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不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山。

當(dāng)我們身處底部時(shí)，我們往往不知道自己身在底部。

有一個(gè)阿瑪拉定律：人們總是容易高估一件事情的短期效益，而低估它的長(zhǎng)期影響。

比如AI，chatGPT剛出來(lái)時(shí)，輿論鋪天蓋地，感覺生活馬上就要被顛覆了，過了兩年發(fā)現(xiàn)生活并沒多少變化，該吃吃該喝喝，于是把AI給忘了。

但到去年底，隨著Deepseek的爆火，人們才有驟然驚覺，AI已經(jīng)可以干這么多事，而且很多人工事實(shí)上已經(jīng)被它取代了?，F(xiàn)在用AI完成一項(xiàng)工作（比如寫一個(gè)方案），速度比人工快了上百倍。

房地產(chǎn)當(dāng)然也有這樣的例子，“房住不炒”剛提出時(shí)，大家以為風(fēng)向要立轉(zhuǎn)了，2017-2018年有很多開發(fā)商著急出貨（如李超人），萬(wàn)科甚至喊出了“活下去”的口號(hào)。

但之后大家發(fā)現(xiàn)也不過如此嘛，接著奏樂接著舞，直到2021年雪崩時(shí)，才記起這四個(gè)字來(lái)，其時(shí)已經(jīng)提出4年了。

顯然，當(dāng)初行業(yè)高估了“房住不炒”的短期效應(yīng)，但嚴(yán)重低估了其長(zhǎng)期效應(yīng)。

相似的狀況在去年9月底再次出現(xiàn)，這次重大轉(zhuǎn)折的表述也是四個(gè)字“止跌回穩(wěn)”。同樣的，去年10月的成交爆發(fā)也呈現(xiàn)出短期高估的現(xiàn)象，但現(xiàn)在又有很多人開始懷疑政策的效果了，甚至今年的政府工作報(bào)告再次重申止跌回穩(wěn)（這是國(guó)家層面的第三次），民間幾乎無(wú)動(dòng)于衷。

大量的人還是認(rèn)為：房?jī)r(jià)不可能止跌，前途熊路漫漫。

老司機(jī)對(duì)于寧波房?jī)r(jià)的止跌回穩(wěn)明確樂觀，我認(rèn)為2025政策的效果會(huì)顯著體現(xiàn)，事實(shí)上新房、部分次新房已經(jīng)在上漲的路上，許多樓盤的最終成交價(jià)較去年三季度都有顯著縮小。

促成止跌回穩(wěn)的條件越來(lái)越豐富，利空早已出盡，而利多的消息正越積越多。

第一個(gè)有利條件是土拍，今年開年兩塊地順利出讓，并且地價(jià)都創(chuàng)下新高，給樓市以很強(qiáng)的信心支撐。從開發(fā)商踴躍報(bào)名，到后的成交價(jià)，地價(jià)底算是明確了。

去年半年時(shí)間都沒有賣地，其實(shí)地方財(cái)政的壓力是很大的，但即便如此也沒有甩賣，地價(jià)堅(jiān)挺的保持在既有水平之上，是出乎很多人意料的。

看跌的人都認(rèn)為，土地賣不掉一定會(huì)降價(jià)。

為什么地價(jià)能堅(jiān)持不降？首先當(dāng)然是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，地價(jià)一降房?jī)r(jià)更加支撐不住。但更重要的是維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值——土地是每個(gè)地方最大的資產(chǎn)，地價(jià)穩(wěn)定，意味著地方政府的資產(chǎn)得到了保值。

其次則是為了守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，這也是中央三令五申劃下的紅線，土地是很多地方債務(wù)的抵押物，抵押物貶值，會(huì)給金融系統(tǒng)帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

維護(hù)地價(jià)穩(wěn)定的難度并不大，因?yàn)橥恋厥仟?dú)家供應(yīng)的，絕對(duì)的壟斷保護(hù)了地方政府的定價(jià)權(quán)。如果市場(chǎng)不接受，則土地交易暫停。

去年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也重申，要嚴(yán)控增量，優(yōu)化存量，高層也不鼓勵(lì)庫(kù)存大的城市再繼續(xù)賣地，所以多數(shù)城市出現(xiàn)了土拍暫停，繼而凍結(jié)了地價(jià)。

第二個(gè)有利條件是庫(kù)存在持續(xù)減少，去年四季度以來(lái)，每個(gè)月新盤銷量均大于供應(yīng)量，新盤庫(kù)存在持續(xù)減少。

曾經(jīng)驚為天量的二手房庫(kù)存，也快速回落到了95000套附近（六區(qū)），與最高峰時(shí)相比，庫(kù)存減少了20000套，并且還在持續(xù)減少。

庫(kù)存繼續(xù)減少是大概率，高峰時(shí)期的樓盤陸續(xù)都已經(jīng)在二手市場(chǎng)掛牌，未來(lái)沒有庫(kù)存明顯增加的壓力了。

開年以來(lái)，二手房成交持續(xù)保持活躍，3月實(shí)際成交可能超過5000套，一些二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)了反彈，大部分小區(qū)的房?jī)r(jià)維持低位穩(wěn)定。

當(dāng)然也有破位走勢(shì)的，江北云江灣安置房交付，迅速拉低周邊二手房?jī)r(jià)；駱駝情況也很類似，隨著新一批安置房投放市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)還在創(chuàng)新低。

但沒有受到安置房沖擊的板塊，如鄞州歡樂海岸、江東金茂府、楊柳郡、中旅城、海語(yǔ)府、萬(wàn)象華府等，成交價(jià)格已經(jīng)明顯企穩(wěn)。

總有人拿出某樓盤跌價(jià)的個(gè)案來(lái)跟老司機(jī)理論，試圖證明房?jī)r(jià)還在下跌，這是典型的以偏概全。

寧波有樓盤還在跌嗎？當(dāng)然有，就如上文我提到的有安置房交付的板塊，跌幅還很明顯。

如果你剛好要在這些板塊買房子，那么恭喜你，再等可能還會(huì)更便宜。但用這些板塊來(lái)證明其他板塊也會(huì)跟跌，那是說(shuō)不通的。

現(xiàn)在很多板塊的成交價(jià)，已經(jīng)比去年三季度要高了。

很多人買房，既想它便宜，又想它保值增值，這其實(shí)有點(diǎn)勉為其難，就像想找個(gè)如花似玉的女朋友，又希望她勤儉持家一樣。

在止跌回穩(wěn)的大背景下，如果一個(gè)板塊還在持續(xù)下跌，其實(shí)是要小心的，它意味著這個(gè)板塊存在嚴(yán)重問題。

歸根結(jié)底的問題是供求，一段時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量太大，而需求不足，問題就非常大，譬如板塊內(nèi)有大量安置房集中投放，或者投資盤大量交付，這樣的板塊盡量要回避。

寧波這樣的板塊還有哪些？