文/謝逸楓

3.5會議，是新的一年決定中國經(jīng)濟(jì)和政策走勢重要會議，是分析新的一年中國經(jīng)濟(jì)形勢，定調(diào)新的一年宏觀政策走勢，指導(dǎo)新的一年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的會議。

基于2024年9.26會議對房地產(chǎn)政策定調(diào)為推動市場止跌回穩(wěn)。到12.9的穩(wěn)住樓市、12.12的持續(xù)用力推動市場止跌回穩(wěn)，再到2025年2.28的穩(wěn)住樓市的定調(diào)。

盤點2024年地方政策來看，支持多孩家庭和人才購房及購房落戶、財稅補(bǔ)貼，房票安置和住房以舊換新、公積金貸款調(diào)整、35城的專項借款等需求端政策。

盤點2024年全國和地方政策看，兩個下降、兩個展期、四個取消、四個下降、兩個收儲、一暫停、兩個新增（100萬套舊改貨幣化、4萬億白名單）、一個減稅。

2024年全國數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場處于階段性、結(jié)構(gòu)性的止跌回穩(wěn)，量價未全面止跌，呈現(xiàn)波動不穩(wěn)定的狀態(tài)，總體保持筑底，依然未見底、企穩(wěn)的形勢。

基于2024年房地產(chǎn)十大變化，變化一是房地產(chǎn)政策未調(diào)整到位，未到天花板，房地產(chǎn)政策工具箱已經(jīng)完全打開，市場不止，救市不止，市場不穩(wěn)，救市不停。

市場變化二是房地產(chǎn)政策時效斷斷續(xù)續(xù)，傳導(dǎo)性弱，影響房地產(chǎn)市場修復(fù)、影響市場止跌回暖路徑，組合拳大招政策落地機(jī)制待進(jìn)一步完善。

市場變化三是房地產(chǎn)市場負(fù)向循環(huán)預(yù)期未全面逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策規(guī)模、力度、范圍有限，政策落地機(jī)制不完善，效果和時效差及傳導(dǎo)差。

市場變化四是房地產(chǎn)出清不如預(yù)期，庫存端和債務(wù)端及交房端出清不如預(yù)期，需要加大已經(jīng)出臺的政策落地機(jī)制和擴(kuò)大新增增量、存量融資力度、規(guī)模、范圍。

市場變化五是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系未全面逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系未達(dá)均衡預(yù)期,市場預(yù)期和入市信心及基本面未全面扭轉(zhuǎn)，點狀改善為主，總體修復(fù)緩慢。

市場變化六是房地產(chǎn)市場拐點未到和未見底，市場、房價見底的基礎(chǔ)不牢固、條件不成熟，一線城市核心區(qū)和核心二線城市核心區(qū)域的成交量已經(jīng)完筑底。

市場變化七是市場八大新現(xiàn)象，成交放緩、持續(xù)筑底、市場分化，一二手房倒掛、量價背離、城市虹吸、年底翹尾、商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場冰火兩重天。

市場變化八是債務(wù)違約的房企，增量融資困難、債務(wù)違約和逾期交房擴(kuò)大、重組困難、上市退市和破產(chǎn)重整、停止拿地，地方國企和央國企及城投托底拿地。

市場變化九是房企轉(zhuǎn)型和多元化開發(fā)業(yè)務(wù)、投資聚焦核心區(qū)域和投資以需定投、生產(chǎn)以銷定產(chǎn)、4.0升級住宅產(chǎn)品、集團(tuán)管理和營銷創(chuàng)新，庫存出清周期拉長。

市場變化十是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌、市場集中度上升、地方國企和央企國企及混合制類型房企代替民企，房企銷售業(yè)績及營收和利潤下降、32家民營千億房企消失。

鑒于2024年、2025年2.28的政策基調(diào)和十大變化來看，表明2025年要穩(wěn)住樓市、止跌回穩(wěn)，需政策落地機(jī)制完善和政策加碼及化解債務(wù)、交樓、庫存風(fēng)險

自去年12月9日的會議首次提出“穩(wěn)樓市”后，本次2025年2月28日的會議接連再提穩(wěn)住樓市，表明對穩(wěn)樓市工作的重視，促進(jìn)止跌回穩(wěn)依然是重點任務(wù)之一。

為了更好實現(xiàn)穩(wěn)樓市，更多政策有望加速落地，重點關(guān)注一線城市政策進(jìn)一步放松、出臺政策打通收儲、城中村改造的堵點及后續(xù)落地形成實物量。

老漢認(rèn)為，2025年地方層面來看，第一是可以擴(kuò)大支持多孩家庭、人才購房、購房落戶、進(jìn)城買房補(bǔ)貼的城市數(shù)量、規(guī)模，范圍，全方位扶持和鼓勵買房。

第二是可以擴(kuò)大公積金貸款額度提高、用作首付款、降低首付和利率、異地貸款、租房提取限額提高的城市數(shù)量、規(guī)模，范圍，全面支持和鼓勵買房、租房。

