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最近花在直播和短視頻上的時(shí)間比較多，公眾號(hào)似乎有點(diǎn)投入不夠。

其實(shí)我更享受一個(gè)人寫東西的感覺，一杯茶或咖啡，聽著鍵盤敲擊的聲音，感覺時(shí)間都停止了。

只是團(tuán)隊(duì)要吃飯，要開拓業(yè)務(wù)邊界，匯石團(tuán)隊(duì)最近要集中跑一遍寧波所有的改善板塊，每個(gè)板塊做一場(chǎng)直播，清明假期后可能會(huì)去探訪江東寧穿路幾個(gè)次新盤，歡迎持續(xù)關(guān)注“房產(chǎn)老司機(jī)”視頻號(hào)。

當(dāng)前，寧波的房產(chǎn)媒體主要還是關(guān)注新盤，對(duì)于樓盤交付后的情況知之甚少。其實(shí)對(duì)于廣大的改善客戶來(lái)說(shuō)，了解更多次新盤的情況，是非常有必要的。

我們就在做這件事。

周二莊市又掛出了一塊新地，容積率1.05-1.4，住宅限高36米，大概是要做聯(lián)排和洋房。

今年掛出來(lái)的土地，除了劃船未來(lái)社區(qū)，其余土地的容積率都沒(méi)有超過(guò)2.0，最高是永紅地塊1.8，幾乎每塊地都定位于豪宅。

寧波并不是最夸張的，蘇州今年賣出的土地，容積率幾乎都在1.5以下，可以說(shuō)幾乎都是別墅盤。

在禁墅十多年后，墅類產(chǎn)品再次卷土重來(lái)，而這一次的規(guī)模相當(dāng)不小。

就在3.15日，住建部發(fā)布了新版的住宅國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，這次標(biāo)準(zhǔn)的修訂，有幾個(gè)指標(biāo)特別值得關(guān)注。

第一，關(guān)于住宅壽命。新規(guī)要求住宅的結(jié)構(gòu)壽命為50年（含地下室），也就是沒(méi)有外力破壞，建筑50年不會(huì)倒。但同時(shí)另外幾個(gè)壽命也值得關(guān)注，包括屋頂防水的壽命是25年，外門窗的壽命25年，外墻保溫系統(tǒng)25年。

房齡與房?jī)r(jià)的關(guān)系非常大，一般來(lái)說(shuō)，房齡超過(guò)15年就開始快速折舊，超過(guò)25年則進(jìn)入了垃圾時(shí)間，因?yàn)榘ㄍ鈮Α⑽蓓?、門窗在內(nèi)的重要構(gòu)建，陸續(xù)開始到壽了。

第二，關(guān)于建筑尺寸，新規(guī)要求臥室短邊凈寬不小于1.8米，面積不小于5平米，以前設(shè)計(jì)院強(qiáng)行塞一個(gè)小臥室的做法是行不通了。同時(shí)規(guī)定建筑層高不能低于3米（樓板中到中），之前大量的2.8-2.9米的層高的住宅，已經(jīng)被拋棄。廚房最小不小于3.5平米，這對(duì)安置房是個(gè)福音。

新規(guī)對(duì)于各種室內(nèi)外通道的寬度也做了規(guī)定，比如公共走廊的凈寬不小于1.2米，入戶門不小于0.9米，之前那種家具搬不進(jìn)的尷尬今后應(yīng)該不會(huì)有了。

第三，進(jìn)一步提高了電梯的標(biāo)準(zhǔn)，新規(guī)要求4層及以上建筑必須配置電梯，原來(lái)無(wú)電梯的上疊又被時(shí)代拋棄了。當(dāng)然，被拋棄的還包括廣大的5-7層無(wú)電梯的老小區(qū)。12層及以上的住宅，新規(guī)要求每個(gè)單元都必須配置2部電梯。

第四，對(duì)于廣受關(guān)注的隔音問(wèn)題，新規(guī)細(xì)致規(guī)定，由于這部分的表述非常專業(yè)，老司機(jī)直接截圖。

此外，為了適應(yīng)老齡化發(fā)展，新規(guī)還要求衛(wèi)生間便器和洗浴器旁應(yīng)設(shè)扶手或預(yù)留安裝條件；要求每個(gè)住宅單元至少應(yīng)有1個(gè)無(wú)障礙公共出入口；提高戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬要求，方便攙扶老年人進(jìn)入或乘坐輪椅進(jìn)出；電梯轎廂尺寸、緊急呼叫按鈕高度等也做了規(guī)定。

還有一個(gè)小改動(dòng)，所有對(duì)外欄桿的高度提高了0.1米，由1.1米增加到1.2米，并對(duì)高空墜物的風(fēng)險(xiǎn)做了更詳細(xì)的規(guī)定。

綜合來(lái)看，新版住宅規(guī)范是在原規(guī)范的基礎(chǔ)上做了提升，提升的方向是增加舒適度和安全性，并且適應(yīng)未來(lái)老齡化發(fā)展的需要，但與我們常提到的第四代住宅并沒(méi)有多少關(guān)系。

可以這樣理解，新規(guī)范只是今后住宅的最低標(biāo)準(zhǔn)，而第四代住宅則是打造“好房子”的高標(biāo)準(zhǔn)。新規(guī)并不能確保做出好房子。

應(yīng)該看到，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開發(fā)商已經(jīng)開始主動(dòng)提高標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在寧波的新樓盤，大部分都超過(guò)了本文提到的新規(guī)，預(yù)計(jì)未來(lái)這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)。

今后，如果主管部門不再出臺(tái)限制住宅發(fā)展的奇葩規(guī)定（如70/90），住宅的開發(fā)又將回到品質(zhì)為王的軌道上。其實(shí)在房地產(chǎn)開發(fā)的早期，即2010年之前，樓盤之間主要還是靠品質(zhì)取勝的，也正是在那個(gè)時(shí)期，涌現(xiàn)出了像星河灣、綠城、濱江等一眾品質(zhì)開發(fā)商。

只是后來(lái)的限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、限購(gòu)等一系列騷操作，把品質(zhì)之爭(zhēng)扭曲到了規(guī)模之爭(zhēng)，才涌現(xiàn)出恒大、碧桂園這樣的宇宙級(jí)房企，并且最終把萬(wàn)科、融創(chuàng)、世茂等企業(yè)也帶到了溝里。

房地產(chǎn)進(jìn)入了所謂高周轉(zhuǎn)時(shí)代，也是垃圾產(chǎn)品橫行的時(shí)代，代價(jià)不可謂不慘重。

希望這一輪的洗牌之后，房地產(chǎn)開發(fā)能回歸初心，同時(shí)也希望主管部門認(rèn)知到，不要輕率干預(yù)市場(chǎng)，否則會(huì)釀成巨大的惡果。