”，海外業(yè)務(wù)上市主體“萬科海外”，酒店度假業(yè)務(wù)“萬科酒店與度假村”，食品業(yè)務(wù)，物業(yè)倉儲業(yè)務(wù)“萬緯物流”，以及商業(yè)開發(fā)運營業(yè)務(wù)“印力集團”。

去年開啟“瘦身”計劃后，萬科制定了“一攬子方案”，一方面清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務(wù)投資，一方面爭取銀團貸款、推進經(jīng)營性物業(yè)貸，出售上海七寶萬科廣場50%股權(quán)、深圳灣超級總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)等資產(chǎn)。

此外，其還通過REIT路徑退出資產(chǎn)，將北京舊宮萬科廣場和深圳龍崗萬科廣場兩項商業(yè)資產(chǎn)打包，設(shè)立中信萬科消費基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT。

甚至長租公寓項目泊寓、普洛斯股權(quán)也傳出被擺上貨架。

2024年前三季度，萬科大宗交易簽約金額達232.6億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等41個項目，以及印力資產(chǎn)交易及REIT發(fā)行等。

尤其是爭取銀團貸款過程中，西安、武漢、深圳、廣州、常州、宿遷等地的項目公司股權(quán)被質(zhì)押，萬緯物流270億元股權(quán)被出質(zhì)，通過這些抵押物，萬科獲得銀團貸款超300億元。

但這些出售或抵押資產(chǎn)清單中，一直未出現(xiàn)萬物云的身影，可見萬科對其珍視程度。

直至1月21日，有市場消息傳出，華潤置地將收購萬物云與普洛斯的股權(quán)，交易金額超過200億元，華潤置地迅速回應(yīng)，稱消息不屬實。

這是萬物云首次出現(xiàn)在貨架上，雖然華潤置地予以否認。但在半個月后，便進入了抵押物清單中。

2月10日晚間，萬物云公告稱，萬科此次質(zhì)押股份占比較高，占總股本的約18.29%。若萬科未能按時償還貸款，質(zhì)押股份可能面臨被處置的風險，影響公司控制權(quán)穩(wěn)定。

深圳國資接管后，打出“第一槍”

深圳國資接管后，萬科的可抵押資產(chǎn)清單還有多長，再次成為一大關(guān)注點。

去年3月的“800億銀團貸款”事件中，萬科的抵押資產(chǎn)便受到關(guān)注，當時萬科向潛在貸款人提供了購物中心等商業(yè)項目的名單及其收入來源。當時有分析師估計，萬科未抵押商業(yè)房地產(chǎn)價值為770億至900億元，若銀行以50%貸款價值比放貸，可獲得450億資金。

后來，郁亮帶隊與多家險資談?wù)蛊?，又屢次傳出抵押物不足成“卡點”，有險資提出需增加資產(chǎn)抵押，直到今年才有進展。1月9日，萬科宣布武漢譽天的非標債務(wù)獲得展期，債權(quán)方是新華資產(chǎn)，獲得展期2年，融資余額為20.4億元。

同期有內(nèi)部人士透露，目前萬科還在與大家保險談，處于盤資產(chǎn)的階段。但據(jù)其表述，萬科與大家保險的商談，“卡點”依然在抵押物資產(chǎn)的估值，萬科欲將存量50億元增加到90億元，抵押物價值60多億元，但大家保險認為資產(chǎn)只值45億元。

年內(nèi)萬科將有9筆債券到期，第一季度需要償還的本息合計超過70億，其中一筆余額30億元的債券將在2月16日到期。

以辛杰為首的深圳國資高管上陣后，便將萬物云納入抵押資產(chǎn)清單，展現(xiàn)出了更強的自救決心。不久前，辛杰上任萬科董事會主席后對外表示，目前已對萬科今年一季度債務(wù)償付做好了安排。

但萬科后續(xù)的債務(wù)償還將如何？從可融資抵押和出售資產(chǎn)看，萬科依舊有底氣。

萬科尋求出售普洛斯股權(quán)的傳聞，去年4月就曾出現(xiàn)過，這也是萬物如今手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。市場早已傳出，全球知名物流公司普洛斯（GLP），正考慮在香港進行首次公開募股（IPO），計劃最早可能在2025年實現(xiàn)，而萬科持有普洛斯21.4%股權(quán)。

持此之外，萬科還擁有泊寓、認繳規(guī)模超175億的產(chǎn)業(yè)投資基金、廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包50%股權(quán)、萬物云股票、大量的商業(yè)資產(chǎn)，以及萬科酒店與度假、食品事業(yè)部持有的資產(chǎn)等，資產(chǎn)規(guī)模依舊龐大。

深圳市國資委負責人強調(diào)：“截至2024年底，深圳市屬國資國企資產(chǎn)超過5萬億元，全年營收超萬億元，規(guī)模大、實力強，有能力、有實力，也有足夠的‘子彈’，支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩(wěn)健發(fā)展。”

深圳國資接管萬科后，從萬物云開始打響了第一槍。