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最近來(lái)咨詢老司機(jī)的人多了起來(lái)，幾乎全部都是改善型客戶。

此處說(shuō)的咨詢，是指老司機(jī)（點(diǎn)擊鏈接了解詳情），不包括直播間提問(wèn)或公眾號(hào)留言。

很顯然，樓市的回暖在一定程度上觸動(dòng)了改善型客戶，他們準(zhǔn)備開(kāi)始行動(dòng)了。

很多人在咨詢時(shí)都會(huì)問(wèn)到保值的問(wèn)題，我知道他們其實(shí)更想問(wèn)的是有多大升值空間，只是鑒于過(guò)去幾年房?jī)r(jià)的走勢(shì)，不太有信心說(shuō)出“漲價(jià)”兩個(gè)字。

所以他們藝術(shù)性的用了“保值”來(lái)平替。

每個(gè)買(mǎi)房人都希望自己的房子保值，但什么樣的房子才能真正保值？不同的人有著不同意見(jiàn)，老司機(jī)簡(jiǎn)單說(shuō)一下自己的看法，拋磚引玉。

房產(chǎn)保值的基礎(chǔ)，主要來(lái)源于這四個(gè)因素：地段、產(chǎn)品、物管和競(jìng)品，前三個(gè)是自身實(shí)力；后這個(gè)是環(huán)境影響。如果每個(gè)因素要展開(kāi)來(lái)講，都可以講很多。

今天老司機(jī)主要講地段，寧波目前熱度最高的改善板塊有東部新城（包括水鄉(xiāng)和明湖）、江東（包括長(zhǎng)豐）、鄞州公園、灣頭、姚江新城、文創(chuàng)港等，也包括傳統(tǒng)的三江口，莊市同心湖等。在面對(duì)不同板塊時(shí)，喜好者總是眾說(shuō)紛紜，誰(shuí)都能說(shuō)出幾分道理。

要分析板塊現(xiàn)有價(jià)值，老司機(jī)有個(gè)簡(jiǎn)單的方法：看看這個(gè)城市最有資源的人，他們更多的選擇住在哪里？

說(shuō)得俗一點(diǎn)，城市的權(quán)貴階層住在哪里，哪里的地段價(jià)值就最高。

寧波的權(quán)貴階層現(xiàn)在主要住在哪里？當(dāng)前無(wú)疑是東部新城。在老司機(jī)有限的社交圈內(nèi)，靠近這個(gè)城市最頂層資源的很多人，都住在東部新城。

這是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，盡管很多人都認(rèn)為鄞州中心區(qū)更成熟，灣頭的風(fēng)景更好，江東生活更方便，但都無(wú)法匹敵東部新城占據(jù)榜首的位置。

東部新城堆積了寧波市級(jí)層面的主要資源，包括政務(wù)機(jī)構(gòu)，大企業(yè)總部，金融機(jī)構(gòu)，國(guó)有事業(yè)單位，城建設(shè)施等，沒(méi)有其它任何一個(gè)板塊可比。

機(jī)構(gòu)的本質(zhì)是人，機(jī)構(gòu)在這里，對(duì)應(yīng)的掌握核心資源的人就在這里，相關(guān)的化學(xué)反應(yīng)就發(fā)生在這里。從經(jīng)濟(jì)效率來(lái)說(shuō)，東部新城無(wú)疑是寧波最高的板塊，沒(méi)有之一。

效率的背后是價(jià)值，效率最高的板塊，就是價(jià)值最高的板塊。

當(dāng)然，作為一個(gè)面積超十平方公里的大板塊，東部新城也不是雨露均沾的，我們可以從東西南北四個(gè)方位，來(lái)簡(jiǎn)單對(duì)比一下不同板塊的價(jià)值體現(xiàn)。

整體來(lái)說(shuō)，東部新城的資源富集在福慶路以西，包括最早的會(huì)展中心，后來(lái)的金融中心，市政府，企業(yè)總部等。相比之下，福慶路以東投入的資源比較少，更多的體現(xiàn)在居住功能上。

正因?yàn)橘Y源集中在福慶路以西，因此這邊的地段價(jià)值相比東面也是更高的，最顯著的體現(xiàn)是水鄉(xiāng)鄰里的二手房?jī)r(jià)格——這里是寧波二手房?jī)r(jià)格最貴的板塊，盡管房?jī)r(jià)下跌接近四年，但如果從2015算起到現(xiàn)在，這里仍然是寧波漲幅最大的板塊之一。

