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有星球的朋友問我，要不要買房。

因?yàn)樗X得現(xiàn)在世界都在放水，貨幣是在不斷貶值的。

如果不買房，就等于自己手里的錢會被稀釋，他被這種觀念所影響，就想問問我的想法。

我問他為什么會有靠買房躲避通脹的想法。

他就告訴我從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，社會上其它的東西都在貶值，只有房子才能抗住通脹。

但現(xiàn)實(shí)可能恰好相反，現(xiàn)在買房抵御通貨膨脹才是收割普通人的最強(qiáng)鐮刀。

大家從小就被傳輸一種觀念，那就是認(rèn)為在社會經(jīng)濟(jì)活動中，我們要通過勞動、創(chuàng)業(yè)、技術(shù)創(chuàng)新等方式生產(chǎn)商品或提供服務(wù)來獲取收入，因?yàn)閯趧硬拍軇?chuàng)造財(cái)富。

但等到我們真正走到社會上才發(fā)現(xiàn)，這種觀點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)好像完全不搭。

因?yàn)槟銜l(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)社會里真正的富人，都不勞動，他們都是靠著各種資產(chǎn)增值或者收割別人的勞動才成為富人的。

恭喜你，對世界的了解多了一層。

勞動確實(shí)創(chuàng)造財(cái)富。

但問題在于，勞動本身不參與分配環(huán)節(jié)，你種了樹但吃果子的人未必就是你，所以真正決定財(cái)富差距的實(shí)際是在分配環(huán)節(jié)。

而金融的作用就是在分配環(huán)節(jié)讓一部分人輕松拿走另一部分人的財(cái)富。

你這里想的擔(dān)心貶值，就是分配財(cái)富的一種方式：

貨幣稀釋。

而所謂貨幣稀釋，指的是政府或央行通過增加貨幣供應(yīng)量的方式，使得單位貨幣所代表的實(shí)際價(jià)值下降。

因?yàn)楫?dāng)貨幣供應(yīng)量大幅增加時(shí)，市場上的貨幣變多了，但商品和服務(wù)的總量可能沒有相應(yīng)增加，那么同樣數(shù)量的貨幣能買到的東西就變少了。

而應(yīng)對這種分配的辦法，就是找夠綁定勞動價(jià)值而不是綁定貨幣價(jià)值的錨，實(shí)現(xiàn)貨幣貶值時(shí)的財(cái)富轉(zhuǎn)移。

而這種錨，過去大家通常認(rèn)為是房產(chǎn)。

因?yàn)榉慨a(chǎn)作為資產(chǎn)，在一般情況下其價(jià)值不會隨著貨幣貶值而等比例下降，反而更可能因?yàn)樨泿刨H值帶來的通貨膨脹等因素而增值，所以房產(chǎn)能夠抗住通脹。

這在過去，邏輯當(dāng)然是成立的。

甚至還有人會這么做，如果房產(chǎn)能抗住通脹，那如果我負(fù)債買入房產(chǎn)，是不是就能超越通脹呢？

答案很明顯是。

當(dāng)你貸款買房后，一旦出現(xiàn)貨幣貶值，實(shí)際上就開啟了一個(gè)財(cái)富轉(zhuǎn)移過程。

因?yàn)閭鶆?wù)以貨幣來計(jì)量，貨幣越貶值，債務(wù)的實(shí)際價(jià)值就越低。相比之下，其他人手里的錢購買力下降，可你的債務(wù)壓力卻變小了，與此同時(shí)，還持有價(jià)值穩(wěn)定甚至不斷增值的房產(chǎn)。

這樣你等于利用了財(cái)富分配環(huán)節(jié)中貨幣貶值和資產(chǎn)特性的特性，實(shí)現(xiàn)了自身財(cái)富的增長。

這也很好解釋了為什么過去這么多年，為什么總是持有房產(chǎn)的人成為了市場上的最大贏家。

很簡單，因?yàn)樗麄兺ㄟ^債務(wù)吸收了他人的財(cái)富，為自己實(shí)現(xiàn)了財(cái)富增值。

這也是可能是很多人認(rèn)為的房產(chǎn)能夠抗通脹的原因，只是說大家可能憑借的是經(jīng)驗(yàn)?zāi)：杏X到的，而我則是把整個(gè)過程給大家推演出來了。

但，問題來了，這種模式能不能一直存在呢？

答案是否。

我來給大家講一個(gè)事好了，我前段時(shí)間跟一個(gè)北大的朋友聊天。

他畢業(yè)工作一兩年了，想跟女朋友在北京上車房產(chǎn)，差不多要八百萬，他就覺得很難受，因?yàn)檎驹谒慕嵌壬峡紤]，他不知道為了一套房子虧掉30年的負(fù)債，是否劃算。

