今天看到一個(gè)新聞，開(kāi)篇就是樓市“小陽(yáng)春”行情蓄勢(shì)待發(fā)。

嚇得我趕緊看了一下數(shù)據(jù)：

1月北京網(wǎng)簽1.2萬(wàn)套，價(jià)格同比下降7%，環(huán)比下降1.5%，價(jià)格下跌，但是成交非?；钴S。

這個(gè)數(shù)據(jù)和我真實(shí)的感受是一致的。

前一段實(shí)地看了很多房。我沒(méi)有觀察到普漲。價(jià)格還是在往下走的，成交價(jià)普遍比掛牌價(jià)低，只不過(guò)，往下談價(jià)的空間小了。金三銀四小陽(yáng)春，賣家在等待小陽(yáng)春，心理預(yù)期有所抬高。不過(guò)不降價(jià)是賣不出去的，

北京的掛牌量突破了15萬(wàn)。這里面分為兩種房子：

一種是不想降價(jià)的，掛很久也賣不出去，

一種是打譜賣的，直接掛小區(qū)最低價(jià)，迅速成交。

就拿我們小區(qū)來(lái)說(shuō)，之前掛牌數(shù)從來(lái)沒(méi)有超過(guò)10套，今年突然到了20套，這好多都已經(jīng)掛了半年以上。而有有些房主，價(jià)格一次性給到小區(qū)最低，沒(méi)上架就賣完了。

對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在出售是一個(gè)精明的選擇，趕著小陽(yáng)春成交活躍的時(shí)候出貨，因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，

房屋是負(fù)收益資產(chǎn)。

房地產(chǎn)是一個(gè)天然的杠桿資產(chǎn)，首付比例20%，意味著自帶5倍杠桿屬性。

分2種情形：

1.買房滿足自住需求。

假定本金為a，貸款80%，貸款為4a，房屋總價(jià)為5a。假定貸款利率3.1%，意味著每年要支付的利息為4a*3.1%=12.4%。

在房?jī)r(jià)不變的情況下，該筆投資，相對(duì)于本金a的每年的利息成本為12.4%。

2.買房出租

假定每年租金回報(bào)率1.5%，該房屋每年的回報(bào)為5a*1.5%=7.5%，

在房?jī)r(jià)不變的情況下，該筆投資，相對(duì)于本金a的每年虧損為12.4%-7.5%=4.9%。

無(wú)論哪種情形，投資房地產(chǎn)，都是虧損的。

大家買房又不是做慈善，賠本的事情誰(shuí)都不會(huì)做。但是算不明白的大有人在。

剛才的計(jì)算有一個(gè)基本假設(shè)：房?jī)r(jià)不會(huì)變。

房?jī)r(jià)是上漲還是下跌，本身就是個(gè)極其復(fù)雜的問(wèn)題。

通常，越是大類資產(chǎn)，方向越清晰，合理收益率也越低。但是房地產(chǎn)是個(gè)特例。

房產(chǎn)市值超過(guò)百萬(wàn)億，但是方向卻眾說(shuō)紛紜，我覺(jué)得原因還是在內(nèi)部。

其他大類資產(chǎn)、外匯、黃金、債，都是以美元為基礎(chǔ)定價(jià)的全球資產(chǎn)，而房地產(chǎn)，是僅局限于國(guó)內(nèi)的的資產(chǎn)。這里面的非市場(chǎng)因素太多了，土地供應(yīng)、人口、交易政策、學(xué)區(qū)政策，甚至一城一策，極為復(fù)雜。

以西城為例，買西城的房子，所有的中介都會(huì)強(qiáng)調(diào)這個(gè)房子對(duì)口XX學(xué)校，你會(huì)覺(jué)得給孩子買個(gè)學(xué)區(qū)房，用力托舉一下孩子的未來(lái)，是一筆很劃算的投資，但是，你可能不知道的是，很多很多學(xué)區(qū)房，即使提前買，進(jìn)入對(duì)口學(xué)校的概率為0%，這就是政策的影響，但是這種信息的獲取成本很高。

如果按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)講，這屬于摩擦非常大的市場(chǎng)，定價(jià)效率非常低。

有人說(shuō)房地產(chǎn)有居住屬性，所以是有長(zhǎng)期價(jià)值的。

別跟我說(shuō)居住屬性，你見(jiàn)過(guò)哪一種自帶5倍杠桿的東西標(biāo)榜自己有居住屬性，是價(jià)值投資。

2倍杠桿的股票融券都要求資產(chǎn)門檻，100萬(wàn)的私募基金要求是合格投資人，買個(gè)房子告訴你沒(méi)有門檻，只要5倍杠桿，沒(méi)錢沒(méi)關(guān)系，給你貸款，要提前享受大房子帶來(lái)的快樂(lè)，這是價(jià)值投資，鬼扯呢。

5倍杠桿，只能做多，搏價(jià)格漲跌，這是投機(jī)。

如果你不是專業(yè)的房地產(chǎn)分析專家，就思考一下，買了房，每年的成本是多少，答案就挺清楚了。

從投資角度，如果利率快速下行，使得房租回報(bào)率超過(guò)房貸成本，這才是所謂價(jià)值投資屬性。

能客觀的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，客觀的看待自己的需求，對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，并不是一個(gè)容易的事情。