正文

造成房價(jià)上漲的核武器[房票]再出江湖！

截止目前，一線城市深圳、廣州、上海、北京，

二線城市武漢、青島、寧波、鄭州、蘇州、合肥等超過20個(gè)城市頒布了不同程度的房票政策。

——深圳

在2025年開年的政府工作報(bào)告中，明確城中村改造將實(shí)施房票安置制度。

——廣州

2024 年 1 月 4 日《廣州市房票安置實(shí)施方案》審議通過，1 月 5 日，廣州開出全省首張房票。

截止目前，北京的房票安置僅局限在通州地區(qū)。

上海房票安置主要在金山區(qū)。

從四個(gè)一線城市目前公布的政策看，均有不同程度的房票政策落地！

二線城市武漢的漢陽在2025年1月份正式啟動(dòng)房票制度。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國超過100個(gè)城市落地了房票安置制度，且以一線城市和二線城市為主！

那么，房票的本質(zhì)是什么？對房價(jià)的影響又是什么？

今天的文章給大家說說。

01

首先，房票的本質(zhì)是什么？

一種貨幣！

大家要明白，我們現(xiàn)在的紅票票本質(zhì)上就是一張紙，

但因?yàn)閲倚庞觅x予了這張紙可以兌價(jià)商品信用，這張紙就有了價(jià)值。

而房票本質(zhì)就是地方城市用地方信用賦予“一張紙”信用，這張紙的信用具有定向性：

沒有購房需求，創(chuàng)造購房需求！

那么，怎么創(chuàng)造需求的？

縱觀2015年也好，2024年至今的房票制度也罷，房票是因?yàn)椴疬w產(chǎn)生的。

也就是說，本來這個(gè)市場并沒有這些購買力，

但通過政策“劃定拆遷范圍”，讓這個(gè)范圍內(nèi)的人，因?yàn)椴疬w，因?yàn)椴疬w的房票安置產(chǎn)生商品房的購買意愿。

所以，從地方城市的角度看，房票只是拆遷這件事情的[工具],

但從購房者角度，這房票就是貨幣，而且是定向只能購買商品房的貨幣！

所以，大家要明白一個(gè)邏輯，在這個(gè)過程中，房票不是重點(diǎn)，而讓房票產(chǎn)生的拆遷才是根本！

換句話說，先有拆遷，才有房票，才有消化商品房的購買力。

那么，未來的拆遷的力度有多大？

從住建部在2025年3月9日公布的內(nèi)容看：拆遷力度是極大的。

因?yàn)樽〗ú棵鞔_表態(tài)要把2000年以前的所有商品房小區(qū)都納入城市更新的范疇。

但我們都知道，城市更新還包括修舊如舊、拆建比不大于2.

