2024年7月，成都新都區(qū)兩家房企掛牌，涉及新都區(qū)廖家灣約122畝宅地、約58.40畝宅地，掛牌價格分別約8.28億元、約3.10億元，合計約11.38億元。

2025年3月，這兩家房企再次在公開平臺掛牌，掛牌價分別來到約8.65億元、約3.24億元，掛牌總價約11.89億元，顯示了相關掛牌項目出現(xiàn)漲價，整體漲幅接近約5%。

區(qū)域市場方面，2024年11月，區(qū)域成交一宗純住宅用地，由某品牌房企拿下，容積率2.5，樓面地價接近5000元/平米。

據(jù)市場消息，該項目新房上市價格約1.37萬元/平米，起步價約130萬+，顯示出區(qū)域較低的購房門檻及一定的項目溢價可能，或有利于項目的后期上市及去化。

具體到本項目，按最新的掛牌價計算，約122畝宅地樓面地價約5200元/平米，約58.40畝宅地（兼容商業(yè)）樓面地價約4100元/平米，其中約122畝宅地適合打造區(qū)域居住大盤，后期或可呈現(xiàn)較為可觀的溢價，約58.40畝宅地含有約51%的商業(yè)部分，回款周期或許更長，更有利于區(qū)域的價值挖掘。

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香投集團擬轉讓兩項目公司

區(qū)域價值挖掘靜待新投資者

日前，成都香澤置業(yè)有限公司（以下簡稱香澤置業(yè)）全部股權及債權轉讓項目、成都香韻置業(yè)有限公司（以下簡稱香韻置業(yè)）全部股權及債權轉讓項目正式掛牌，掛牌價分別約8.65億元、約3.24億元。

最近一期財務報表則顯示，香澤置業(yè)資產(chǎn)總額約7.77億元，負債200萬元，凈資產(chǎn)約7.75億元。

香韻置業(yè)資產(chǎn)總額約2.85億元，負債2810萬元，凈資產(chǎn)約2.57億元。

企業(yè)方面，香澤置業(yè)、香韻置業(yè)的成立時間分別為2023年8月、2023年5月，為2023年成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，實控人均為成都香城投資集團有限公司（以下簡稱香投集團）。

官網(wǎng)顯示，香投集團是由原區(qū)屬國有公司、部門委管公司、鎮(zhèn)屬公司等整合而成的國有獨資公司，注冊資本50億元，資產(chǎn)總規(guī)模超1900億元，實際管理和參控股企業(yè)超100家，服務于產(chǎn)業(yè)投資、城市建設、鄉(xiāng)村振興、智慧水務、現(xiàn)代交通、資產(chǎn)管理等各條戰(zhàn)線。

項目開發(fā)方面，近年來，香投集團開發(fā)了香城體育中心、泥巴沱森園公園、蜀龍大道、成都市龍江路小學新都校區(qū)等諸多區(qū)域基礎設施，同時打造了多個房地產(chǎn)項目——香投大悅城·公園里、香投置地·錦堂、香投五礦·桂語堂、香投五礦·瀾悅溪岸等。
從中可見，香投集團為區(qū)域價值的核心挖掘者，為區(qū)域發(fā)展奠定了基礎。
在房地產(chǎn)角度，香投集團項目多為合作開發(fā)，更多借助于專業(yè)房企進行項目的打造及溢價等。如今，隨著市場的變化，大悅城、五礦等合作方或有自身負擔需要化解，香投集團旗下的土地資產(chǎn)等，還有待新的“合伙人”。
對此，資深業(yè)內(nèi)人士則認為，相較于合作開發(fā)，本次香投集團直接將兩宗土地的主體進行100%股權轉讓，既是為了盤活資產(chǎn)，也可以給予項目更為靈活、更為自由、更為市場化的操盤空間，有利于項目后期的整體打造，相關地塊或許更為適合深耕區(qū)域的專業(yè)房企。

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兩宗土地占位廖家灣

低總價或占據(jù)一定市場份額

土地資產(chǎn)方面，據(jù)氫地產(chǎn)此前披露，香澤置業(yè)、香韻置業(yè)名下?lián)碛邢嚓P土地資產(chǎn)。

招投標信息顯示，香澤置業(yè)作為招標人，在2024年3月公布的相關競爭性磋商公告之中，揭示了項目情況——香澤置業(yè)新都區(qū)廖家灣122畝房地產(chǎn)開發(fā)項目圍擋工程已由項目審批/核準/備案機關批準，招標人為香澤置業(yè)，已具備招標條件。

進一步匹配拿地情況發(fā)現(xiàn)，2023年8月，香投置地獲得新都區(qū)斑竹園街道旃檀社區(qū)一組，踏水社區(qū)四組，桂湖街道燕塘村十一組、十二組約122.93畝土地，為底價成交，成交樓面地價4350元/平米，成交總價約7.13億元。

具體來看，該宗土地為住宅用地，含兩幅地塊，綜合容積率約2.0。

從公司成立時間及地價等方面來看，香韻置業(yè)的土地資產(chǎn)與新都區(qū)斑竹園街道旃檀社區(qū)二組（原旃檀社區(qū)六組）約58.40畝土地匹配。

該宗土地由香投置地于2023年5月獲取，為底價成交，成交樓面地價3300元/平米，成交總價約2.57億元。

土地稟賦方面，這宗土地為商業(yè)服務業(yè)設施用地（兼容二類住宅用地），兼容的二類住宅建筑面積不小于該地塊內(nèi)計入容積率的建筑面積的39%且不大于49%，容積率則為2.0。

同時，地塊還需滿足《成都市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2017）》要求（臨毗河一側用地紅線50米以內(nèi)建筑髙度應不高于24米）。

值得注意的是，兩宗土地均位于城北C位廖家灣。

隨著天府大道北沿線、地鐵5號線、地鐵27號線、廖家灣TOD、廖家灣公園、成都市第一人民醫(yī)院新都院區(qū)、龍江路小學新都校區(qū)等重磅配套的持續(xù)兌現(xiàn)&規(guī)劃&簽約，廖家灣的城市能級、城市界面、市場可見度有所提升。

資深業(yè)內(nèi)人士分析認為，近年來，多家品牌房企入駐區(qū)域，已經(jīng)為區(qū)域居住品質進行了價值打底。同時，在主城新房價格走高的背景之下，較好的城市配套、較低的樓面地價、較低的新房總價，或讓這類項目成為難得的性價比之選，從而讓這種項目有望獲得一定的市場份額。

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