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姚江新城的業(yè)主流年不利，先是云江府安置房交付，暴走的拆遷戶把價(jià)格打到了15000元/平以下，然后是姚玖灣三批次加推，均價(jià)降到了27000元/平。

一前一后，姚新的業(yè)主腹背受敵，過(guò)去四年最抗跌板塊的金身，瞬間瓦解。

姚江新城還會(huì)跌嗎？或者說(shuō)，姚新還有未來(lái)嗎？作為寧波地產(chǎn)界剛的知名“房吹”，老司機(jī)必須要出來(lái)說(shuō)幾句。

我還是看好姚新！

老司機(jī)看好姚新不是一年兩年了，很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，我都認(rèn)為姚江新城極具潛力。

寧波城市的版圖共經(jīng)歷了三輪擴(kuò)張，第一輪是往南，還記得萬(wàn)達(dá)剛進(jìn)寧波時(shí)的廣告語(yǔ)嗎？一共四個(gè)字：

寧波向南！

萬(wàn)達(dá)是向南的1.0版本，之后的公園板塊和南商開(kāi)發(fā)，是2.0版本，再那之后，就沒(méi)有之后了。

因?yàn)檑粗莺喜⒘私瓥|，重心轉(zhuǎn)向了向東。

準(zhǔn)確的說(shuō)，寧波向東的步伐遠(yuǎn)早于和鄞州的合并，雅戈?duì)栭_(kāi)發(fā)商錦繡東城時(shí)，寧波就畫(huà)定了城市向東的藍(lán)圖，只是江東力量有限，進(jìn)展不是特別快，等到鄞州入主，東部新城才掀起了開(kāi)發(fā)的高潮。

當(dāng)然，時(shí)勢(shì)也剛剛好，碰到了史上最大的牛市。

向東，是寧波的第二輪擴(kuò)張，這次擴(kuò)張的邊界在東外環(huán)，從2035的國(guó)土空間規(guī)劃來(lái)看，沒(méi)有再繼續(xù)往東的計(jì)劃。

寧波的第三輪擴(kuò)張是鎮(zhèn)海新城，早期是莊市，后面是駱駝。鎮(zhèn)海新城是鎮(zhèn)海主動(dòng)靠近城區(qū)的大手筆，其過(guò)程頗為不易，但成功豐碩?，F(xiàn)在許多人已經(jīng)自然的把鎮(zhèn)海新城視為主城的一部分，特別是新寧波人，很多選擇在鎮(zhèn)海新城置業(yè)。

從本輪下跌走勢(shì)來(lái)看，莊市的高端產(chǎn)品無(wú)論是價(jià)格還是跌幅，都不輸高新區(qū)。傳統(tǒng)的以老城為核心的房?jī)r(jià)等高線被打破了，鎮(zhèn)海副中心的地位得以確立。

回顧一下這20多年來(lái)，城市往西、往西北的步伐卻慢了很多，海曙、江北兩個(gè)老城區(qū)，都沒(méi)能打出“新城”這張王牌。

那么接下來(lái)，寧波第四輪城市擴(kuò)張，未來(lái)的新城會(huì)在哪里呢？

關(guān)于這一點(diǎn)，老司機(jī)的好友老曹昨天說(shuō)，寧波未來(lái)的新城只有姚江新城和月塘東。

月塘東這個(gè)板塊我們以后再聊，今天只說(shuō)姚江新城。

對(duì)于江北來(lái)說(shuō)，三江口沒(méi)什么空間了，最大的戲碼就是舊改，比如大慶路、槐樹(shù)路，以及文教板塊，但都是螺絲殼里做道場(chǎng)。

在灣頭開(kāi)發(fā)完之后，江北唯一可以大展宏圖的地方，只有姚江新城，沒(méi)有第二選擇。

說(shuō)實(shí)話，江北的發(fā)展還是值得表?yè)P(yáng)的，20多年前老司機(jī)剛來(lái)寧波時(shí)，老三區(qū)的人說(shuō)到江北都是一臉的不屑，江北就是個(gè)窮地方。后來(lái)的政策也沒(méi)有往江北傾斜，重心都往南往東去了，江北硬是靠自己，打出了天水、洪塘、江北萬(wàn)達(dá)、姚江新城、慈城新城、灣頭等好幾個(gè)板塊。

