今天討論的話(huà)題就一點(diǎn)：

“2025年在濟(jì)南買(mǎi)房會(huì)不會(huì)賠？”

因?yàn)槟承┠愣迷?，本文不太好給結(jié)論。

01

先講這波小陽(yáng)春。

這波小陽(yáng)春本質(zhì)就是一個(gè)局，而且是從上到下的局

如果你對(duì)這件事還存有疑問(wèn)的話(huà)，請(qǐng)翻閱上一篇領(lǐng)秀城的廣子。

當(dāng)然很多人不明白這件事也正常，擱抖音看地產(chǎn)爽文看習(xí)慣了。

一聽(tīng)說(shuō)“熱啊““暖啊”，腦袋瓜子里的思想鋼印就開(kāi)始作祟了。

但是如果你真的這段時(shí)間到過(guò)售樓處，這波小陽(yáng)春很明顯分成三類(lèi)：

第一類(lèi)是紅盤(pán)，像鳳凰路沿線(xiàn)，有沒(méi)有小陽(yáng)春，對(duì)這類(lèi)盤(pán)的影響不算大，只是這波小陽(yáng)春加速了微微提價(jià)的過(guò)程。

這些房子沒(méi)準(zhǔn)是接下來(lái)碩果僅存的火苗。

第二類(lèi)是相對(duì)稀缺的盤(pán)，這里指的不是價(jià)格高昂，而是在150W-200W區(qū)間的盤(pán)。

確實(shí)你想選新房不是那么好選，關(guān)于這點(diǎn)只要看過(guò)房的都有感觸。

更關(guān)鍵的是，往往這類(lèi)盤(pán)還加大了渠道合作力度，傭金這塊有所提升。

第三類(lèi)我認(rèn)為是大多數(shù)，肯定要比2024年年底強(qiáng)，但是從我的觀感看，明顯不如2024年的小陽(yáng)春。

這東西也有數(shù)據(jù)支撐，2025年前7天的消費(fèi)券用了1059張，2024年前7天則用了1672張。

雖然預(yù)期有限，但是講回暖是沒(méi)有問(wèn)題的，畢竟買(mǎi)房的人多了，實(shí)在不知道有些人為什么要否認(rèn)這點(diǎn)。

所以，話(huà)還要說(shuō)回來(lái)，用專(zhuān)業(yè)人士來(lái)講，當(dāng)下的小陽(yáng)春和濟(jì)南樓市，就是政策托舉下的樓市。

這里的政策托舉，指的是最近出臺(tái)的一系列各類(lèi)利好政策的匯總。

但是，這里指的注意的是，政策托舉這四個(gè)字和現(xiàn)階段房地產(chǎn)企穩(wěn)回升的主旋律是分不開(kāi)的。

正是因?yàn)闈?jì)南樓市沒(méi)有筑底成功，所以會(huì)跳出來(lái)層出不窮的政策。

一旦筑底成功，很明顯，我們的旋律就該防止房地產(chǎn)過(guò)熱過(guò)猛了。

既然是企穩(wěn)，很明顯，咱大濟(jì)南的樓市沒(méi)能保持穩(wěn)定，也就是還沒(méi)跌到底的意思。

那么，至于什么時(shí)候是底，或者說(shuō)什么時(shí)候逆轉(zhuǎn)，這東西是很難預(yù)測(cè)的。

有些人只顧著狂噴所有喊小陽(yáng)春的自媒體

卻忘了這個(gè)第一季度是極佳的出貨時(shí)機(jī)。

注意，是出貨。

當(dāng)然了，明白人還是非常多的。

2024年4月份，濟(jì)南鏈家網(wǎng)的掛牌量7.7萬(wàn)套，而現(xiàn)在的濟(jì)南鏈家的掛牌量是8.2萬(wàn)套。

這僅是鏈家一家的掛牌量，大趨勢(shì)是差不多的。

所以，這就比較可怕了。

在經(jīng)歷了2024年的首付降低、二手房成交量大增、上頭不斷吹暖風(fēng)等系列利好的催化下。

房東們確實(shí)達(dá)成了共識(shí)：

抓緊把自己家的房子掛上去賣(mài)掉，這里面不乏前兩年的次新房。

正如，只有成交價(jià)才能反饋房?jī)r(jià)真實(shí)走勢(shì)。

房東大哥們的動(dòng)作才代表了真實(shí)的走向。

更為明顯的是，房東大哥做對(duì)了，因?yàn)樽钚碌慕y(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，濟(jì)南房?jī)r(jià)1月份迎來(lái)了21連降，二手房這塊同比下降了10%。

所以你看了嗎

2024年小陽(yáng)春，2024年利好政策，并不耽誤置業(yè)情緒的走低。

2025年同樣有個(gè)小陽(yáng)春，是吧

02

宏觀大勢(shì)講完了，我們細(xì)化一點(diǎn)，看看二手房方面的具體表現(xiàn)。

現(xiàn)在買(mǎi)房的朋友基本都有個(gè)概念，現(xiàn)在買(mǎi)房是上車(chē)容易下車(chē)難...

