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作者 | 王澤紅

深圳國(guó)資支援萬(wàn)科的動(dòng)作，正在從人、財(cái)兩方加速落地。

繼15位深鐵及深圳國(guó)資高管入駐不久，2月10日，萬(wàn)科獲得第一大股東深鐵集團(tuán)的28億借款支持，用于償還其在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券的本金與利息。

借款期限為3年，年化利率2.34%，低于當(dāng)前市場(chǎng)利率水平，體現(xiàn)了大股東的支持。半個(gè)月前，也就是深鐵“一把手”辛杰接任萬(wàn)科董事會(huì)主席那天，深鐵剛以13億元接手萬(wàn)科紅樹(shù)灣項(xiàng)目。

從深圳國(guó)資接管萬(wàn)科以來(lái)，前后兩次合計(jì)為萬(wàn)科注入41億流動(dòng)資金。

2月11日，萬(wàn)科旗下美元債走高，但這一利好并未提振股價(jià)。如其他金融機(jī)構(gòu)一樣，這筆借款也需要萬(wàn)科提供抵押物。

從公告內(nèi)容看，萬(wàn)科需為本次股東借款提供價(jià)值不超過(guò)40億元的資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押，初始質(zhì)押擔(dān)保物是其持有的等值萬(wàn)物云股票。

萬(wàn)科是萬(wàn)物云的控股股東，持有萬(wàn)物云56.84%股權(quán)，此次抵押股份占萬(wàn)物云總股本的18.29%。

這也是這份公告中，頗為凸顯的一句話，作為“現(xiàn)金奶牛”的物業(yè)板塊，向來(lái)是房企手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，萬(wàn)科也是如此。

去年上半年，萬(wàn)物云即使利潤(rùn)規(guī)模下滑兩成多，但萬(wàn)物依然獲得約6.8億元分紅，是受益最多的股東。

深圳國(guó)資接管萬(wàn)科后，展現(xiàn)出了更大的自救魄力。

萬(wàn)物云，進(jìn)入抵押物清單

自2024年流動(dòng)性承壓以來(lái)，在萬(wàn)科的諸多抵押融資、資產(chǎn)處置中，均未出現(xiàn)過(guò)萬(wàn)物云的身影。

萬(wàn)科旗下資產(chǎn)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，物業(yè)服務(wù)板塊“萬(wàn)物云”，租賃住宅板塊 “泊寓”，海外業(yè)務(wù)上市主體“萬(wàn)科海外”，酒店度假業(yè)務(wù)“萬(wàn)科酒店與度假村”，食品業(yè)務(wù)，物業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)“萬(wàn)緯物流”，以及商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)“印力集團(tuán)”。

去年開(kāi)啟“瘦身”計(jì)劃后，萬(wàn)科制定了“一攬子方案”，一方面清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資，一方面爭(zhēng)取銀團(tuán)貸款、推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，出售上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)、深圳灣超級(jí)總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)等資產(chǎn)。

此外，其還通過(guò)REIT路徑退出資產(chǎn)，將北京舊宮萬(wàn)科廣場(chǎng)和深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)兩項(xiàng)商業(yè)資產(chǎn)打包，設(shè)立中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT。

甚至長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目泊寓、普洛斯股權(quán)也傳出被擺上貨架。

2024年前三季度，萬(wàn)科大宗交易簽約金額達(dá)232.6億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等41個(gè)項(xiàng)目，以及印力資產(chǎn)交易及REIT發(fā)行等。

尤其是爭(zhēng)取銀團(tuán)貸款過(guò)程中，西安、武漢、深圳、廣州、常州、宿遷等地的項(xiàng)目公司股權(quán)被質(zhì)押，萬(wàn)緯物流270億元股權(quán)被出質(zhì)，通過(guò)這些抵押物，萬(wàn)科獲得銀團(tuán)貸款超300億元。

但這些出售或抵押資產(chǎn)清單中，一直未出現(xiàn)萬(wàn)物云的身影，可見(jiàn)萬(wàn)科對(duì)其珍視程度。

直至1月21日，有市場(chǎng)消息傳出，華潤(rùn)置地將收購(gòu)萬(wàn)物云與普洛斯的股權(quán)，交易金額超過(guò)200億元，華潤(rùn)置地迅速回應(yīng)，稱消息不屬實(shí)。