這幾個(gè)板塊加起來(lái)，體量也不小，可能僅次于鎮(zhèn)海新城，考慮到江北的基礎(chǔ)人口僅鄞州的三分之一，這樣的擴(kuò)張也算是可圈可點(diǎn)了。

但是，江北擴(kuò)張的版圖有一個(gè)缺陷，沒(méi)有形成新的核心，因此也就無(wú)法建立起新的勢(shì)能。鄞州、鎮(zhèn)海新城都形成了寧波的副中心，但江北這幾個(gè)板塊做不到。

所以江北還得舉全區(qū)之力建設(shè)一個(gè)新區(qū)，這個(gè)新區(qū)不僅是版圖的擴(kuò)展，還必須成為江北新的中心。

所以，姚江新城責(zé)無(wú)旁貸。

說(shuō)到姚新，鄞州人可能完全無(wú)感，那地方太偏遠(yuǎn)了，就像海曙人評(píng)價(jià)鎮(zhèn)海新城一樣。

但其實(shí)姚江新城已經(jīng)具備了良好的開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)，奧體中心坐落于此，是稀缺的市級(jí)配套資源，目前正在建設(shè)8萬(wàn)人體育場(chǎng)。如果全運(yùn)會(huì)申辦成功，姚江新城受益最大。

越過(guò)北面的高架，是江北謀篇已久的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這里有很多企業(yè)總部，高樓林立，寫(xiě)字樓公寓扎堆，年輕人暴多。

往西的慈城新城，也已經(jīng)開(kāi)發(fā)超過(guò)10年，雖然屢經(jīng)波折，但仍然建成了不少社區(qū)，聚集了大量人口。

東邊的啟動(dòng)區(qū)基本建成，東北邊的洪塘非常成熟，姚江新城的外圍條件已經(jīng)萬(wàn)事俱備，就等核心區(qū)啟動(dòng)了。

新城的發(fā)展需要天時(shí)地利人和，姚新的地利已經(jīng)相當(dāng)優(yōu)越，但天時(shí)欠缺——寧波的發(fā)展重心仍然沒(méi)有轉(zhuǎn)向西部。至于人和，這是姚江新城最大的挑戰(zhàn)，去年江北人口新增僅5000人，預(yù)計(jì)未來(lái)的壓力也不小。

如果海曙接下來(lái)開(kāi)發(fā)月塘東，還會(huì)和江北搶人。

所以老司機(jī)判斷，未來(lái)無(wú)論是姚新還是月塘東，新城的開(kāi)發(fā)商速度一定都是慢的，中國(guó)城市化大潮的高峰已經(jīng)過(guò)去了。

但慢也不一定是壞事，東部新城的開(kāi)發(fā)相對(duì)就比較慢，明湖板塊很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都是一個(gè)樓盤(pán)接一個(gè)樓盤(pán)，很少出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，保值了板塊價(jià)值的穩(wěn)定。

姚新實(shí)際上早就慢下來(lái)了，姚玖灣之前就出現(xiàn)了斷檔，姚玖賣(mài)完后估計(jì)也會(huì)斷檔，下一個(gè)樓盤(pán)什么時(shí)候出來(lái)，還為未可知。

所以老司機(jī)才在直播間里說(shuō)，上車(chē)姚玖灣是短期內(nèi)的最后機(jī)會(huì)，特別是上車(chē)沿江第一排的小區(qū)，下一次就不知道什么時(shí)候才有了。

接下來(lái)姚新的開(kāi)發(fā)，主要在奧體以西，云飛路以北。

姚玖灣此次加推的是小區(qū)最便宜的三幢樓，作為國(guó)企項(xiàng)目，在沒(méi)有競(jìng)品的情況下竟以倒掛的價(jià)格推盤(pán)，著實(shí)讓人意外。對(duì)于250-400萬(wàn)的客戶來(lái)說(shuō)，在市區(qū)很難找到比這更好的樓盤(pán)了（地段、景觀、品質(zhì)、前景等）。

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