想靠房子賺錢(qián)很難，但是被房子套牢那可真是太簡(jiǎn)單了。

文旅城有九千一平的房子，華山有很多房子已經(jīng)不過(guò)萬(wàn)了

這些房源是個(gè)別等等，你但凡認(rèn)識(shí)個(gè)能和你說(shuō)實(shí)話(huà)的中介。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這種下滑曲線(xiàn)是非常明顯的。

可能九千真的是太過(guò)吸引眼球了，但是那些越來(lái)越多，貼著1萬(wàn)起飛的房源又該怎么說(shuō)呢？

看了兩眼神武的龍譽(yù)城的成交價(jià)，已經(jīng)跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)了，讓業(yè)主群里一陣驚呼。

說(shuō)開(kāi)盤(pán)價(jià)也不太準(zhǔn)確，應(yīng)該屬于歷史新低，跌破了龍譽(yù)城最后那波清盤(pán)價(jià)。

值得注意的是，這些盤(pán)當(dāng)年或現(xiàn)在都屬于市場(chǎng)紅盤(pán)。

像是好多的邊角料區(qū)域，完全無(wú)人無(wú)人問(wèn)津的狀態(tài)。

什么全福啊什么孫村啊什么南北康上古小區(qū)啊等等。

這些東西我就不上圖了，你自己去看就好了。

包括這段時(shí)間，像CBD啊、盛福啊、漢峪啊明顯二手房出貨速度加快。

好多人光說(shuō)房子好賣(mài)了，他不告訴你原因。

這些地方動(dòng)輒三百萬(wàn)，動(dòng)動(dòng)身子就是幾十萬(wàn)的盈虧。

二手房更加合適啊，現(xiàn)房發(fā)售，扣完資金成本，扣完利息成本，遠(yuǎn)比新房合適。

而且這幾個(gè)地兒吧，還出現(xiàn)了一個(gè)NB的現(xiàn)象。

房東誠(chéng)心賣(mài)房會(huì)直接掛出來(lái)小區(qū)最低價(jià)，這更是一定程度上擊潰了其他業(yè)主的心理動(dòng)態(tài)。

03

第三點(diǎn)也是接第二點(diǎn)

我作為從業(yè)了15年的老濟(jì)南地產(chǎn)人，這些年濟(jì)南新房出現(xiàn)了一個(gè)極大的問(wèn)題，升級(jí)換代太快。

大家可以掰著手指頭算算，可能不太恰當(dāng)。

從大高層高低配轉(zhuǎn)到小高，少說(shuō)用了十年以上。

而小高層普及就這幾年的事，這也是徹底將大高層妖魔化的肇始。

更夸張的是居住細(xì)節(jié)的提升（只能說(shuō)細(xì)節(jié)，還不能講完全是功能）

社區(qū)大門(mén)一年比一年寬

外立面一年比一年豪華

從沒(méi)會(huì)所到有會(huì)所再到下沉式會(huì)所再到下沉式水系會(huì)所

講幾個(gè)細(xì)節(jié)：

前些年我去參觀潤(rùn)府，門(mén)口有綠翡翠顏色的奢石

當(dāng)時(shí)推廣還說(shuō)是濟(jì)南首創(chuàng)。

首創(chuàng)了沒(méi)幾個(gè)月，我在保利龍湖等盤(pán)上就看到了同樣的材質(zhì)。

仁恒當(dāng)年號(hào)稱(chēng)首次亮相濟(jì)南的落地窗工法

這才過(guò)去的幾年，不能講比比皆是，但是的確不新鮮了。

濟(jì)南這波內(nèi)卷讓買(mǎi)房者住的越來(lái)越好，但同樣造就了另外一個(gè)問(wèn)題：

新能源汽車(chē)叫做年年出新款，背刺老業(yè)主，BYD前幾天來(lái)了波智駕普及，讓老車(chē)主都懵圈了..

房地產(chǎn)界叫做買(mǎi)完即過(guò)時(shí)，新房只要變二手就虧起來(lái)。

瞅瞅和諧的天空之境和什么天禧遠(yuǎn)洋萬(wàn)和府時(shí)光印象，那是一道局嗎？

（當(dāng)年高呼1.8的時(shí)光印象便宜，好家伙現(xiàn)在都不到1.8了）

在幾年前，那可是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，稀缺資產(chǎn)”

04

第四點(diǎn)算是提示或者說(shuō)總結(jié)。

手里有垃圾資產(chǎn)或者家里真困難的人一定要看好。

前幾年濟(jì)南建設(shè)了大量租賃保障房，已經(jīng)把唐冶雪山的租金拉下來(lái)了幾百塊。

這幾件濟(jì)南再蓋可對(duì)外銷(xiāo)售的保障房，而且價(jià)格是保本微利。

這幾天刷短視頻賊搞笑，講北湖的某盤(pán)從一萬(wàn)五六開(kāi)始賣(mài)一萬(wàn)冒頭了。

掀桌子論，史上第一性?xún)r(jià)比都快喊出來(lái)了。

我認(rèn)為這盤(pán)是明顯的價(jià)值回歸，容積率這么高，地段也一般（不一定比文旅城強(qiáng)）

這個(gè)價(jià)也非常正常，況且北湖真就有可銷(xiāo)售的保障房。

對(duì)北湖的盤(pán)來(lái)說(shuō)，幾百套房倒不算什么，可怕的是會(huì)重構(gòu)區(qū)域房?jī)r(jià)體系。

最后

你以為我講了這么多是為了什么。

抓緊把您們家的垃圾資產(chǎn)趁著熱乎勁搞出去...

別成天什么評(píng)論區(qū)唱腰斬了，抓緊吹吹小陽(yáng)春，把房子搞出去才是真。

最后推薦個(gè)這幾天在看的美劇，俠探杰克，比咱這大熒幕多了點(diǎn)男性荷爾蒙。

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