這是萬(wàn)物云首次出現(xiàn)在貨架上，雖然華潤(rùn)置地予以否認(rèn)。但在半個(gè)月后，便進(jìn)入了抵押物清單中。

2月10日晚間，萬(wàn)物云公告稱，萬(wàn)科此次質(zhì)押股份占比較高，占總股本的約18.29%。若萬(wàn)科未能按時(shí)償還貸款，質(zhì)押股份可能面臨被處置的風(fēng)險(xiǎn)，影響公司控制權(quán)穩(wěn)定。

深圳國(guó)資接管后，打出“第一槍”

深圳國(guó)資接管后，萬(wàn)科的可抵押資產(chǎn)清單還有多長(zhǎng)，再次成為一大關(guān)注點(diǎn)。

去年3月的“800億銀團(tuán)貸款”事件中，萬(wàn)科的抵押資產(chǎn)便受到關(guān)注，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科向潛在貸款人提供了購(gòu)物中心等商業(yè)項(xiàng)目的名單及其收入來(lái)源。當(dāng)時(shí)有分析師估計(jì)，萬(wàn)科未抵押商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值為770億至900億元，若銀行以50%貸款價(jià)值比放貸，可獲得450億資金。

后來(lái)，郁亮帶隊(duì)與多家險(xiǎn)資談?wù)蛊冢謱掖蝹鞒龅盅何锊蛔愠伞翱c(diǎn)”，有險(xiǎn)資提出需增加資產(chǎn)抵押，直到今年才有進(jìn)展。1月9日，萬(wàn)科宣布武漢譽(yù)天的非標(biāo)債務(wù)獲得展期，債權(quán)方是新華資產(chǎn)，獲得展期2年，融資余額為20.4億元。

同期有內(nèi)部人士透露，目前萬(wàn)科還在與大家保險(xiǎn)談，處于盤資產(chǎn)的階段。但據(jù)其表述，萬(wàn)科與大家保險(xiǎn)的商談，“卡點(diǎn)”依然在抵押物資產(chǎn)的估值，萬(wàn)科欲將存量50億元增加到90億元，抵押物價(jià)值60多億元，但大家保險(xiǎn)認(rèn)為資產(chǎn)只值45億元。

年內(nèi)萬(wàn)科將有9筆債券到期，第一季度需要償還的本息合計(jì)超過(guò)70億，其中一筆余額30億元的債券將在2月16日到期。

以辛杰為首的深圳國(guó)資高管上陣后，便將萬(wàn)物云納入抵押資產(chǎn)清單，展現(xiàn)出了更強(qiáng)的自救決心。不久前，辛杰上任萬(wàn)科董事會(huì)主席后對(duì)外表示，目前已對(duì)萬(wàn)科今年一季度債務(wù)償付做好了安排。

但萬(wàn)科后續(xù)的債務(wù)償還將如何？從可融資抵押和出售資產(chǎn)看，萬(wàn)科依舊有底氣。

萬(wàn)科尋求出售普洛斯股權(quán)的傳聞，去年4月就曾出現(xiàn)過(guò)，這也是萬(wàn)物如今手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。市場(chǎng)早已傳出，全球知名物流公司普洛斯（GLP），正考慮在香港進(jìn)行首次公開(kāi)募股（IPO），計(jì)劃最早可能在2025年實(shí)現(xiàn)，而萬(wàn)科持有普洛斯21.4%股權(quán)。

持此之外，萬(wàn)科還擁有泊寓、認(rèn)繳規(guī)模超175億的產(chǎn)業(yè)投資基金、廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包50%股權(quán)、萬(wàn)物云股票、大量的商業(yè)資產(chǎn)，以及萬(wàn)科酒店與度假、食品事業(yè)部持有的資產(chǎn)等，資產(chǎn)規(guī)模依舊龐大。

深圳市國(guó)資委負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)：“截至2024年底，深圳市屬國(guó)資國(guó)企資產(chǎn)超過(guò)5萬(wàn)億元，全年?duì)I收超萬(wàn)億元，規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)，有能力、有實(shí)力，也有足夠的‘子彈’，支持地鐵集團(tuán)通過(guò)一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段推動(dòng)萬(wàn)科穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>

深圳國(guó)資接管萬(wàn)科后，從萬(wàn)物云開(kāi)始打響了第一槍。