兩年前，融創(chuàng)剛剛邁出恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的一步，股票復(fù)牌了。

為了這次復(fù)牌，融創(chuàng)努力了9個(gè)月，拿出了很大的誠(chéng)意。債務(wù)重組方案中，可轉(zhuǎn)債、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債、轉(zhuǎn)融創(chuàng)服務(wù)股份、新票據(jù)四種產(chǎn)品，債權(quán)人無(wú)論選擇哪種，都有機(jī)會(huì)足額償付。

在這個(gè)絕對(duì)值得慶祝的時(shí)刻，融創(chuàng)內(nèi)部卻因一條消息蒙上了一絲陰影：

融創(chuàng)集團(tuán)執(zhí)行總裁商總失聯(lián)了。

在這之前，融創(chuàng)西南區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理丁總和副總經(jīng)理劉總也先后失聯(lián)。

商羽做執(zhí)行總時(shí)期的重慶，山城的房地產(chǎn)市場(chǎng)放在全國(guó)來(lái)說(shuō)，都是數(shù)一數(shù)二的。2018年的融創(chuàng)年報(bào)里，16個(gè)城市突破百億，重慶以大于300億的合約銷(xiāo)售額位于第一梯隊(duì)城市。

在重慶甚至西南市場(chǎng)，融創(chuàng)重慶的成績(jī)，更是常年第一。

2020年，融創(chuàng)最年輕的西南區(qū)域，賣(mài)掉了一千億的房子，超越遲迅掌管的華北區(qū)域，成為融創(chuàng)集團(tuán)第二大區(qū)域。商羽一推眼鏡，為2021年定下了更加野心勃勃的目標(biāo)：

3000億。

當(dāng)時(shí)，中國(guó)只有8家房企銷(xiāo)售額超過(guò)了3000億。

那次失聯(lián)的原因，有人說(shuō)，他們事發(fā)于銷(xiāo)售大單，有人說(shuō)，可能是融資。半個(gè)月前，重慶第一中院公布了一份刑事裁定書(shū)，這個(gè)謎底終于揭開(kāi)了：

丁某犯非國(guó)家工作人員受賄罪，依法判處丁某有期徒刑六年六個(gè)月，并處罰金五十萬(wàn)；

劉某犯非國(guó)家工作人員受賄罪，判處有期徒刑三年，緩刑四年，并處罰金三十萬(wàn)。

這里的丁某、劉某，就是原融創(chuàng)西南區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理丁總和副總經(jīng)理劉總了。

2018年到2021年這四年間，負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)的丁總和張某濤口頭約定，幫忙承接包銷(xiāo)業(yè)務(wù)，并按照包銷(xiāo)業(yè)務(wù)利潤(rùn)百分比收取好處費(fèi)。

而劉總則是做好下屬，經(jīng)手項(xiàng)目的審批，幫張某濤價(jià)款支付結(jié)算，在丁總的指揮下和張某濤對(duì)賬，計(jì)算利潤(rùn)分成。

兩人光是現(xiàn)金，總共收了1451萬(wàn)。另外，丁總還有別人幫忙代持的4套房產(chǎn)。

其實(shí)，包銷(xiāo)是那幾年重慶的常態(tài)了。

融創(chuàng)西南通常會(huì)在年中或年底等節(jié)點(diǎn)，把大量房子整體低價(jià)出售給包銷(xiāo)公司，比如價(jià)值一個(gè)億的房子，只賣(mài)給對(duì)方8000萬(wàn)，西南公司借此提前完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

包銷(xiāo)業(yè)務(wù)一直行走于灰色地帶。融創(chuàng)西南的包銷(xiāo)大單，早期只需要20%的首付。比如總貨值一個(gè)億，包銷(xiāo)只需要拿出2000萬(wàn)首付，就能拿到20%左右折扣，20%的折扣都是利潤(rùn)。

融創(chuàng)西南的朋友說(shuō)，包銷(xiāo)某種程度上是為了紙面業(yè)績(jī)，將利潤(rùn)輸送了出去。有時(shí)候越好賣(mài)的項(xiàng)目，年底的包銷(xiāo)越狠。比如之前海南的一個(gè)項(xiàng)目，明明客戶(hù)搶房子都搶不到，還是拿出100套包銷(xiāo)出去。

但高杠桿、高收益，也意味著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。融創(chuàng)西雙版納曾有項(xiàng)目簽了十幾家包銷(xiāo)公司，進(jìn)了幾個(gè)億的包銷(xiāo)款，后來(lái)市場(chǎng)劇烈下行，很多包銷(xiāo)公司被拖死。

不過(guò)，重慶第一中院這份裁定書(shū)公布后，最大的關(guān)注點(diǎn)不是他們進(jìn)去的原因，而是丁總絞盡腦汁為減刑做的努力：

檢舉他人販毒。

但是法院一番考察后發(fā)現(xiàn)，這是丁總的釣魚(yú)執(zhí)法。他先是自行聯(lián)系他人購(gòu)買(mǎi)毒品，然后檢舉他人販賣(mài)毒品。法院覺(jué)得，這背離了立功制度的本意，不予采納。

后來(lái)，丁總想了想，又爆料了一條：

檢舉他人賣(mài)淫。

別說(shuō)，這次還真幫到了警察叔叔，二審期間被查證屬實(shí)后，確實(shí)算立功一件。

但法院說(shuō)，考慮到丁總受賄犯罪的事實(shí)，犯罪的性質(zhì)和對(duì)于社會(huì)的危害，之前的量刑已經(jīng)充分從輕了。所以，對(duì)于丁總改判緩刑的意見(jiàn)，不予采納。

丁總還是不太清楚外面的局勢(shì)，這兩年，但凡有點(diǎn)上進(jìn)心的，都負(fù)債累累了。

他的老板孫宏斌，這個(gè)全中國(guó)最會(huì)找錢(qián)的男人，上一次露面還是去年11月的武大校友會(huì)，頭發(fā)白了不少。

這兩年，老孫都忙著重組自救。首次重組時(shí)，境內(nèi)債券中利率最低的一支，孫老板非常有擔(dān)當(dāng)，為這筆債券做了個(gè)人擔(dān)保。

今年1月底，融創(chuàng)完成了總規(guī)模154億的境內(nèi)債重組，成為第一家完成境內(nèi)公司債券整體重組的房企：

境內(nèi)公司債務(wù)降了70%；且5年內(nèi)不再有兌付壓力。

上周五晚，融創(chuàng)發(fā)布了2024年財(cái)報(bào)。去年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入740.2億，同比減少52%，毛利28.9億，公司擁有人應(yīng)占虧損約257億。

計(jì)提減值920億后，公司還有凈資產(chǎn)551.5億。

去年，上海外灘壹號(hào)院三開(kāi)三罄，單盤(pán)幾乎是去年?duì)I業(yè)收入的近三分之一。

大部分核心項(xiàng)目，背后都站著資方。比如武漢桃花源得到了東方資產(chǎn)支持，重慶灣項(xiàng)目與長(zhǎng)城資產(chǎn)合作，北京融創(chuàng)壹號(hào)院得到了中信金融資產(chǎn)的支持等等。

一番盤(pán)活后，融創(chuàng)整體的借貸總額降了181.6億。但負(fù)債率，由75.2%漲到了81.3%。

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