這帶來的結(jié)果就是：

2000年以前的老舊小區(qū)只有20%會(huì)納入拆遷范疇。

那么，老舊小區(qū)20%的拆遷比例會(huì)釋放多大的購買力呢？

按照7普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，總住房面積是328億㎡，

其中2000年以前的房子占比在35%，老舊小區(qū)的面積大概在115億㎡。

按照90㎡一套計(jì)算，115億㎡按照20%的拆遷比例，拆遷的房源大概是2400萬套。

只不過呢，2000年之前的老舊房屋高層少，多層和小高層比較多，彼時(shí)的套均面積大概在60平米左右。

那么按照60㎡一套計(jì)算，115億㎡按照20%的拆遷比例，拆遷的房源大概是3800萬套。

這個(gè)數(shù)據(jù)只是推算，但大數(shù)不會(huì)錯(cuò)，2000萬套到3000萬套是比較合理的。

不過呢，大家要明白，出來老舊小區(qū)拆遷，還有300城城中村改造呢～

兩者累計(jì)疊加將產(chǎn)生怎么的威力，我并不知曉，

但我們可以具象到一個(gè)城市，看看城中村改造到底可以釋放多少購買力。

——深圳曾出新規(guī)，全力推進(jìn)城中村改造，涉及全市40%的建面。

按照《深圳市政府關(guān)于深圳公共住房情況的專項(xiàng)工作報(bào)告》中的數(shù)據(jù)：

深圳共有各類住房1129萬套，居住建筑面積共6.21億平方米。

按照40%的比例計(jì)算，大約是400萬套，2.5億平米的房子。

來，大家看下圖（下圖數(shù)據(jù)來自深圳統(tǒng)計(jì)局和住建局）

在深圳可居住的1129萬套房子中，51%是私人自建房。

也就是農(nóng)民房，城中村。

而深圳絕大多數(shù)中低收入人口都租住在577萬套城中村中。

現(xiàn)在，深圳明確城中村改造涉及全市40%的建面，也就是不低于400萬套房子。

也就是說80%的城中村都會(huì)被改造，這將帶來兩個(gè)維度的影響：

第一個(gè)維度：

深圳城中村 31.9萬棟，簡單粗暴的按照31.9萬棟的40%計(jì)算，那么就是12.76萬棟！

換句話說，按照一棟一個(gè)村民來估算，40%的拆遷將釋放12.76的買房大軍！

但如果大家對城中村拆遷有了解就會(huì)知道，通常每棟樓的村民都會(huì)將錢分給幾個(gè)子女（因?yàn)槎荚诖寮w戶口上）。

所以真實(shí)的買房大軍最低也是12.76萬的二倍，也就是25萬到26萬！

第二個(gè)維度：

深圳1760萬人口中有51%的人口租住在城中村。

也就是說，深圳1760萬人口中，約50%到60%的人 口，也就是880萬人口會(huì)因?yàn)槌侵写甯脑烀媾R“或買”、“或租”的新選擇！

按照貧富二八原則概算，20%就是880乘以20%=176萬購買力溢出。

也就是說，只要拆遷——啟動(dòng)房票，那么深圳現(xiàn)有的3.1萬套庫存，連賽牙縫都不夠！

所以，現(xiàn)在讓樓市[止跌企穩(wěn)]的路徑很明確，除了利率、首付這些常規(guī)政策外，[創(chuàng)造需求，釋放購買力]的路徑如下：

第一步：拆遷

這個(gè)維度不用我多說，從城中村改造21城到300城，范圍的擴(kuò)大就已經(jīng)說明了釋放購買力的范圍。

現(xiàn)在進(jìn)一步擴(kuò)大到老舊小區(qū)，也就是說，地方城市的拆遷包括老舊小區(qū)+城中村改造

也就是沒有需求，創(chuàng)造需求的地域范圍一步步在擴(kuò)大

第二步：房票

預(yù)判2025年房票的范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，尤其是深圳明確啟動(dòng)房票安置之后，二線和一線城市都會(huì)擴(kuò)大范圍。

目前中國商品房庫存量是7.5億平米，按照90㎡一套來計(jì)算，那么就是833萬套。

而2000年前老舊小區(qū)拆遷，釋放3600萬套的購買力。

如此一對比，現(xiàn)有7.5億庫存面積、833萬套庫存，根本就不夠！

至于樓市什么時(shí)候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰寫，2024年再次發(fā)表的文章《》

02

中國的房價(jià)上漲，簡單粗暴的邏輯大致如下：

第一次是2008年——

2008年4萬億刺激政策落地，無論大城市還是小城市，房價(jià)都出現(xiàn)了3倍到5倍上漲！

2008年房價(jià)上漲，本質(zhì)上是財(cái)政赤率提高到3%，向市場釋放了4萬億高能貨幣，創(chuàng)彼時(shí)60年貨幣大放水之最。

第二次是2015年——

大多數(shù)人對于2015年房價(jià)上漲的認(rèn)知都是[住建部在2024年11月城鄉(xiāng)會(huì)議上喊出來的'千方百計(jì)去庫存']