2025年開年至今，全國已有超過20個城市出臺了住房公積金優(yōu)化新政，主要包含三大維度，即使用范圍的擴(kuò)大、用途的增多以及貸款額度的提升。

第三是提高“房票安置、住房以舊換新”的安置標(biāo)準(zhǔn)、價格評估標(biāo)準(zhǔn)，可以擴(kuò)大“房票安置、住房以舊換新、35城城中村改造專項借款”的城市數(shù)量、規(guī)模，范圍。

降低“房票安置”、“以舊換新”，換購住房的稅費負(fù)擔(dān)，降低購房成本，刺激購房需求的增長。而35城城中村改造專項借款，實施貼息的措施，加大專項借款投入。

第四是可以取消剩余的住房限制政策，取消限購、限貸、限售、限價、限簽、限企、限離、限商住，可以取消二手房指導(dǎo)價、二手房抵押過戶等限制措施。

取消僅剩北上深城市和海南及少部分措施的限購、限貸、限售、限價、限簽、限離、限企、限商住政策（住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)已取消），擴(kuò)大四個取消范圍。

一旦地方八項房地產(chǎn)政策全方位的加碼，擴(kuò)大城市數(shù)量、規(guī)模、范圍、力度，形成政策效應(yīng)和市場沖擊波，將會成為2025年房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的一大助力。

老漢認(rèn)為，2025年全國層面來看，第一是兩個下降。可以繼續(xù)降準(zhǔn)、降息（貨幣政策）。第二是兩個展期。繼續(xù)房企存量金融債務(wù)和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款展期。

第三是四個下降。繼續(xù)降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款（公積金和商業(yè)）首付比例、降低存量（商業(yè)）貸款利率、降低賣舊買新?lián)Q購稅費負(fù)擔(dān)?。

第四是兩個收儲。可以繼續(xù)擴(kuò)大收儲存量商品房存量閑置土地的城市、規(guī)模。第五是一個暫停。繼續(xù)要求暫停去庫存周期超常規(guī)的城市，暫停新增土地供應(yīng)。

第六是兩個新增?？梢詳U(kuò)大城市更新100萬套貨幣化的城市數(shù)量（已經(jīng)擴(kuò)大到297個）和落實資金來源，可以繼續(xù)增加新的4萬億元房地產(chǎn)項目白名單的規(guī)模。

第七是一個減稅。可以擴(kuò)大契稅（增值稅，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，2年以上免征）優(yōu)惠力度，契稅首套免征，二套140平以內(nèi)1%，140平以上1.5%。

增加稅收減稅力度，首套140平以內(nèi)印花稅免征，二套140平以上減半。土地增值稅的東部地區(qū)省份預(yù)征率下限再降低0.5個百分點。

二手房個人所得稅（滿五年唯一住房免征），取消個人出售非普宅 2%的個稅，調(diào)整為以 1%的標(biāo)準(zhǔn)核定征稅，效降低置業(yè)成本，居民改善性置換需求提升。

目前來看，二手房個人所得稅中，取消個人出售非普宅 2%的個稅，調(diào)整為以 1%的標(biāo)準(zhǔn)核定征稅的城市，分別為上海和江西，可以擴(kuò)大到全國范圍的所有城市。

老漢認(rèn)為，2025年還有什么政策推出，房地政策工具箱中，儲備著大量的政策，包括地方、全國的房地產(chǎn)政策，存量的房地產(chǎn)政策和新增的房地產(chǎn)政策。

第一是清理、取消住房限制措施。北上深和海南等部分城市取消住房限購、限貸、限售、限價、限簽、限企、限離、限商住、二手房指導(dǎo)價和抵押過戶。

第二是降商業(yè)和公積金房貸首付。北京、上海、廣州、深圳和核心二線城市商業(yè)貸款二套房首付下降為15%，公積金貸款首套、二套首付為15%，認(rèn)房不認(rèn)貸。

第三是降利率。首套、二套商業(yè)房貸利率、公積金房貸利率、存量房貸利率分別下降30個基點，可以大大的減少購房貸款利率、下降購房成本。

第四是稅免減。契稅首套免征，二套140平以內(nèi)1%/以上1.5%；印花稅首套140平以內(nèi)免征，二套減半；取消出售非普宅2%的個稅，調(diào)整為以1%標(biāo)準(zhǔn)核定征稅。

房企土地增值稅的預(yù)征率3%下降為1.5%，房企所得稅的預(yù)征率最高是15％下降為10%。同時，對房企恢復(fù)開發(fā)項目的稅收，適當(dāng)延緩繳納時間。

第五是住房公積金調(diào)整。降低公積金貸款首付比例、提高貸款額度、延長還款期限、試點“直付房租”、優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、允許跨城貸款。

支持住房公積金代際互助（購房人的父母與子女可申請?zhí)崛∽》抗e金支持購房人購房）購房、支持靈活就業(yè)人員權(quán)益。

第六是支持多孩家庭購房，放寬2孩到3孩家庭購房套數(shù)；農(nóng)民進(jìn)城和人才購房稅收補(bǔ)貼；房票安置和住房以舊換新的稅費免減；買房送戶口和落戶門檻放寬。

