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江東、下應(yīng)兩塊改善用地順利出讓之后，高新區(qū)火速掛出一塊新地，位于滄海路以東、明珠路以南，就在綠城·馥香園的南側(cè)。

這塊地的小環(huán)境比馥香園好，但更好的是規(guī)劃條件：項(xiàng)目容積率僅1.6，按照第四代住宅標(biāo)準(zhǔn)建造，還特別要求規(guī)劃空中花園（露臺(tái)。

每套房可額外贈(zèng)送面積25%的空中花園（戶(hù)型不小于110平）。如果戶(hù)型做到200平，贈(zèng)送的花園可高達(dá)50平方。

這樣的空中花園都可以開(kāi)室外Part了，露營(yíng)、燒烤、休閑，都可以安排。

這樣的好房子，不心動(dòng)嗎？

因?yàn)檎叩淖兓?，包括寧波在?nèi)，各地的改善型住宅正在經(jīng)歷革命性的升級(jí)，總結(jié)起來(lái)就是“三個(gè)一”：

一低一高一大。

一低：是指容積率低，過(guò)去的樓盤(pán)容積率動(dòng)輒2.0以上，現(xiàn)在回到了1.6、1.2甚至1.0，意味著同樣面積的地塊，造的房子少了，住的人少了，舒適度就提升了。

低容積率帶來(lái)的最直接效果，是別墅類(lèi)產(chǎn)品重現(xiàn)江湖，下應(yīng)地塊會(huì)做聯(lián)排，高新區(qū)這塊地可以做疊墅，早一點(diǎn)的明湖A5，甚至規(guī)劃做了雙拼。

除了別墅，洋房的比例也大幅增加，可能真洋房（6層以下）也會(huì)再次出現(xiàn)。未來(lái)的改善型樓盤(pán)，不再會(huì)輕易造高層。

一高：是指得房率高，換種說(shuō)法是贈(zèng)送面積多。根據(jù)寧波發(fā)布的第四代住宅計(jì)容新規(guī)，原來(lái)很多列入公攤的面積，現(xiàn)在都不算公攤了。此外，對(duì)于陽(yáng)臺(tái)、飄窗、空中花園（露臺(tái)）等要求也放寬不少，得房率大幅增加。

前幾年高層的得房率不足80%，洋房不足90%，今后得房率100%將非常普遍，甚至120%都可能成為標(biāo)配。

從價(jià)格角度來(lái)說(shuō)，得房率提高，也意味著購(gòu)房成本變相降低。

一大：是指戶(hù)型增大，目前高端樓盤(pán)的戶(hù)型普遍來(lái)到了200+，180平以下的比例在迅速縮小，一方面是因?yàn)榇髴?hù)型銷(xiāo)售良好，另一方面是因?yàn)榇髴?hù)型利潤(rùn)更高。

戶(hù)型加大的趨勢(shì)還沒(méi)有結(jié)束，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多超大戶(hù)型面市，豪宅的總價(jià)也將逐漸提高，天花板將不斷被突破。

戶(hù)型加大帶來(lái)的后果，是中小面積供應(yīng)出現(xiàn)斷檔，這給次新房帶來(lái)了機(jī)會(huì)。從產(chǎn)品角度來(lái)說(shuō)，次新房已經(jīng)明顯落后，但由于新房市場(chǎng)不再供應(yīng)小面積產(chǎn)品，次新房獲得了市場(chǎng)空檔。

產(chǎn)品的急劇升級(jí)，給在售的樓盤(pán)帶來(lái)了難題，就像高新區(qū)待出讓的這塊地，產(chǎn)品相比馥香園有本質(zhì)的提升，如果售價(jià)相差不大，新盤(pán)將完勝。

或許只有綠城親自下場(chǎng)拿下這塊地，才能避免被碾壓。

同樣尷尬的還有明湖的兩個(gè)項(xiàng)目，逸廬和金茂府，雖然開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很努力了，但無(wú)奈新地的規(guī)劃條件要好得多，樓面地價(jià)也不比它們高，整體就是一個(gè)后浪拍死前浪的節(jié)奏。

這不是誰(shuí)的錯(cuò)，碰到時(shí)代的劇變，誰(shuí)都可能成為炮灰。

稍微回顧一下，這輪改善的風(fēng)口自2020年左右逐漸興盛起來(lái)，長(zhǎng)豐的江皓府、濱江灣；老江東的譽(yù)品、江望悅府，東部新城鳳起潮鳴、悅府、懿秋；鄞州的玉堰瓏印府、鳳鳴云翠；海曙的新芝源境、曉楓印月等。到了去年，馥香園、海晏天珺、逸廬和明湖金茂紛、江萬(wàn)的玖洲紛紛面市，今年玖曜開(kāi)年即開(kāi)盤(pán)。

總體上來(lái)看，寧波的改善客群其實(shí)已經(jīng)得到了巨量的消化。

雖然高端改善需求仍然旺盛，但我們也要注意到一個(gè)事實(shí)，畢竟高端改善的需求總量是有限的。就像保時(shí)捷雖然好賣(mài)，但總銷(xiāo)量肯定賣(mài)不過(guò)奧迪。

今年我們可能會(huì)看到一個(gè)現(xiàn)象，高端改善的樓盤(pán)銷(xiāo)售會(huì)慢下來(lái)，一些定位200平以上大面積的樓盤(pán)，銷(xiāo)售的難度會(huì)明顯增加。

對(duì)于高端樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，僅僅把產(chǎn)品做好是不夠的，從去年開(kāi)始，高端樓盤(pán)就在快速同質(zhì)化，在產(chǎn)品上想拉開(kāi)差距，會(huì)越來(lái)越難。

簡(jiǎn)單靠廣告或分銷(xiāo)也很難拉動(dòng)這種高端盤(pán)的銷(xiāo)售，就像奢侈品一樣，這些高端盤(pán)最終還是需要回到做品牌、做服務(wù)、做圈層等路上去。

這對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求。

對(duì)于想改善還未出手的高端客戶(hù)來(lái)說(shuō)，2025年或許是一個(gè)好年份，產(chǎn)品更好的新盤(pán)在推出，價(jià)格也沒(méi)明顯提升，購(gòu)房的優(yōu)惠條件還很多（利率、補(bǔ)貼等）。

不過(guò)也不是每個(gè)板塊都有新盤(pán)可選，事實(shí)上寧波多數(shù)板塊都沒(méi)有新盤(pán)，客戶(hù)需要在很大范圍內(nèi)考慮自己的需求。

面對(duì)這些樓盤(pán)時(shí)該如何選擇？這是一個(gè)非常個(gè)性化的問(wèn)題，最應(yīng)該避免的是單純的價(jià)格導(dǎo)向——不是看誰(shuí)價(jià)格低，也不是看誰(shuí)優(yōu)惠大，而是要看這些樓盤(pán)的全面素質(zhì)，包括它在板塊內(nèi)的排位。

當(dāng)然，最最重要的是，房屋要適合購(gòu)房人本身個(gè)性化的需求，適合自己的才是最好的。

本周六下午1:30，老司機(jī)購(gòu)房沙龍將再次啟動(dòng)，上面提到的這些問(wèn)題，沙龍上我們見(jiàn)面聊。

因時(shí)間限制，本次沙龍限額10人，先到先得。報(bào)名請(qǐng)掃上圖二維碼，或點(diǎn)擊本文左下角“閱讀原文”。