事實(shí)上，這也是后知后覺的表現(xiàn)。

2015年到2019年這5年房價(jià)上漲的根本性原因，除了政策面明確的千方百計(jì)去庫存，還有一個(gè)關(guān)鍵：

就是三四線城市，開啟了轟轟烈烈的拆一賠一。

我知道，很多人早已忘記了2015年的房價(jià)是怎么漲上來的了，所以，給大家放一張圖片。

從2016年年底開始，非重點(diǎn)城市（三四線）銷售量就開始超過重點(diǎn)40城（一二線）。

也就是說，從2015年之后，棚改貨幣化安置就以三四線城市為主，一二線城市為輔，

所以 2015年中國真正拆一賠一的主戰(zhàn)場不是一二線城市，而是三四線城市！

這個(gè)情況，從宇宙房企碧桂園與恒大的戰(zhàn)略布局也能看出，彼時(shí)的三四線城市，有多么的炙手可熱！

而三四線城市的成交量暴漲，甚至超出一二線城市，其緣由就是3年7萬億的棚改資金，外加一拆一賠的[房票安置]

換句話說，2008年經(jīng)驗(yàn)不足，只會(huì)大水漫灌萬物普漲的玩法。

到了2015年，玩法就精進(jìn)了很多——

定向放水：地方專項(xiàng)貸款+央行PSL兩種貨幣工具放水。

定向疏導(dǎo)購買力：拆遷——房票——庫存

所以，房票是助推房價(jià)上漲的重要武器

時(shí)間來到2025年，[房票安置]這個(gè)環(huán)節(jié)，已經(jīng)成為一二線城市‘政府工作’報(bào)告的工作任務(wù)。

也就是說，為了止跌回穩(wěn)，他們再次拿出了武器庫的核武器：房票

既然武器都有了，子彈在哪里？

換句話說，地方城市的錢從哪里來？

答案是專項(xiàng)債。

按照《2025年政府工作報(bào)告》的內(nèi)容看，專項(xiàng)債4.4萬億，歷史最高，主要用途就是投資建設(shè)（拆建）和收儲商品房、存量房。

文章至此，讓樓市[止跌回穩(wěn)]的路徑已經(jīng)很明確了：

——錢：

專項(xiàng)債，不排除另外再次啟動(dòng)棚改時(shí)期的PSL；

——方式

2000年以前老舊小區(qū)拆遷，釋放不低于2400萬個(gè)拆遷家庭形成新的購買力；

記住，這還不包括城中村改造、不包括正常購買力，不包括收儲商品房等等

——目標(biāo)：

消化庫存，讓樓市止跌回穩(wěn)。

如果說過去3年，截止于926之前的救市是托而不舉，

那么現(xiàn)在將穩(wěn)房價(jià)寫入東大的[政府報(bào)告]，擴(kuò)大拆遷范疇、啟動(dòng)房票就是不漲不休。

因?yàn)樗麄冎溃何ㄓ袠鞘衅蠓€(wěn)，經(jīng)濟(jì)才有起色，而樓市企穩(wěn)的關(guān)鍵，就是以漲止跌

至于樓市什么時(shí)候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰寫，2024年再次發(fā)表的文章《》

03

最后,簡單說幾點(diǎn)：

1、放棄普漲幻象

未來的樓市一定是分化的樓市，

城市更新這件事，雖然威力巨大，但很多人口外流，產(chǎn)業(yè)全無的城市，早就失去了城中村改造的價(jià)值。

所以，好鋼用在刀刃上，資金配置一定會(huì)先投一線和強(qiáng)二線

換句話說，這一輪行情，一定是一線城市和部分強(qiáng)二線城市。

2、重演

歷史不會(huì)簡單重演，但總壓著相同的韻腳！

2015年出口下滑，2015年我們推出了3年7萬億的棚改貨幣化安置

2025年加關(guān)稅、貿(mào)易戰(zhàn)，我們迎來了歷史最高的財(cái)政赤字率4%，

所以，到底會(huì)不會(huì)重演2015，我不做結(jié)論。我們把一切交給時(shí)間，時(shí)間自然會(huì)給出答案。

但問題在于：

不相信住建部的“千方百計(jì)去庫存”的信號，錯(cuò)過了2015年，后面每一年買房的成本，每一平米都會(huì)增加5000元。

現(xiàn)在，如果錯(cuò)過2025年，把東大穩(wěn)樓市寫入政府工作報(bào)告當(dāng)成“耳邊風(fēng)”，你計(jì)算過代價(jià)是什么嗎？

如果看不懂，又想投資買房，說明你“買房知識缺項(xiàng)太多”，掃描下方二維碼來聽我直播！

老實(shí)做人，踏實(shí)寫文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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