同時(shí)這里也是寧波租金單價(jià)最高的板塊，甚至40年產(chǎn)權(quán)的類(lèi)住宅，也是寧波最貴的。

在福慶路以西，南北也有差異，相比之下南面的價(jià)值更高，主要是因?yàn)槟厦骈_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多，早期有泊璟廷，迄今為止也是寧波豪宅的天花板，后又有明洲，印江南，海宴府等；北側(cè)要清淡一些，早期有江南一品，其別墅現(xiàn)在還是很貴，后來(lái)有東悅府，鳳起潮鳴等，規(guī)模不如南邊，定位上也略輸一口氣。

另外，北側(cè)的新城實(shí)驗(yàn)學(xué)校相比南側(cè)的華師大，差距不小。

不過(guò)，在福慶路以西，無(wú)論南北，都基本開(kāi)發(fā)完畢，其后的命運(yùn)就是慢慢老化了，在老化的過(guò)程中，什么樣的房子更保值？目前看別墅優(yōu)勢(shì)更大。

當(dāng)然，大平層相比普通住宅也是有優(yōu)勢(shì)的，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，絕對(duì)的大平層仍然是稀缺資源。

相比之下，福慶路以東，即我們常說(shuō)的明湖，要年輕得多，而且未來(lái)五年還會(huì)有持續(xù)的開(kāi)發(fā)。

明湖的價(jià)值高地?zé)o疑是沿湖一圈，這簡(jiǎn)直就像奢侈品上面的logo，明湖本身的大小和風(fēng)景已經(jīng)不重要，重要的是它的標(biāo)志性。

臨湖第一排，就是地位的體現(xiàn)，實(shí)力的象征。

整個(gè)大明湖板塊，從通途路一直延伸到邱隘，主要集中在盛莫路以東。盛莫路以西，北側(cè)是安置房，南側(cè)和邱隘犬牙交錯(cuò)，也沒(méi)什么有影響力的項(xiàng)目（宏泰算不算？）。只有中間的A5地塊，規(guī)劃了大量的雙拼和聯(lián)排，全是“中部崛起”。

盛莫路以東這十年來(lái)開(kāi)發(fā)了不少樓盤(pán)，早期主要在北側(cè)，說(shuō)起來(lái)也滿搞笑，北側(cè)樓盤(pán)在銷(xiāo)售時(shí)，大家都說(shuō)自己離湖很近，但誰(shuí)也不知道湖在哪里。

直到這幾個(gè)樓盤(pán)賣(mài)完了，明湖的位置和規(guī)模才算確定下來(lái)，人們這才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)以為離湖不遠(yuǎn)的那些樓盤(pán)，連湖的影子也看不到。

曾以為一線臨湖的上湖城三期，面對(duì)的其實(shí)是個(gè)河汊子；高舉高打的明湖悅府，正西側(cè)其實(shí)是流入明湖的一段河道，連遠(yuǎn)眺都難；號(hào)稱(chēng)一線湖景的逸廬，其實(shí)也是明湖的一段尾巴，不過(guò)西南面的少量業(yè)主還是可以看到湖的；真正擁有一線湖景的樓盤(pán)，只有懿秋了。

當(dāng)然還有A6，以及A6南側(cè)地塊，還有未來(lái)邱隘北面的地塊。

為啥一線湖景的樓盤(pán)那么少？因?yàn)楹×?，岸線只有那么一點(diǎn)長(zhǎng)，塞不下更多樓盤(pán)。

這時(shí)候就要發(fā)揮想象力了，如果把明湖上下游的三條河道都算上，湖景房就能增加不少。

但對(duì)于明湖業(yè)主來(lái)說(shuō)，湖景重要嗎？不重要，重要的是離湖有多近。

正因如此，明湖尚未開(kāi)發(fā)的幾塊地，其實(shí)價(jià)值更高（含A5、6，靠東外環(huán)的除外）。這幾塊地加上低容積率，四代宅的高得房率，以及全面解除對(duì)房?jī)r(jià)和裝修的限制，有機(jī)會(huì)創(chuàng)造寧波房?jī)r(jià)的天花板。

總價(jià)可能比不上泊璟廷，人家畢竟是大獨(dú)棟，但單價(jià)挑戰(zhàn)20萬(wàn)+還是有可能的。如果真能如此，也不枉寧波富豪在國(guó)內(nèi)的財(cái)富地位，以及民間傳言多年又不敢多想的“直轄”野望。

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