而我當(dāng)時(shí)給他的回復(fù)是：

如果你不虧掉30年的負(fù)債，那么房東如何能賺走你30年的房貸呢？

對吧，市場上虧盈是同源的。

也就是說，你在房子虧了的錢，一定有人能在這上面賺上來。

那么我們再來看市場，如果大家都認(rèn)為房貸能夠幫我們抗住通脹這個(gè)邏輯是順的，但為什么大家代入到現(xiàn)實(shí)，好像又不太對呢？

因?yàn)槭袌龅倪壿嫲l(fā)生了根本性變化。

現(xiàn)在的情況是，大家預(yù)想中的通脹周期沒有來，反而大家手里貨幣購買力是在上升的，而你在看房地產(chǎn)市場，基本都是崩的，小地方就不說了，大城市像是上海的房價(jià)已經(jīng)從高點(diǎn)下跌30%了。

如果你是指望著上海房產(chǎn)抗住通脹，那不好意思，這幾年你非但扛不了通脹，反而你持有房產(chǎn)，穩(wěn)穩(wěn)跑輸通脹。

如果你是指望負(fù)債買上海房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值，那不好意思，這幾年非但不能靠負(fù)債轉(zhuǎn)移別人的財(cái)富，你反而會因?yàn)樨?fù)債損失掉自己的財(cái)富。

說人話就是如果你在最近幾年房地產(chǎn)市場高負(fù)債買入房產(chǎn)，那么到現(xiàn)在，你已經(jīng)把首付給跌沒了，成了蠢蠢的冤種。

大家現(xiàn)在可以去看看燕郊的房產(chǎn)，現(xiàn)在你去燕郊，只要你愿意幫人還清房子上的貸款，他們可以直接把房子送你，對這些人來說，房產(chǎn)是負(fù)擔(dān)，而不是好處。

那么，問題來了。

為什么之前我們靠著買房子，能抗住通脹，貸款買房子，能實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值，而現(xiàn)在我們靠著買房子非但不能抗住通脹，如果貸款買房子，還會被套牢呢？

其實(shí)核心的點(diǎn)，在于債務(wù)周期。

因?yàn)榇蠹抑爸懒耍瑳Q定我們財(cái)富的關(guān)鍵，不在創(chuàng)造，而是分配，那么最簡單分配走我們財(cái)富的，是貨幣稀釋。

但問題在于，貨幣這東西不是隨意發(fā)的，而是要有前提的。

從資產(chǎn)負(fù)債表視角來說，中央銀行發(fā)行貨幣是通過一系列資產(chǎn)購買操作來實(shí)現(xiàn)的。當(dāng)央行購買政府債券、外匯等資產(chǎn)時(shí)，就會創(chuàng)造出新的貨幣。

比如說購買政府債券為例，央行從市場上買入國債，支付相應(yīng)貨幣，這一過程在央行資產(chǎn)負(fù)債表上體現(xiàn)為資產(chǎn)方增加了國債資產(chǎn)，同時(shí)負(fù)債方增加了等量的基礎(chǔ)貨幣。

因?yàn)閺谋举|(zhì)上講，基礎(chǔ)貨幣是央行對社會公眾和商業(yè)銀行的負(fù)債，當(dāng)然后續(xù)央行到居民手里還有一系列的步驟要走。

但這就不是我們這篇文章的主題了，大家知道一個(gè)邏輯就好了。

貨幣一部分是通過負(fù)債創(chuàng)造出來的。

而問題也就出在這里了。

1996年，中國居民家庭負(fù)債率僅為 3%，當(dāng)時(shí)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，走的是福利分房，居民沒什么負(fù)債的需求，所以當(dāng)時(shí)大家普遍也不認(rèn)為房子能保值。

1998 年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式宣布停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，這一政策推動商品房買賣在全國范圍內(nèi)全面展開，房地產(chǎn)市場迎來快速發(fā)展階段 。

與之對應(yīng)的，我們居民負(fù)債率大幅上漲。

2010年，居民負(fù)債率升至 20%，城鎮(zhèn)化加速和商品房改革推動房貸需求激增，而2019年，居民負(fù)債率進(jìn)一步躍升至 55%以上。

大家認(rèn)為的房地產(chǎn)抗通脹以及創(chuàng)造財(cái)富神話都是在這個(gè)階段發(fā)生的事。

但問題出在后續(xù)。

2020年居民負(fù)債率因疫情收入下降和線上消費(fèi)激增升至 63.5%，創(chuàng)歷史新高，彼時(shí)彼刻，是深圳經(jīng)營貸大量流入房地產(chǎn)，深圳房價(jià)繼續(xù)上漲。

而2021年11月居民負(fù)債率觸及峰值 69.04%，隨后因房地產(chǎn)市場調(diào)整（房貸需求減少）和存款增速反超負(fù)債增速，2024年8月回落至 54.03%