第七是項目白名單規(guī)模擴(kuò)容。2025年房地產(chǎn)項目白名單規(guī)模新增到5萬億元（2025年），覆蓋全國各地更多的項目，加大保交房力度，恢復(fù)信心和增強(qiáng)預(yù)期。

第八是收儲存量商品房用作保障性、人才、安置房住房的資金規(guī)模擴(kuò)大到2萬億元-4萬億元，落實保障性住房再貸款、地方專項債、銀行貸款和自儲資金。

第九是收儲存量閑置土地用作保障性、人才、安置住房、公共和基礎(chǔ)設(shè)施及再次出讓的資金規(guī)模擴(kuò)大到2萬億元-4萬億元，落實再貸款、地方專項債、銀行貸款。

第十是城中村改造專項借款的資金規(guī)模擴(kuò)大到2萬億元，100萬套城市更新貨幣化（城中村和危舊房貨幣化安置），提高貨幣安置標(biāo)準(zhǔn)100%。

第十一是庫存超30個月-36個月的城市，暫停一年到二年新商品住宅用地供應(yīng)，鼓勵存量土地開發(fā)（縮短開發(fā)報建手續(xù)、分期繳納土地出讓金、免減稅費）。

允許存量土地的調(diào)整規(guī)劃，在土地用途、面積、戶型、容積率、配建、自持、限價、現(xiàn)房等方面。同時，地方收回存量土地調(diào)整規(guī)劃后再出讓。

第十二是全國統(tǒng)一把經(jīng)營性物業(yè)貸款和到期房企存量金融貸款展期至2030年，讓房企大大地增加過渡時間，獲得房企發(fā)展的空間。

第十三是全國降準(zhǔn)1.0%（分二次）、降息30基點-50基點（分二次）。

第十四是全國統(tǒng)一延長個人新房貸款年期（30年延長為40年-50年）和二手住房貸款年限（25年延長為30年-40年）及公積金貸款年限（30年延長為40年）。

不愿意延長個人新房、二手房、住房公積金按揭貸款期限的，可選擇申請10年、20年、30年的貸款期，提前還貸。

第十五是全國統(tǒng)一取消戶型90/70政策、降低中介傭金、物業(yè)管理費。

第十六是全國統(tǒng)一放開第三、第四套房貸限制，首付分別為25%、30%，利率分別為3.25%、3.35%。

第十七是全國統(tǒng)一優(yōu)化商辦物業(yè)交易政策，1.全國統(tǒng)一把商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）納入房地產(chǎn)項目白名單。

2.全國統(tǒng)一將購買商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）首套、二套房貸首付比例分別下降為30%、40%。

3.全國統(tǒng)一將購買商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）的首套、二套房貸利率下降，由4.75%-6%，分別下降為3.75%-4.5%。

4.全國統(tǒng)一將商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）第三、四套房貸放開，首付分別為50%-60%，貸款利率為4.5%-5%。

5.全國統(tǒng)一將購買商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）首套的免合同印花稅、契稅，二套的減半合同印花稅、契稅。

二手房轉(zhuǎn)讓非普宅的個人所得稅為預(yù)征1%，降低房企土地增值稅、房企所得稅，分別為預(yù)征率3%下降為1.5%、15％下降為10%。

6.全國統(tǒng)一將個人購買商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）的限制政策取消。

7.全國統(tǒng)一將購買商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）貸款期限由10年延長至最長為30年。

8.全國統(tǒng)一允許商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）的土地和項目，改變土地用途和規(guī)劃指標(biāo)的容積率、建筑密度。

用作商品住房、保障住房、安置房、人才房、長租公寓，并且稅費免減，銀行提供商業(yè)貸款。

9.全國統(tǒng)一將商辦物業(yè)（辦公樓、商業(yè)廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）項目和土地，納入收儲，用作保障性住房及安置房及人才房、公共和基礎(chǔ)設(shè)施。

第十八是發(fā)行地方專項債4萬億元-6萬億元，用作收儲存量商品房和閑置土地的資金來源。

第十九是三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的短期管理目標(biāo)調(diào)整為中長期管理目標(biāo)，同時2年-3年內(nèi)暫停三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制，明確銀行信貸支持開發(fā)貸。

第二十是六大國有銀行各出5000億元（規(guī)模為3萬億元），持有房企境內(nèi)外到期債券（5年計劃）和供應(yīng)鏈的商票（5年）。

第二十一是其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低資本金比例由30%下降為20%。其中保障性住房和普通商品住房項目?，最低為20%；其他房地產(chǎn)開發(fā)項目?，最低為30%。

第二十二是組建50萬億元中國住房銀行（通過收儲商品房庫存出租和空置土地、低息貸款、發(fā)債券的方式運營，收儲的銀行貸款、專項債由國家貼息）。

第二十三是加快推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，落實三大工程，形成商品房+保障房的住房供應(yīng)體系，租購并舉的住房制度。