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我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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成都樓市這幾天關(guān)注的重點，是天西萬科天府錦繡的一套法拍房，一拍399萬起流拍，二拍319萬起，經(jīng)過一天一夜的拉鋸，最終以455.4萬成交。

可以切入的點太多，比如房東的代持之謎，比如全城流量的天量導(dǎo)入，又比如天吹天黑的恩恩怨怨。

以上其實都不是重點，我只想說房東本人，圍觀的大小V和路人，都是浮云，最重要還是燈塔的其他業(yè)主怎么辦？

以及天西困境的正確理解。

一、先說后面一個問題，天西曾一度作為整個天府新區(qū)的最高咖位，迎戰(zhàn)主城金大攀，也確實憑借優(yōu)越的生態(tài)，超前的規(guī)劃以及純粹的格局，在前幾年風(fēng)光無限。

但現(xiàn)在天西以及天東，其實都面臨除站崗以外的另一個尷尬問題，那就是時代的局限性。

全面卷戶型卷產(chǎn)品的未來已來，但是天西卻過早發(fā)展，甚至沒有給自己留一絲后路，一二級市場顯得急功近利。

直白一點，天東天西沒有可以畫餅的土地儲備了，而絕大多數(shù)樓盤都是半迭代產(chǎn)品，可謂我生君未生，君生我已老。

一個板塊如果還有可持續(xù)發(fā)展的土地（看看隔壁大源西還有多少二類住宅？）那么就會有持續(xù)的輿論熱度，當(dāng)一二級市場沒有內(nèi)驅(qū)動力后，就只剩三級市場（二手房房東）苦苦支撐，游兵散勇根本撐不起。

更何況客觀的說，天西立意很高規(guī)劃很好，但是哪曾想這幾年遇到了樓市下行期（蛋糕小，競爭就更大，所以主城和天新割裂更明顯），因此兌現(xiàn)速度減緩。

如果雖遲但到，依然圓滿，但樓市不是簡單的加減法，有可能遲到就是永別，這才是最可怕的預(yù)期。

當(dāng)然，我也有很多粉絲朋友買了天東天西，我依然質(zhì)樸地希望是“雖遲但到”，畢竟我在“中央活力區(qū)” 的時候就說過，成都乃至四川的確是花了大力氣來打造天府新區(qū)的，一個垮塌的天新，或?qū)⑼侠壅麄€成都的經(jīng)濟發(fā)展，城市定位，在后續(xù)的城市戰(zhàn)爭中底氣不足。

我們既需要老城的歷史沉淀，價值認可，又需要中央活力區(qū)的中堅力量，城市頂流，還需要天府未來中心的長期主義，有昨天有今天有明天，成都才能站穩(wěn)西部一哥的地位。

二、再說天西燈塔的業(yè)主們怎么辦？

事實上，這套房當(dāng)初買成大概558萬，如今455萬成交，加上各種成本，實際破發(fā)虧本100多萬。

如何讓業(yè)主來理解和對待這種破發(fā)？我之前寫過，只不過不是天西這個板塊： https://weibo.com/1551561845/PguLG0RJq

那么就需要從更好的心態(tài)以及更理性的角度來處理。

1、嘲諷確實沒必要，因為當(dāng)年這些人也沒天天拉扯制造對立，并非炒房客，只是單純是想跟上樓市，買一套資產(chǎn)保值的，自住改善的，何錯之有？

嘲諷的人也是成都有房的人，這一套破發(fā)了是否意味著其他房源也必須破發(fā)？高層破發(fā)了是否意味洋房就必須破發(fā)？這個小區(qū)破發(fā)了就等于整個板塊破發(fā)？一個板塊破發(fā)是否能牽連到成都房價就破發(fā)了呢？

這種一葉障目不見泰山的思維，在成都樓市很常見，也很愚蠢。

2、內(nèi)耗也沒必要，不要因為所謂的破發(fā)，就跟自己跟家人跟鄰居跟物業(yè)反復(fù)內(nèi)耗，這樣完全是于事無補的。

3、破發(fā)是事實，但不是普遍，也不是長期行為。首套成交的房東賣房原因沒有深挖，但肯定是不想玩了，早早認栽跑路，尊重理解。

不過這種破發(fā)只能算是市場參考，而非市場定價，一套破發(fā)就意味著后面的所有全都破發(fā)？就意味著未來小區(qū)房價只跌不漲？怕沒有這么絕對的事。

4、理性的做法是不要試圖反駁辯解，而是認可，并耐心蟄伏，等待時機。認真分析板塊潛力，樓盤品質(zhì)，讓時間換空間，未來的某時某刻，會有盈虧平衡點。

退一萬步說，不賣就不會被割韭菜，賣房是賺是虧，和行情周期節(jié)點關(guān)聯(lián)度更大。

現(xiàn)在嘲笑你們的人，如何面對萬一以后另一套漲價100萬的成交呢？到時候是沉默，還是打臉，還是跪舔？

和自己和解，才能一笑泯恩仇。

以下為視頻版——