然后你會發(fā)現(xiàn)什么呢？

房價(jià)最高點(diǎn)，就在2021年11月。

債務(wù)周期到頂，房價(jià)也到頂了，債務(wù)周期下降，房價(jià)也跟著下降。

而在債務(wù)周期下行的時(shí)候，房地產(chǎn)市場的邏輯和之前債務(wù)周期上行時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)邏輯，完全不是一回事。

在2021年前，房地產(chǎn)市場確實(shí)如大家所說，能抗通脹，因?yàn)槟阗J款還可以分割走別人的財(cái)富，因?yàn)樵谪?fù)債時(shí)代，資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益，負(fù)債和資產(chǎn)都在升。

但現(xiàn)在是化債時(shí)代。

資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益，負(fù)債在下降，資產(chǎn)也會跟著下降，就像大家感受到的一樣，這幾年大家都在還錢，不愿意負(fù)債，于是連帶著房價(jià)跟著負(fù)債都在降。

于是乎，社會財(cái)富的分配又進(jìn)了一個(gè)新階段。

還記得我之前說的嘛？

如果你不虧30年房貸，房東如何賺你30年貸款呢？

之前當(dāng)你通過負(fù)債購買房產(chǎn)后，如果發(fā)生貨幣貶值的情況，由于債務(wù)是以貨幣計(jì)量的，所以隨著貨幣貶值，你的債務(wù)的實(shí)際價(jià)值也在下降，比如原本欠銀行 100 萬，貨幣貶值后這 100 萬的實(shí)際購買力下降了。

這樣一來，你實(shí)際上通過背負(fù)的債務(wù)吸收了他人的財(cái)富。

但現(xiàn)在當(dāng)你通過負(fù)債（如貸款）購買房產(chǎn)后，因?yàn)榇蠹叶荚谶€債，錢變得難賺，貨幣實(shí)際是等于變相升值的，由于債務(wù)是以貨幣計(jì)量的，所以隨著貨幣升值，你的債務(wù)的實(shí)際價(jià)值也在升值，比如原本欠銀行 100 萬，貨幣貶值后這 100 萬你更難賺到了。

所以這個(gè)時(shí)候，房產(chǎn)實(shí)際是高估的，它是注定要貶值的資產(chǎn)。

而買入這些資產(chǎn)行為本質(zhì)實(shí)際上就是自己背上債務(wù)被他人收割了財(cái)富。

如果你不理解，可以想象股市，你現(xiàn)在就等于是在高點(diǎn)去接盤股票。

也就是我說的，你虧了30年，對方才能賺30年。

因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候，那些懂得我說的上述邏輯的人會選擇把現(xiàn)在高估值的房子賣出去，然后完成一次收割。

跟股票交易一樣，他買在無人問津時(shí)，享受了上漲，但一切的浮盈，不過是他賬戶上的一個(gè)數(shù)字。

他真正的最后的落袋為安，還是要趕在高峰把這些注定將貶值的資產(chǎn)給賣出去。

就像股市一樣，很多時(shí)候，買不是本事，賣才是本事。

怎么賣？

很簡單，用通貨膨脹來忽悠你就好了。

你看，在當(dāng)年通貨膨脹那么高的時(shí)候，每年CPI那么高，社會上流傳的是，房產(chǎn)不會漲那么快，要管控的，要跌的，要收房地產(chǎn)稅了。

結(jié)果你也看到了，房價(jià)是接連上漲。

他當(dāng)時(shí)這么說，是為了讓你趕緊賣，因?yàn)槟悴毁u，他買不到。

但你再想，在現(xiàn)在通貨膨脹（CPI）這么低的，甚至連續(xù)為負(fù)，口風(fēng)反而變成了你再不買房子，后續(xù)肯定會因?yàn)榇蠓潘沿泿刨H值，你的錢就不值錢了。

結(jié)果你也看到了，房價(jià)是下跌的。

他現(xiàn)在這么說，實(shí)際是為了讓你趕緊買，因?yàn)槟悴毁I，他找不到人接盤。

道理是一樣的。

炒股實(shí)際也是一樣的邏輯。

你會發(fā)現(xiàn)在股票剛開始上漲的時(shí)候，這個(gè)消息根本上不了新聞，而等到你看到新聞想要沖進(jìn)去的時(shí)候，你就已經(jīng)被套牢了。

資本市場有句話說的很好。

牛市才是散戶最大的虧損，因?yàn)榈饶憧吹脚Ｊ械臅r(shí)候，一切就晚了，你看到牛市，高位沖進(jìn)去，然后虧慘了。

通貨膨脹也是普通人最大的虧損，因?yàn)槟愫ε峦浂x擇買入資產(chǎn)，而實(shí)際這個(gè)資產(chǎn)其實(shí)就是別人故意賣給你的，而你的買入，就等于被別人收割了財(cái)富。

全文完。既然看到這里，請隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。

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