2024年7月，成都新都區(qū)兩家房企掛牌，涉及新都區(qū)廖家灣約122畝宅地、約58.40畝宅地，掛牌價(jià)格分別約8.28億元、約3.10億元，合計(jì)約11.38億元。

2025年3月，這兩家房企再次在公開(kāi)平臺(tái)掛牌，掛牌價(jià)分別來(lái)到約8.65億元、約3.24億元，掛牌總價(jià)約11.89億元，顯示了相關(guān)掛牌項(xiàng)目出現(xiàn)漲價(jià)，整體漲幅接近約5%。

區(qū)域市場(chǎng)方面，2024年11月，區(qū)域成交一宗純住宅用地，由某品牌房企拿下，容積率2.5，樓面地價(jià)接近5000元/平米。

據(jù)市場(chǎng)消息，該項(xiàng)目新房上市價(jià)格約1.37萬(wàn)元/平米，起步價(jià)約130萬(wàn)+，顯示出區(qū)域較低的購(gòu)房門檻及一定的項(xiàng)目溢價(jià)可能，或有利于項(xiàng)目的后期上市及去化。

具體到本項(xiàng)目，按最新的掛牌價(jià)計(jì)算，約122畝宅地樓面地價(jià)約5200元/平米，約58.40畝宅地（兼容商業(yè)）樓面地價(jià)約4100元/平米，其中約122畝宅地適合打造區(qū)域居住大盤，后期或可呈現(xiàn)較為可觀的溢價(jià)，約58.40畝宅地含有約51%的商業(yè)部分，回款周期或許更長(zhǎng)，更有利于區(qū)域的價(jià)值挖掘。

01

香投集團(tuán)擬轉(zhuǎn)讓兩項(xiàng)目公司

區(qū)域價(jià)值挖掘靜待新投資者

日前，成都香澤置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱香澤置業(yè)）全部股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、成都香韻置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱香韻置業(yè)）全部股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目正式掛牌，掛牌價(jià)分別約8.65億元、約3.24億元。

最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表則顯示，香澤置業(yè)資產(chǎn)總額約7.77億元，負(fù)債200萬(wàn)元，凈資產(chǎn)約7.75億元。

香韻置業(yè)資產(chǎn)總額約2.85億元，負(fù)債2810萬(wàn)元，凈資產(chǎn)約2.57億元。

企業(yè)方面，香澤置業(yè)、香韻置業(yè)的成立時(shí)間分別為2023年8月、2023年5月，為2023年成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，實(shí)控人均為成都香城投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱香投集團(tuán)）。

官網(wǎng)顯示，香投集團(tuán)是由原區(qū)屬國(guó)有公司、部門委管公司、鎮(zhèn)屬公司等整合而成的國(guó)有獨(dú)資公司，注冊(cè)資本50億元，資產(chǎn)總規(guī)模超1900億元，實(shí)際管理和參控股企業(yè)超100家，服務(wù)于產(chǎn)業(yè)投資、城市建設(shè)、鄉(xiāng)村振興、智慧水務(wù)、現(xiàn)代交通、資產(chǎn)管理等各條戰(zhàn)線。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面，近年來(lái)，香投集團(tuán)開(kāi)發(fā)了香城體育中心、泥巴沱森園公園、蜀龍大道、成都市龍江路小學(xué)新都校區(qū)等諸多區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)打造了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目——香投大悅城·公園里、香投置地·錦堂、香投五礦·桂語(yǔ)堂、香投五礦·瀾悅溪岸等。
從中可見(jiàn)，香投集團(tuán)為區(qū)域價(jià)值的核心挖掘者，為區(qū)域發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
在房地產(chǎn)角度，香投集團(tuán)項(xiàng)目多為合作開(kāi)發(fā)，更多借助于專業(yè)房企進(jìn)行項(xiàng)目的打造及溢價(jià)等。如今，隨著市場(chǎng)的變化，大悅城、五礦等合作方或有自身負(fù)擔(dān)需要化解，香投集團(tuán)旗下的土地資產(chǎn)等，還有待新的“合伙人”。
對(duì)此，資深業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，相較于合作開(kāi)發(fā)，本次香投集團(tuán)直接將兩宗土地的主體進(jìn)行100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，既是為了盤活資產(chǎn)，也可以給予項(xiàng)目更為靈活、更為自由、更為市場(chǎng)化的操盤空間，有利于項(xiàng)目后期的整體打造，相關(guān)地塊或許更為適合深耕區(qū)域的專業(yè)房企。

02

兩宗土地占位廖家灣

低總價(jià)或占據(jù)一定市場(chǎng)份額

土地資產(chǎn)方面，據(jù)氫地產(chǎn)此前披露，香澤置業(yè)、香韻置業(yè)名下?lián)碛邢嚓P(guān)土地資產(chǎn)。

招投標(biāo)信息顯示，香澤置業(yè)作為招標(biāo)人，在2024年3月公布的相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)性磋商公告之中，揭示了項(xiàng)目情況——香澤置業(yè)新都區(qū)廖家灣122畝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目圍擋工程已由項(xiàng)目審批/核準(zhǔn)/備案機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，招標(biāo)人為香澤置業(yè)，已具備招標(biāo)條件。

進(jìn)一步匹配拿地情況發(fā)現(xiàn)，2023年8月，香投置地獲得新都區(qū)斑竹園街道旃檀社區(qū)一組，踏水社區(qū)四組，桂湖街道燕塘村十一組、十二組約122.93畝土地，為底價(jià)成交，成交樓面地價(jià)4350元/平米，成交總價(jià)約7.13億元。

具體來(lái)看，該宗土地為住宅用地，含兩幅地塊，綜合容積率約2.0。

從公司成立時(shí)間及地價(jià)等方面來(lái)看，香韻置業(yè)的土地資產(chǎn)與新都區(qū)斑竹園街道旃檀社區(qū)二組（原旃檀社區(qū)六組）約58.40畝土地匹配。

該宗土地由香投置地于2023年5月獲取，為底價(jià)成交，成交樓面地價(jià)3300元/平米，成交總價(jià)約2.57億元。

土地稟賦方面，這宗土地為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（兼容二類住宅用地），兼容的二類住宅建筑面積不小于該地塊內(nèi)計(jì)入容積率的建筑面積的39%且不大于49%，容積率則為2.0。

同時(shí)，地塊還需滿足《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2017）》要求（臨毗河一側(cè)用地紅線50米以內(nèi)建筑髙度應(yīng)不高于24米）。

值得注意的是，兩宗土地均位于城北C位廖家灣。

隨著天府大道北沿線、地鐵5號(hào)線、地鐵27號(hào)線、廖家灣TOD、廖家灣公園、成都市第一人民醫(yī)院新都院區(qū)、龍江路小學(xué)新都校區(qū)等重磅配套的持續(xù)兌現(xiàn)&規(guī)劃&簽約，廖家灣的城市能級(jí)、城市界面、市場(chǎng)可見(jiàn)度有所提升。

資深業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近年來(lái)，多家品牌房企入駐區(qū)域，已經(jīng)為區(qū)域居住品質(zhì)進(jìn)行了價(jià)值打底。同時(shí)，在主城新房?jī)r(jià)格走高的背景之下，較好的城市配套、較低的樓面地價(jià)、較低的新房總價(jià)，或讓這類項(xiàng)目成為難得的性價(jià)比之選，從而讓這種項(xiàng)目有望獲得一定的市場(chǎng)份額。

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