房地產(chǎn)波動周期里，如何找到新引擎是各家開發(fā)商的重點(diǎn)課題，它極大保障了企業(yè)經(jīng)營面的穩(wěn)定。

近期，深度踐行“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略的新城控股交出2024年“成績單”，公司扣非后凈利潤同比增長183.07%至8.7億元，整體毛利率近乎20%。

這是行業(yè)優(yōu)等生的寫照。董事長兼總裁王曉松在說明會上直言，未來新城控股會繼續(xù)貫徹雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，持續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)間的優(yōu)勢互補(bǔ)，與時(shí)俱進(jìn)創(chuàng)新產(chǎn)品與業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)公司安全、穩(wěn)定地運(yùn)營。

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商管業(yè)務(wù)韌性顯著

王曉松的底氣源自新城控股長年積淀的厚實(shí)商業(yè)盤面，其對整體業(yè)績貢獻(xiàn)率正不斷提升。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年新城控股實(shí)現(xiàn)營收890億元，這之中的13.52%、120.3億元來自物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)70.17%，為公司貢獻(xiàn)毛利84.4億元，總毛利占比由上年同期的32.73%提升至47.89%。

不同于其他開發(fā)商，新城控股物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)對標(biāo)的是商業(yè)業(yè)態(tài)——吾悅廣場。去年，公司新增開業(yè)15座吾悅廣場，其中有7家為自持商業(yè)，另外8家為管理輸出的商業(yè)，體量進(jìn)一步增大。

截至報(bào)告期末，新城控股已經(jīng)在全國136個(gè)城市布局了200座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達(dá)173座，開業(yè)面積達(dá)1601.07萬平方米，體量在行業(yè)位居第三。

去年，在擴(kuò)內(nèi)需政策加碼的宏觀背景下，新城控股緊抓消費(fèi)復(fù)蘇以及三四線城市消費(fèi)市場快速增長的利好，通過多維度創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)經(jīng)營提升。公司以精細(xì)化運(yùn)營為核心驅(qū)動，通過沉浸式商業(yè)場景打造、智慧化管理系統(tǒng)升級及多元業(yè)態(tài)組合優(yōu)化，構(gòu)建起差異化競爭優(yōu)勢。

這也使得公司旗下商業(yè)經(jīng)營情況領(lǐng)先行業(yè)。

客流量來看，報(bào)告期內(nèi)吾悅廣場客流總量達(dá)17.66億人次，同比增長19%；總銷售額905億元（不含車輛銷售），同比增長19%，含車輛總銷售額為966億元，截至報(bào)告期末的會員人數(shù)4370萬人，較2023年末增長32%。

用心服務(wù)，滿足需求是吸引客流的秘訣。吾悅商管持續(xù)奉行“五邊形經(jīng)營理念”，與超過3.2萬家品牌商家保持長期緊密合作，并投入大量資金建立數(shù)智化系統(tǒng)（綠洲 ERP、新云平臺）。

多維發(fā)力下，吾悅商管的整體出租率達(dá)到97.97%。其中位于吉林、海南、貴州、福建、青海、甘肅等地共計(jì)11個(gè)成熟商業(yè)的出租率更是達(dá)到100%，在商業(yè)承壓的當(dāng)下十分難得。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入128.08億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標(biāo)。據(jù)悉，今年新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入140億元，計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場5座。

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嚴(yán)守資金安全底線

商業(yè)運(yùn)營實(shí)力及盈利能力的提升也在進(jìn)一步反哺新城控股。

去年5月，新城控股成功發(fā)行了一筆規(guī)模為13.6億元的中期票據(jù)，獲中債增全額擔(dān)保，總認(rèn)購倍數(shù)超2.7倍；11月又發(fā)行了2024年度第二期中期票據(jù)，規(guī)模15.6億元，票面利率3.5%，認(rèn)購倍數(shù)1.97倍。

此外，依托吾悅廣場優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)基本面和不斷增長的運(yùn)營實(shí)力，2024年公司新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

方正證券在近期研報(bào)中指出，新城控股商業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健充沛，今年2月吾悅廣場單月租金收入10.5億元，同比增長12.8%，保持雙位數(shù)增長。隨著商業(yè)的深度進(jìn)階，新城控股自2021年以來商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當(dāng)期利息支出，2024年該比例進(jìn)一步增長至3.34倍。

開發(fā)業(yè)務(wù)的回款水平亦保持在高位。2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約401.71億元，合同銷售面積約538.82萬平方米；實(shí)現(xiàn)回款金額411億元，回款率達(dá)到102%。

這些都為新城控股的現(xiàn)金流安全提供了有效保障。截至報(bào)告期末，該公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為15.12億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)7年為正，同時(shí)擁有在手現(xiàn)金余額102.96億元，為公司留出足夠的施展空間。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2024年末，新城控股期末融資余額為536.5億元，同比壓降34.29億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債降至32.73億元，進(jìn)一步夯實(shí)穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面。

2024年以來，新城控股如期償還境內(nèi)外公開市場債券52.62億元，持續(xù)保持“零違約”紀(jì)錄，牢筑市場和投資者信任基石。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，公司已擺脫對債務(wù)驅(qū)動的路徑依賴，轉(zhuǎn)而依靠內(nèi)生動力、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)“造血”自循環(huán)來驅(qū)動發(fā)展，“這正成為房企穿越周期的樣本路徑”。

作為為數(shù)不多保持正向盈利的示范房企，新城控股以“低杠桿、強(qiáng)運(yùn)營、正現(xiàn)金流”，持續(xù)構(gòu)建穩(wěn)固發(fā)展的護(hù)城河，在波動的周期中不斷積攢力量。（CIS）